大學生求田問舍

9月27日週三

大學生被視為「天子門生」，原該追求理想及推動社會進步，若鎮日談論賺錢買樓似乎流於庸俗，正所謂「求田問舍，怕應羞見，劉郎才氣」。但又有謂「有恒產者有恒心」、「齊家治國平天下」，擁有一片瓦遮頭這心願也可構成追求理想的基礎，尤其在樓價比天高的香港。有發展商覷準此種心態，擬推出「大學生上車盤」，但暫時看來似是宣傳噱頭居多。反觀內地和美國，分別有城市實施「大學生八折買樓」以吸引人才落戶，又有FinTech公司以大數據評估大學生賺錢潛力而提供房貸方案，均值得香港參考。

大學生滿街 「錢景」今非昔比

事實上，香港的大學生「天之驕子」地位已是好幾十年前good old days，那時候只得香港大學和中文大學兩家高等學府，畢業生不愁飯碗，基本上「人揀工」，自有更充裕條件去講理想。今時今日，本城有9家大學，適齡青年入讀大學比率由1981年的2%，增至目前超過20%（連同自資學位），所謂「通街大學生」早非誇張，一張沙紙亦已不是飯碗保證。因此，大學生們若及早為自己日後生活籌謀，實屬無可厚非。

顯然，本港樓價早已拋離了大學生收入水平。據統計處最新資料，擁有大專學歷的20至24歲和25至29歲青年之月入中位數，分別為1.1萬元和1.6萬元；按Demographia統計的本港樓價中位數542.2萬元計算，這兩批「大學生」分別要不吃不喝41年和28年，才能購買一個單位。就算可借助按揭上車，儲首期也是漫漫長路（何況怎會不吃不喝），而且利息令總成本進一步增加。

正因如此，若無「父幹」或「母幹」，現今普通家庭的大學生「求田問舍」絕非易事。針對這情況，近日有發展商擬「破天荒」推出「大學生上車盤」，初步打算從屯門一個單幢新盤撥出15個兩房和三房單位作為試點，售價介乎588萬元至832萬元，呎價1.39萬元至1.52萬元，但發展商會為合資格人士提供約兩成折扣優惠及「超低成數首期」。據了解，申請資格為本港資助大學畢業2至3年以上者，有穩定收入，屬首次置業，作自住用途，並將設有頭幾年的轉售和出租限制。

首置盤銀碼大 折扣無着數

按一成首期計算，大學畢業生只須付出最少70萬元左右（連同雜費），即可以上車；假設小情侶合計月入3萬元，儲起一半薪水，大概4年便儲得夠首期，似乎不太難。然而，關鍵向來在細節裏。首先，該盤呎價達1.39萬元至1.52萬元，在屯門來說不算便宜。再者，近年每逢新盤開售，發展商「循例」會拋出各種名目的折扣優惠吸客，幅度介乎一至兩成，故「大學生上車盤」即使有兩成折扣，亦未算特別「着數」。第三，當下樓市「lump sum為王」，細價劏房式單位最熱賣，相反兩房和三房單位較難推，今次用作「上車盤」，大學生其實「不易啃」。最後，在「超低成數首期」下，供樓才是最大挑戰；以600萬元單位、九成按揭、30年供款期、2.5厘息率為例，每月供款額達2.13萬元（尚未計加息因素），佔小情侶每月3萬元入息逾七成，他們必須努力工作確保每年有良好加薪，以及順風順水不會失業或生病，才勉強撐得起。

無論如何，大學生受過較佳教育，始終會被視為人才資源，中外都有城市或企業實行針對大學生的買樓措施。例如內地湖北省武漢市今年8月宣布，將由政府提供資助，讓合資格大學畢業生在當地「八折買樓」（按市價釐定），藉之吸引人才落戶以帶動經濟發展。

美初創大數據吸優質樓按

此外，現正籌備於紐交所IPO、估值達43億美元（約335億港元）的美國FinTech公司SoFi，借助大數據向大學生提供度身訂造的貸款方案，包括物業按揭（mortgage）。舉例說，假若一名大學生就讀於長春藤名校的「有錢途」科系，平日品行良好，沒有違規駕駛或觸犯校規紀錄，同時考試成績及課外活動皆出色，那麼SoFi的AI和大數據便會把這名學生評估為「有潛質優秀貸款對象」，毋須等待他畢業，即可提供最多九成按揭或300萬美元（以較低者為準）、最長30年期、最低3.125厘年息的物業貸款，務求搶在其他金融機構之前，率先把這類「優質客仔」收納。

現世代一紙大學畢業證書不難拿到，但各人「錢景」可以差天共地，至少取決於院校、科系、成績、性格等不同因素。相對於本港發展商只憑畢業證書判定「大學生上車盤」認購資格，SoFi根據較全面因素來評估哪些大學生「值得支持他買樓」，無疑較為精準和有效。不過講到底，「大學生上車盤」也算是一條促銷好橋，正如一家哈羅國際學校有助屯門區物業「升呢」，該區一個單棟新盤憑着拿出15個單位作試點，從而被視為「高學歷人士居所」，書卷氣驟增，且看這些包裝會為該樓盤提升多少吸引力。