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國內代理業極速式微

何熊輝

  香港樓市自九零年代開始,樓價持續上升,以成交量賴以為生的代理,順帶也水漲船高,當時的代理又眼見國內地產也剛起步,於是也順勢回國內發展代理業務,基於當時未有實力對手,故香港代理的國內業能快速增長。

  香港代理將代理制度引入國內後,十數年後,國內財團也開始組建新代理行與港資代理行競爭,直至最近十年,國內代理以無限量擴張的策略,擠壓港資代理行,港資代理行遇到這種以非常規手法競爭的國內同行,明顯處於下風。

  雖然港資代理行資金不及國內同行豐厚,但為了不被完全拋開,也被迫强行開行迎戰,但基於代理行已太多,故港資代理行已幾乎無利可圖。

  直至最近這幾個月,國內政策突然改變,銀行大幅收緊按揭審批,再加上銀行制訂了物業的指導價政策,令物業估價遠低於市價,結果短期間住宅成交量大幅下跌,沒有足夠的成交量,港資國內代理即時出視大幅虧損。

  港資代理行在別無它選下,唯有即時急促關閉大量分行,部份公司減幅更達三成的分行數目。因此計及的投資性損失已非常嚴重。

  這次政策改變難以短期內逆轉,國內代理行業這次極速式微,明顯已嚇怕了港資母公司不敢輕易再踏出香港這個業務的舒服領域。

 
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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-10-23 13:50:14

德國「房住不炒」破功

2021年10月21日週四

德國法蘭克福的樓市泡沫位列全球第一,多年推行租管措施令住宅供應大減,香港須以此為鑑。

瑞銀(UBS)早前公布《全球房地產泡沫指數》報告,本港樓市「泡沫」程度被列為亞洲第一、世界第三,堪稱意料之內。那麼,全球「最大泡沫」來自哪裏?答案就比較令人驚訝,居然是德國城市法蘭克福,同時該國另一大城市慕尼黑也排在第四位。須知道,「德國模式」近年備受追捧,其中一大特色在於當地政府透過嚴格租務管制等方式,成功保持樓價平穩,讓人民安居樂業,但何以現今被形容為「泡沫之王」?

根據該報告,瑞銀是以60平方米(約650方呎)市區住宅物業為標準,按照樓價、居民收入、租金、按揭比率、GDP和通脹率等因素,綜合評估全球25個大城市「樓市泡沫」程度。簡單來說,一個城市的樓價倘拋離其居民收入及GDP水平,又或者租金回報率太低、按揭借貸太多,便會被視為泡沫高漲。

法蘭克福樓泡 冠絕全球

香港在該報告排名亞洲第一、世界第三,毫不令人意外;據瑞銀指出,香港普通打工仔須「不食不用」20年,才可在市區買到一個650方呎單位,此類說法亦非新鮮。該行又指出,在疫情封鎖、租金下降、經濟放緩、政局前景不明朗等因素下,香港實際樓價(扣除通脹)由2020年中至2021年中仍上升3%,猶如反地心吸力,難怪泡沫指數位居三甲。

排在香港前面的分別是法蘭克福和加拿大多倫多,慕尼黑則位列第四,當中兩個德國城市「泡沫指數」這麼高,頗令人意想不到。事關該國過往憑着嚴格租務管制、保障租客權益等措施,長期以來維持樓價平穩,一直備受稱頌,被視為發達國家典範。例如中國今年興起借鑑「德國模式」,其中一條邏輯是指德國成功推行「房住不炒」,有利於社會資源投入科研和工業,讓全國上下安穩潛心搞實業,值得中國學習。

據瑞銀報告,自2016年起,法蘭克福實際樓價平均每年上漲10%,換言之,5年內飆逾五成,期間還經歷了疫情打擊,這種火箭速度連香港或中國內地樓市也難及。該行認為,法蘭克福樓價飛升有一定基本因素支持,包括當地經濟活動強勁,城市人口在過去10年增加12%,然而新屋供應嚴重落後,每年租金升幅亦僅3%,再加上超低息環境下資金泛濫,致使樓市泡沫膨脹。

慕尼黑亦存在同樣情況,實際樓價由2010至2019年平均每年上揚8%,新屋供應及租金升幅卻完全追不上樓市需求;現時當地一個市中心650方呎單位的樓價相當於38年租金,業主若想靠收租回本,要等到天長地久。

租管導致供應荒 引以為戒

德國樓市近年為何趨於畸形發展?瑞銀這份報告未有太深入分析,不過德銀(DB)今年3月份發表了一份專門針對當地樓市的研究報告,從中可找到一點端倪。簡單來說,德國憑着限制租金加幅、允許租客「無限續租」等嚴格管制措施(業主加租太多等於犯法,最高監禁3年),過往確實有助維持樓價平穩,長遠而言卻扭曲了價格機制,令投資者沒太大意欲興建新項目或重建舊樓,形成新屋供應陷於結構性短缺。

此外,德國近年經濟強勁,兼且當地政府每年接納逾30萬個移民,以及疫情下整個歐洲放水和派錢,均令該國大城市的樓宇需求洶湧,偏偏供應嚴重不足,遂使樓價失控發展。據德國Pestel Institute研究總監Matthias Günther估計,該國現時短缺最少67萬個住宅單位,每年新增供應不但無法應付需求,年均還有約4.3萬個舊樓單位從市場「消失」(因長約租金太低,業主無意維修,寧願讓其廢棄)。

另方面,不少初出茅廬年輕人、城市新晉中產、外來移民等群體,由於無法享受既有租約保障,只能在市場上追求小量正在放售或放租的物業,令這些物業市價被搶高,德國樓市陷入二元失衡,就算有投資者眼見有利可圖,銳意興建新項目應市,短期內恐怕遠水難救近火。

講到底,正如瑞銀報告指出,在超低息環境下,樓市泡沫屬世界各地大城市普遍現象;而德國城市受多種特殊因素影響,猶如完美風暴,情況特別嚴重。作為多年來憑「房住不炒」受讚頌的經濟體,現在卻被形容為全球樓市泡沫之冠,可謂諷刺。當然,這未必能證明租務管制等措施不可行,但任何政府執行時須審慎,兼顧長期影響,並以德國經驗為鑑。





2. 冇水毗息 2021-10-23 13:59:55
深陷債務困局的中國恒大,自9月開始拖欠多筆境外債券息未還後,終於首度找數。內地《證券時報》周五報道,恒大周四(21日)已把用於支付9月23日到期的8350萬美元(約6.51億港元)債券利息,滙入受託人花旗銀行的賬戶,讓受託人在周六(23日)、即30日寬限到期前發放予債券持有人,暫時避過...
3. 愈賣愈貴 2021-10-23 14:04:48
沙田火炭大型住宅新盤的搶購熱潮還未降溫,多個主打細戶的全新項目即接着部署出擊,勢掀細單位爭奪戰。由九龍建業1發展位於將軍澳石角路、毗鄰日出康城的大型新盤海茵莊園,發展商周五(22日)搶先開放示範單位供傳媒參觀及同步開價,首批推出312伙,折實平均呎價高見20921元,貴絕康城區新盤首批單位,更是區內第一個新盤首批折實均價突破2萬元大關
5. 立必樹(契哥) 2021-10-23 15:01:29
舊啟德機場約1200公頃,搞了24年,仲有排未搞掂,現在又話搞北部大都會,3萬公顷,大啟德25倍,20年後落成,你信?
7. 廢淡情懷 2021-10-23 17:18:36
又係你條冒名契弟,借好友網名吹淡。

用自己名冇說服力?果然係廢。
8. 武鬥搶盤 2021-10-23 22:49:03
正在熱賣中的沙田火炭新盤,今日次輪銷售之際,其售樓處現場內卻有多批人士發生推撞,及肢體衝突,並夾雜粗言穢語,場面一片混亂。
9. Hongkongkeeper 2021-10-24 11:06:58
北部都會區發展消息公布後,即刺激新界樓市交投,個別業主即加快沽貨,不惜損手套現。上水歌賦嶺洋房日前以2,150萬元易手,持貨約9年多,帳面貶值約800萬元。即使藍籌屋苑荔枝角美孚新邨近期亦連錄蝕讓,中低層戶賣760萬元,約3年帳蝕逾50萬元。
10. 劏房好好赚 2021-10-24 17:57:24
近年劏房大行其道,就連大型私人屋苑業主也不惜冒險,把單位改建成多個劏房出租。近日有業主在擬出租日出康城領都的「碌架床房+連儲物室」房,面積為90+40呎,開價月租5,200元,業主把單位間成多個劏房,而這個碌架床房原本更是工人房,劏到盡。
11. 向饭民说不 2021-10-24 23:33:51
今次證明了在政商勾結之下,環保能接受了地產佬的資金,反對一切發展土地方案,記得689搞的東北計劃,馬上被環保能反彈。今次北部都會區,竟然沒有人反對,證明了國安法打破了政商勾結。政府重新建立了權威。北部都會區從破壞環境上肯定被689的東北計劃更加大。
12. 都會計劃千億起動 2021-10-25 09:46:46
北部都會區從破壞環境上肯定被689的東北計劃更加大,現在阿爺又全力支持,期待阿爺下年先注入500億起動資金,到時港府又撥出500億元,有了一千億資金,北部大都會計劃可立即展開。
13. 中原深圳裁減千人 2021-10-25 09:56:00
上個月大陸樓市出現降價潮以來,樓市開始進入冰河期,地產中介衝擊最大。傳廣州合富輝煌亦裁員近20%,深圳中原裁員2000人,中原承認,有60間分行暫時關閉,受影響員工約1000人。分析人士認為,北京當局一再下重手遏制房地產市場,是因為中國房地產崩盤的「可能性」已經存在。
14. 向饭民说不 2021-10-25 11:53:29
10楼傻仔,吾使loop 仇恨啦,其实加拿大都系一样,業主把地库間成多個劏房,劏到盡。好多香港新移民享受紧。
15. 点解人地有樓你無? 傻痴痴的睇淡? 2021-10-25 15:34:25
THE HOLBORN,中層A3室,實用260方呎1房戶,9月底以834.6萬元售,實呎3.21萬元。土地註冊處資料顯示,登記買家為愛新覺羅恆錦,與清代末代皇帝溥儀的外侄孫女愛新覺羅恆錦姓名一樣,料為同一人。

董伯伯及其家族成員, 在過去幾個月已用了 十幾億元, 掃入住宅 及 住宅地皮。

董伯伯同一班內地投資者十分清楚,當投資內地樓會蝕錢時,他們會轉投港樓。不竟,港元跟美元對人仔,跌了很多,買港樓有 discount。正常人很清楚,內地買家人數,比香港多幾千倍。當正式通關時間到時,港樓除時爆升30%。唔好話政府冇比機會大家。林鄭 九成按揭 plan 已經行咗 兩年多啦!
16. 淡友真面目 2021-10-25 18:03:28
其實除左房產稅,香港政府應該會推出更多措施壓止樓市升勢
為市民著想,呢d係必須既
所以預期未來三,四年,
樓市會平穩下跌
每年大概跌5-8%
17. 中美大戰 2021-10-25 21:13:09
中洲置業火炭新盤星凱.堤岸,今進行次輪338伙,項目今日下午曾發生推撞,期間有警員到場,令銷售活動一度暫停。兩大地產代理行中原及美聯,先後表示已就事件報警。
18. 廢淡情懷 2021-10-25 22:52:28
#16冒名廢淡除了冒名,還喜歡由香討C&P當自己寫,手法同幾年前個儍淡(陸永)雷同,一樣咁柒。


123chiu2001
2021-10-25 06:44 AM
#5
其實除左房產稅,香港政府應該會推出更多措施壓止樓市升勢
為市民著想,呢d係必須既
所以預期未來三,四年,
樓市會平穩下跌
每年大概跌5-8%
19. 廢淡情懷 2021-10-26 07:48:33
冒名淡抄d唔抄d,睇下香討原作者123chiu2001點樣畀人問到收皮啦。

Retired2019Retired2019
2021-10-25 09:02 PM
#8

原帖由 123chiu2001 於 2021-10-25 08:42 PM 發表 0
可能唔會短期內大跌
但係會長期陰跌
每年平均下跌5-10%,去到正常人負擔到既水平至會收手

想問咩嘢係正常人負擔到嘅水平,四人家庭,供樓佔總月入要幾多先係正常呀?

[ 本帖最後由 Retired2019 於 2021-10-25 09:03 PM 編輯 ]

蝦佬@@
2021-10-25 10:28 PM
#12

原帖由 Retired2019 於 2021-10-25 09:02 PM 發表 0



想問咩嘢係正常人負擔到嘅水平,四人家庭,供樓佔總月入要幾多先係正常呀?

佢地用佢地份人工,計哂娛樂費雜費生活開資,剩返嘅1成用黎供樓就叫合理😊
20. 愛港悄懷 2021-10-26 09:40:02
香港有些客觀的現象已經浮現,例如學生數量出現有感的下降,醫護也出現缺口。可見香港不僅是流失了人口,而且是流失了社會需要的專家以及兒童人口,恐怕我們流失的並不僅是數字,也是我們人口的精華。人口下降,醫護流失,樓價中長線有憂慮。
21. 320萬買乜樓 2021-10-26 10:36:31
問:想問咩嘢係正常人負擔到嘅水平,四人家庭,供樓佔總月入要幾多先係正常呀?
答:2021年香港家庭月入中位數約2.7萬元,每月供樓負擔不應高於月入一半,即1.35萬,即係付了首期後,貸款金額不可高於170萬。如首期付了150萬,可買市值320萬樓。
22. 一世係租租 2021-10-26 15:19:35

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Quoted this guy speaking? he never own any property from 2005 until now 2012 still is a 淡.


23. 引刀一快 2021-10-26 19:18:16
JOJO 奇妙大冒險
24. 22樓兄 2021-10-26 23:39:14
租住兩年先,吾跌再諗上吾上車未遲
25. 要錢不要樓 2021-10-27 18:03:06
恒大主席許家印夫婦曾居住的香港山頂布力徑一幢獨立屋,本月抵押予建行(亞洲)借按揭貸款,料可借3億元。 許家印透過「巨山有限公司」持有市值8億元的山頂布力徑10號C座獨立屋豪宅,並擔任該公司的控股股東,早前巨山董事轉名至許家印的「管家」譚海軍。
26. 好恨有樓 2021-10-27 18:26:09
四人家庭得二萬七收入都諗住買樓,你話香港樓價邊跌得到?
27. 向買樓說不 2021-10-28 08:24:36
酒店不單止可以Staycation!買樓、租樓一直是新世代在樓價高企下的人生抉擇,有人認為租樓可以省首期,相反有人寧願供樓做「樓奴」來換取人生第一層樓。一對「80後」香港夫妻則另闢新出路,在去年開始「遊牧生活」,以長住酒店的方式換取財務自由,拒絕「買樓困身」的命運。


28. 舖租跌到眼光光 2021-10-28 10:14:05

中環皇后大道中九號嘉軒廣場地下5號舖租務成交,建築面積約1285方呎,獲零售租客以每月約12萬元承租,呎租約93.4元。相對該舖2019年月租約28萬元承租,下跌約57.1%。至於該舖2015年曾以每月約52.5萬元租予鐘錶店,即最新月租較高位急跌約77.1%。

 

29. n/a 2021-10-28 10:50:28
扣除通脹都上升3%.. 都幾多
30. 柒到核爆 2021-10-28 11:32:34
唔想買樓入地產版托咩,樣衰禿頭大肚腩窮宅男入親子版同人抝生仔正生女好D,關佢L事咩,儍儍地。

又係抄自香討,廢淡唔識字。

bigmouth2006
2021-10-24 01:05 PM
#23
on狗而自以為有型

型又去吾盡
學人結婚

兩條柒頭扮哂嘢

isaacmadtk
2021-10-24 12:38 PM
#5
聰明人有樣睇, 恭喜
佢令我諗起幾年前十幾萬買單車,個老婆話買樓好幼稚果對夫婦
31. 好恨有樓 2021-10-28 12:20:54
#28

舖租跌得咁勁。

阿爺有冇講過(舖用不炒)?有冇講過大力打壓?有冇畀指導價?

林鄭有冇話未來廿年會在大西北提供大量舖位?

廢淡又唔趁平入番幾間舖?又唔燒炮仗9叫(孽)主(低)死嘅?
33. 廢淡現形 2021-10-29 20:47:26
以子之矛,攻子之盾。

廢淡口口聲聲話(房住不炒),自己咪又想低買高賣。

寒冬硬硬的結他
2021-10-29 07:45 PM
#5

原帖由 123chiu2001 於 2021-10-29 06:11 PM 發表 0
其實“樓住不炒”已經成為一個方向,樓市下跌係必然既,未來只會跌更多,跌更耐
而家絕不是一個入市既時候

師兄,竟然估計入市時機,咁不就是想投機。你壞呀你。樓吾係要來投資㗎。住人架。吾好買。租算啦。
34. 中原炒七千人 2021-10-30 00:44:23

中原地產中國大陸區將會有大型裁員計劃。中原地產中國大陸區主席黎明楷證實有關消息,指因內地房地產市場不景氣,特別是二手市場方面,近月成交量大跌;而今次裁員將會削減約2至3成人手。

黎明楷指出,內地房地產市場不景氣情況持續,雖然各分公司已採取開源節流的安排,但是次裁員安排希望能「一刀切到底」,冀市場未來能反彈,毋須再作人力資源調整。他指出,員工數目截至9月底約有3.2萬人,預計最後會縮減至2.5萬人,並於今年12月底前完成計劃。

35. 香港有運 2021-10-30 14:34:03
時代巨輪不停運轉,不管內地或美國在推動經濟發展時,均大力發展基建,並把基建的意涵更新,創造更多可能。如今香港,在政治及社會氣氛變得平和的情况下,我們對基建的觀念不宜停滯,必須盡快推動基建工程上馬,釋放更多土地發展潛力,以建造更多房屋,並騰出空間發展新興產業,大力提升香港的競爭力,為社會創造希望,力保「東方之珠」的美譽。