地價深跌樓價淺跌

　　經濟持續低迷，地價調整幅度也開始加深，不過樓價仍算平穩，去年至今，樓價調整只約一成半，反而地價的調整，明顯是深而快，這種情況可解釋為政府為加快土地供應，不斷接受發展商越來低越出價，從而想利用地價的深跌，去加快樓價的調整。

　　最近有發展商負責人表示，樓價的組成部份是建築費及地價各佔一半。建築費難以調整，故只可透過壓低地價，從而推低樓價。該名負責人指出，地價每跌兩成，樓價就跌一成。筆者估計，地價最多跌四成，故樓價最多只跌不足兩成。基於樓價現時已調整了約一成半，故估計樓價只再有約5%的跌幅。

　　事實上，樓價跌幅不會跟地價跌幅成正比例幅度下跌，因為樓價的組成部份尚有利潤部份，利潤的訂定可高可低，最差情況是零，即樓價等於建築費及地價成本。假設地價變成零，發展商也不會單以建築成本定價，如建築費是5000元一呎，樓價也可以賣一萬元一呎，因此政府單純以推低地價去壓樓價，最終受傷最重的，是政府的賣地收入。
 
　　最近沙田區有地皮的地價成交價，大幅下跌了近五成，理論成樓價又會即跌二成半，但事實上，區內業主也不會當這些新聞是甚麼大事，而有關地盤物業它朝落成後，也不見得一定會低價賤賣，因為樓價始終是市價產物而不是成本產物。