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樓價擦邊破位難大升

何熊輝

  樓市持續慢升多月,日前才擦邊輕破樓市指數歷史高位,看好的認為指標一破,海闊天空,樓價勁升在望,但熟知圖表技術分析的老手,反認為輕破穿位,可能是假突破,或許就算可能上升,力度亦嫌不足,上升空間亦十分有限。

  這次樓市指數穿位,反覆也用了近兩年時間,相比期間海外物業樓價的升幅,大幅落後,深究原因,大量的移民盤充斥市場,明顯拖低了樓價上升幅度。

  最新統計數字顯示,過去一年的淨流出的移民數字接近九萬人,以4人一家庭為例,移民盤約為2.2萬個,正常情常下,本港一及二手樓的成交量約為2萬個,但去年供應量倍增,那麽樓價仍有單位數字上升,表現已很出色,倘沒有大量的移民盤,去年樓價升幅最少有15%。

  香港半封城的防疫措施仍然持續,因此經濟全面復甦,短期內不會出現,此外,來年的移民人數會步入高峰期,估計今年的移民人數會上升五成至14萬人,這即是說來年移民盤會增至3.4萬個單位。

  基於需求仍然強勁,相信該批移民盤也可全數被吸納,但樓價升幅,大概也只能維持單位數增長。此外,股市持續下跌,亦嚇怕部份股民棄股買樓,令樓市仍能扛住供應量大增的衝擊。

 
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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-08-14 13:23:40

2021年8月14日

二手樓價指數連升3周創新高

全城關注的二手樓價指數終於破頂,反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)在三連升助攻下,最新報191.34,突破2019年6月底的190.48高位,逾2年再刷新紀錄。在133個CCL成份屋苑中,今年以來共有55個破頂,將軍澳新都城更是四度創新高。

連同CCL在內的八大樓價指數,最新一周有6項破頂,是2018年7月8日一周(逾3年)以來首見,較之前一周的3項多出1倍。學者及業界普遍相信,今次樓市升浪是由俗稱「林鄭Plan」、即特首於2019年放寬按揭保險樓價上限所帶動,市場預期中港通關將成樓市下一個升浪的催化劑。

漲勢續緩和 或高位爭持

CCL最新報191.34,按周升0.65%,連升3周共2.38%,一舉攻破2019年6月底的190.48前高位,把舊紀錄推高0.45%。不過,樓價升勢似有放緩跡象,過去3周的按周升幅漸收窄,依次為升1.01%、0.7%及0.65%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,CCL按周升幅開始減慢,未來走勢值得關注,因市場現時由用家主導,所以樓市很大機會在高位爭持一段時間。

黃良昇直言,CCL「望穿秋水」終於破頂,惟按周升幅收窄,反映指數於高位激烈爭持,奉勸「唔好太開心,大市唔可能長驅直進式上升」,往後走勢有待觀察,「始終是用家市,心理影響較大,例如擔心樓價仲升唔升,所以市況屬好中存疑。」他認為住宅樓市要「唞唞氣」,在高位繼續徘徊。

豪宅大戶出乎意料破頂

對於八大樓價指數有6個破頂,黃良昇形容有點「喜出望外」,原因是一直拖累大市升勢、反映豪宅樓價的CCL大型單位樓價指數,最新一周按周勁升兼創新高,令市況上升阻力大減。CCL、大型屋苑樓價指數(CCL Mass)、CCL中小型單位樓價指數及CCL大型單位樓價指數四大整體指數最新一周齊創新高,當中CCL Mass及CCL中小型單位樓價指數更是連續兩周破頂。

不過,四大分區樓價指數僅得兩區創新高,其中新界西連續兩周破頂,最新一周報177.8,按周再升0.09%。九龍分區樓價指數也創歷史新高,最新按周漲1.51%,高見188.91,連升3周共2.7%。

港島分區樓價指數為197.99,屬史上第四高,按周漲0.79%,同樣連升3周共2.12%。新界東樓價指數卻逆勢向下,最新報201.85,按周挫2.15%,黃良昇稱,新界東樓價指數受區內重磅藍籌屋苑的低價成交拖累,但強調屬連升4周共3.47%後正常回調。

翻查資料,新界東成份屋苑於7月19日至25日期間偶現低市價或質素相對較次級的買賣成交,可能因而拖低該區樓價指數,例如粉嶺花都廣場5座中層D室,實用面積370方呎,原業主因急於套現,僅以506萬元沽出單位,呎價13676元,低市價約9%。

憧憬通關成下一催化劑

此外,屬於十大藍籌屋苑之一的沙田第一城期內錄得10宗成交,當中4宗屬於低層單位買賣,分別為2房及3房戶,造價介乎533萬至1098萬元,呎價由13407元至18768元,不乏平價成交個案,包括呎價最低的6座低層B室,實用面積819方呎,3房間隔,以1098萬元易手,呎價僅13407元。反觀該屋苑此前一周,即7月12日至18日期間共12宗交易中只有2宗低層戶,造價580萬及586萬元,呎價均在1.7萬元以上,分別為17737及17920元。

地產界普遍相信,中港通關將成樓市下一個催化劑。理大建築及房地產學系教授許智文估計,樓價全年上漲約8%至10%,若今年內可通關,升幅將更顯著。

周五公布的CCL是據8月2至8日簽訂正式買賣合約的中原成交計算,當中逾八成交易是在7月19至25日簽訂臨時買賣合約。

 

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2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-08-14 14:18:16

按照股市走勢圖表理論看樓價;今次打破之前難於沖出雙峰頂,是用了2年時間累積市場的購買力,稍微低位已有強大購買力將急走單位吸納,證明低於—10%已有買盤沖入掃貨承接,最終形成資金單向凈流入才能破位,長期上升動力已形成,短期更是不可能扭轉一面倒趨勢。


3. 鳥6 2021-08-14 15:33:18
香港樓價未開關前已經升穿歷史高位,主要原因係因為港人錢太多。香港M3明天好大機會穿升17萬億大關,供樓利息又進一步下跌空間。

香港樓價未有最高,只有更高,已經定為定局。

移民潮對香港樓市影響好正面。怕就怕冇人走。
4. 沈大師 2021-08-14 15:48:54
樓市爆左,你仲唔知發生什麼事。
5. 鳥6 2021-08-14 18:52:28
何先去話大量的移民盤充斥市場,明顯拖低了樓價上升幅度。此一說法明顯出現認知上的問題。 

其實這班人移民是因為怕國安法。但冇國安法,今年香港樓價仍在插水下跌中,何來有得升?
6. 移民潮明年達高峰 2021-08-14 19:33:06

香港大學社會工作及社會行政學系教授葉兆輝在電台節目中指出,由於移民需時準備,估計今年下半年或明年才是高峰期,希望政府正視問題。

葉兆輝表示,與1997年前相比,當時有人擔心失去出入境自由、希望環境安定後再回港,但今次較多是舉家離開,當中不乏年輕或有小朋友的家庭,很多屬中層技術人員,對整個社會來說問題更大,可能構成青黃不接。他認為,離開的多屬有生產力人士,影響香港勞動人口,政府應正視及承認相關問題,包括研究哪些階層較多人移出,以及如何減少離開的意欲。

7. 鳥6 2021-08-15 22:10:19
1981-1997其間,信心危機,香港移民人數成70萬人。結果大鑊,太古城16年之間升幅左不多高達20倍,兩房單位從20萬升到400萬,好誇張。

今次移民潮,香港樓價將不斷升破頂。
香港樓價最喜歡移民潮。
8. 向飯狗说不 2021-08-16 00:26:38
移民9萬人是甚麼概念,即去年有3個太古城規模的屋苑的居民全搬走了,騰出的單位變成新供應單位,所以今明兩年,每年又有4至5個大型屋苑搬空後又再重新推出市場,樓市真的撐到嗎
9. 8樓 2021-08-16 11:56:33
飯狗向來废吹,但尼次又講得幾有道理。
10. 十一嫂 2021-08-16 17:59:12
美國電商巨頭亞馬遜自今年5月開始,陸續封鎖眾多來自中國的賣家站點,深圳賣家淪為重災區。深圳市跨境電子商務協會統計,在兩個月內已有逾5萬個中國賣家被封號,造成行業損失逾千億元。中国要自強,立即設立自己網站,不靠外地網站,相信五年後,必有崛起網站,取代亞馬遜。
11. 升上天 2021-08-16 23:52:36
樓市連月衝高,有入市買家因手頭資金問題須撻訂的個案亦湧現,過去逾半個月二手市場連錄6宗撻訂。其中沙田第一城有買家疑因資金未能及時回籠而被迫取消交易,更成為期內唯一錄撻訂的十大藍籌屋苑,業主殺訂後即加價30萬元,以1280萬元重新放售,叫價高市價11.3%。
12. 升上天 2021-08-16 23:52:45
樓市連月衝高,有入市買家因手頭資金問題須撻訂的個案亦湧現,過去逾半個月二手市場連錄6宗撻訂。其中沙田第一城有買家疑因資金未能及時回籠而被迫取消交易,更成為期內唯一錄撻訂的十大藍籌屋苑,業主殺訂後即加價30萬元,以1280萬元重新放售,叫價高市價11.3%。
13. 向饭狗说不 2021-08-17 23:38:13
內地監管風暴持續擴大,試圖低撈中資科網股博反彈的投資者紛紛投降。「金融大鱷」索羅斯旗下的索羅斯基金管理公司,已於第二季盡沽所持的多隻中概股,包括該基金在首季大舉入貨的騰訊音樂,截至6月底止已把165萬股全數沽清,其他被清倉的中概股,還包括百度和唯品會。股市外,地產只住不炒加緊落實,入市買樓亦可能遇跌市損失。
14. 雲門大蝕 2021-08-18 10:09:27
雖然本港二手樓價指數創新高,但個別豪宅卻平行時空,錄慘蝕個案,蝕賣由新界偏遠洋房,蔓延至市區豪宅?連位處九龍塘豪宅地段的「雲門」大單位,易手後帳面蝕近500萬元。
15. 無水散水 2021-08-19 08:29:32
樓價破頂,有銀主乘勢委託代理標售重磅銀主貨。原由中資企業海航集團或相關人士持有、昔日曾登上亞洲樓王寶座的一個西半山天匯單位,終淪為銀主盤後,昨日推出標售,市場估值約4.5億元,勢創今年最大宗銀主盤放售個案。樓是住的,不是炒賣的,亂炒結果變銀主盤。
16. 蝕幅創世紀 2021-08-19 18:56:35
市區劏舖蝕讓成交不絕,土地註冊處顯示,銅鑼灣地帶2樓一個單號舖位,建築面積約214方呎,上月以138萬元售出,建築呎價約6449元。資料顯示,原業主早於2013年3月向華置一手購入舖位,當時作價1480.878萬元,持貨8年多後沽貨,現帳面勁蝕1342.878萬元,蝕幅超過九成,為該商場史上蝕幅最大的二手成交個案。
18. 向泛民说不 2021-08-19 23:17:14

彭博匯總的數據顯示,規模49億美元的KraneShares中證中國互聯網ETF(代碼KWEB)已經連續兩天資金淨流出,此前連續五周淨流入的趨勢可能戛然而止。該基金從2月中旬高位累計下跌近60%,因為隨著中國展開廣泛的監管整頓,騰訊、阿里巴巴等重倉股大跌。

在中國科技股暴跌之際,KWEB最近成為一支熱門基金,吸引了尋求抄底的投資者,7月份曾取得創紀錄的單日資金流入。北京下一步行動的不確性對中國股票帶來不穩定性,那些逢低吸納的投資者似乎已經開始失去耐心。再加上曾經唱多的基金經理——例如Ark Investment Management的Cathie Wood——開始清倉中國敞口,ETF投資者估計也會跟風。股市走在樓市之前,今日股市的寫照多少也反映了它日樓市的走向,樓市永久不跌的神話快將破滅。

19. 向泛民说不 2021-08-20 10:02:26
楼上山寨仔。

中國分析了元,明和清的滅亡,最大原因是到了最後,皇權基本上被官商勾結黨所壟斷。皇朝被推翻,在某種程度上只是商人換老板而已。今日馬雲等不斷的發展官商勾結黨,如果不加以打壓,最後也會像元明清那樣。

其實美帝就是道理,中國分析美帝會崩潰就是因爲美國已經被官商勾結黨壟斷,管理,所以貪腐無底綫。以下新聞是西方自己暴出來的,應該是冰山一角

美國在阿富汗「花式腐敗」令人咋舌:600萬美元從意大利空運9隻羊

原文網址:https://read01.com/gRE4Dng.html
20. 35啟示 2021-08-20 12:47:01
昔日尖沙咀一線購物地段栢麗購物大道近年風光不再,舖位空租率長期高企,令租值大跌,位於街內「頭段」兩個打通的相連舖位,在丟空5年後終於再度租出,由連鎖珠寶金行謝瑞麟以每月25萬元承租,較舊租大跌84.1%之餘,更重返35年前水平。
21. 向泛民说不 2021-08-24 22:46:45
先用东方快遞击沉一架航母打死几千人,如美帝大力反擊,並擊沉東方大國所有航母,大國可怎樣反擊,如这樣,就用核弹催毀关島,如大國真的这样做,美帝就核還击催毀上海,请留意美帝有8
000个核弹,東方大國或许只有200个,玩鬥大遊戲,好易衰收尾

22. 向泛民说不 2021-08-25 15:15:19
楼上山寨向饭,大陆目前的战略上以战止戈。不要让美帝误判形势。帮助台湾独立。台湾一旦独立,美帝真的会在台湾部署核武器,到时候,中国只能乖乖听话。

还有真正核战的概念,你搞错了,真正的核战不会是中国和美国打,美国有5000多核弹,肯定可以毁灭中国,中国300多核弹,如果也是可以毁灭美国,如果只有1半成功,估计也可以废了美国的武功,到时美帝怎么和俄罗斯斗,所以如果真的打核武,估计美国也要毁灭俄罗斯,而俄罗斯估计也会害怕,所以也会出手。

当然现在也要更深的考虑,所以大陆也会扩大核武器。要知道美帝威胁对中国用核武已经超过了3次。
23. 打就無能 2021-08-25 17:03:52
講就天下無敵,打就聞風先走,要證明打得,咪齋吹。
24. 就用核弹催毀关島??? 2021-08-25 18:48:59
傻傻地!用核彈就梗係炸華盛頓、紐約。白痴先至去炸關島。
25. 阿富汗大撤退 2021-08-25 18:53:01
美國打贏越南同塔利班先至吹啦!
27. 向饭民说不 2021-08-26 13:44:41
24樓,美國佬現在經常核威脅中國,因爲貿易戰等已經失敗了,所以現在加緊在日本,要求菲律賓,甚至台灣建立中程導彈,也就是類似古巴危機。中程導彈如果用核彈,在台灣打到香港,5分鐘就可以毀滅香港。而美帝就是要這樣做,如果日本,菲律賓台灣都建立了中程導彈基地,北上廣深加香港,都是在5到10分鐘内就被毀滅。所以中國爲什麽要拿會台灣,因爲中國核潛艇就可以進入太平洋,到時就是北上廣深和香港被毀之後,中國的核潛艇也可以在太平洋上發射核彈打擊newyork,LA,舊金山等,包括澳大利的城市。這就是達到了所謂的恐怖平衡。

對於嗜血的海盜十字狗,中國必須有足夠的核反擊,才能維護世界和平。
28. 傻傻地 2021-08-26 15:43:12
中國太空探測器已經登陸火星,射洲際導彈去紐約只係小兒科。