之餘，部份物業更因資金調動需要放賣，結果豪情老闆變得審慎，舖位租售價急挫，豪宅空置率也在上升，看見這樣的形勢，投資者大多穩縮了。
行政長官林鄭月娥10月中發表最新一份《施政報告》宣布放寬按保樓價上限，以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後，樓市隨即出現轉勢跡象。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全（Ken Yeung）直言，樓價已經見底，並將重返較長的正常上升周期，預計往後樓價每月可升1%，今年全年仍有5%升幅，就算明年經濟未明朗化，樓價會繼續向上；用家及投資者以600萬至800萬元的單位為目標，主打大眾市場的發展商能夠受惠。
上漲周期可長達30個月
花旗於《施政報告》公布當天曾發表報告，指樓價會較原本預期更早反彈，明年2月前或會見底。楊海全近日接受本報專訪時表示，受惠政策新措施，釋放遏抑多年的置業需求，近期樓市成交快速回增，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）因數據滯後，相信月內便見底；而當社會事件理順，樓市料可恢復正常，一如以往樓價升軌可持續12至30個月，而一般跌市由高位回落5%至7%便會掉頭再上。
CCL年初至6月高位一度累飆11%，之後回軟，現時已由高峰下調約6%並見底，估計往後每月回升1%，今年全年樓價可漲約5%，與年初預測相符。至於明年整體表現，他預計能延續升勢，儘管下半年有機會較上半年弱，但全年計依然會上揚。
寬按保托市 籲買600萬住宅
問及現時是否買樓好時機？他說：「梗係啦！建議主攻600萬至800萬嘅單位，如果你有名（符合首置資格）嘅話，而家一定要買，600萬嘅樓只要60萬（首期），賣畀下一個，升到800萬佢都80萬可以買到，升到800萬係好容易，會因此將所有買家集中在這個類別，會極度跑贏，用家買之外，投資者都會買，攞60萬去賺200萬，槓桿係超巨型。」
楊海全又提到，《施政報告》造成的托市效果屬副作用，措施目的是趁樓市下跌，把過去8年被政府遏抑的需求釋放，而1000萬元以下單位佔市場交投近80%，釋放需求後自然推升樓價。他解釋，目前本港市民置業率僅65%，較正常置業率71%，以及新加坡的85%和中國的90%相比下，可見尚有大量置業需求。同時，提供租金津貼會對低端住宅租金有支持，業主投資回報增加，可支持大眾市場樓價。此外，滙豐上周帶頭減息，息口已是減無可減，往後走勢平穩，市場也不用擔心利率再上調。
他形容現屆政府的樓市政策是為求「撥亂反正」，處理之前兩屆政府錯誤收緊平均按揭成數的做法，重新連接斷裂的置業階梯，而中產人士將可享受樓價升幅。他認為，樓市辣招不會調整，過往政府推出的需求管理措施成效不彰，林鄭也指需求管理措施沒有意義，故特首想透過增加供應解決樓市問題，只是在短時間內難以扭轉。
上車變容易 納米樓受累
市民上車變得較為容易，近年被視為首期不足的納米樓「替代品」，可能乏人問津，楊海全預期，納米樓這奇怪產物的樓價升幅將跑輸很多，CCL儘管具代表性，但並不涵蓋納米樓，因此就算這類樓價暴跌也不會對CCL造成影響；面對這種情況，發展商應不難迅速變陣，把兩個納米樓單位打通改作正常住宅銷售。1000萬元以上住宅同樣受惠新措施產生的溢出效應，但2000萬元以上豪宅則難以受惠，加上空置稅問題，發展商只會提供一定比例的豪宅供應， 最鍾意睇到引刀大陸傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意，受近期社會訴求影響炒銀埋一舊！識做啦，快D減價係做人的基本訴求呀！。
地產股方面，楊海全重申，地產股並非一面倒受惠《施政報告》的樓市措施，就放寬按保釋放置業需求而言，較看好專注經營大眾市場的發展商。地產股股價會繼續企穩，惟未必能回到年初高位，推薦新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）。
楊海全曾於中銀國際地產研究部及德銀地產研究部任職，2010年加入花旗地產研究部，其團隊已連續9屆獲得《機構投資者》亞太地產研究冠軍。
採訪、撰文：陳遠威
