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樓市進入熊市三期

2024年9月28日

何熊輝

　　美聯儲局減息前，市場普遍估計樓市在減息後會見底反彈。就在本月19日聯儲局減息生效當日，本港銀行隨即宣佈緊跟減息四分一厘。很可惜，這利好消息並未能提振市况，結果十大屋苑反向成交大跌，預示樓市正式步入跌市第三期。

　　今次減息，被視為挽救樓市的最後一根稻草。不過實况令睇淡樓市的專家也大跌眼鏡，因這次減息討論多多，但結果連一至兩周的反彈也沒有，這顯示市况之差，已非一般專家能意料所及。

　　減息失效，新鴻基地產即時作出反應，但隨即宣佈啟德的天璽天以低於成本價開售。該盤每呎樓面地價約17776元，但開售均價每呎僅19668元，如連同建築費及利息計算，每呎最少虧損6000元。新地連這個定位為豪宅的啟德海景盤，也急不及待殺價開售，顯示其惜貨限售策略已改。自此以後，月月有樓賣的新地，將於全港各區開售劈價盤，令一手樓市全面淪陷。

　　長江實業早前已表示，十月後啟德的新盤將宣佈銷售安排。不過這次被新地成功搶閘，故慣於採用低價策略的長實，十月開售的新盤，勢必會以更低的平均呎價開售。市場估計其開售呎價介於15000至17000元間，再創區内一手呎價新低。

　　現時市場上最大兩個發展商輪流鬥開劈價盤，其它中小型發展唯跟，由現在至年底，樓價急跌一成已非不可能。樓價跌市三期最終會調整兩成以上。

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長實Blue Coast將是樓市風向標

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股市樓市各走各路

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1. 保華建業被申請清盤 2024-09-28 13:51:33

保華建業集團名下的保華建築有限公司，早前疑拖欠分判商工程費用被追款，昨日（26日）再被鋼鐵供應商分兩案入稟高院追討其拖欠款項逾1072萬元。保華建築有限公司昨日亦再被供應建築材料的冠華世界(周氏)企業有限公司入稟高院，提出清盤呈請。司法機構網頁顯示，公司清盤呈請聆訊將排期於2024年12月4日開庭處理。

2. JasonCheung 2024-09-28 14:15:52

This is due to the failure and stupidity of HKSAR government , so even interest rates drop to zero, the housing property price will never resume back to year 2019. The unlimited supply of public housings, and private housings, and resources continously loaded into making new land and spending more money and reserve to build more housings have caused un-returnable damage and structural damage to the economy of HK.

Shame on John lee.

3. 天璽天收六千票 2024-09-29 09:54:40

新地(00016)發展的啟德地王級新盤「天璽.天」日前以蝕本價推出首批單位，並連日開放示範單位參觀，均逼爆售樓處，市場消息指，該盤暫收逾6000票，以首批128伙計，超額認購約46倍。

4. 最緊要識落車 2024-09-29 15:34:27

人為谷起股市，並後有解決企業壞帳的根本問題，現只會製造更大泡沫，今日基本上已破產的公司都可升兩三成，跟風短炒可以，最緊要識落車。

5. 新世界股價勁升21% 2024-09-29 21:37:53

新世界發展（0017.HK）2024財政年度業績虧損近200億元兼暫停派息，惟大股東家族第三代長子鄭志剛淡出管理，公司計劃出售啟德體育園項目持股等，加上大市氣氛暢旺，股份在周五（27日）復牌後延續升勢，一度勁飆24.1%，高見10.16元，收市仍漲21.6%，報9.96元，錄得十連升，成交額達9.33億元。

6. YOHO Hub加開6號價單 2024-09-29 21:42:17

新地(00016)副董事總經理雷霆表示，元朗站The YOHO Hub II(The YOHO Hub發展項目第C期)第6座於昨日進行銷售，秉承第8座銷情，首批單位銷情暢旺，120伙單位中已售出112伙，佔推售單位逾93%。

他稱，現場所見不少向隅客，徇眾要求，項目於今日上載價單第6號，加推共94伙單位，折實平均呎價為15127元，部分單位輕微加價1%。

新地代理執行董事陳漢麟表示，第6號價單共涉及94伙單位，46伙為兩房單位，而48伙為3房單位，實用面積由462至901方呎，折實售價由666.11萬至1429.23萬元，折實呎價由13328至17963元。

7. 雲在青天水在瓶 2024-09-29 22:26:08

熊市分為一、二、三期，一、三為跌浪，二為反彈浪。樓市至今仍未出現似樣的反彈，因此，樓市已進入熊三期的判斷有誤！

樓市的持點是反應慢，慢冷亦慢熱，想一減息就反彈，不可能，絕對不可能。由於減息還將持續，估計不久將出現熊二反彈，反彈以下降軌阻力線為限，現約為146-147，幅度在10%以內，時間在2025年。

切勿誤判。

8. 恒指破紀錄成交5058億 2024-09-30 17:16:34

港股繼上周五單日以逾4,000億元破紀錄成交額升穿20000關後，恒指今日保持強勢。恒生指數 (^HSI) 今早高開543點後先跌後回升，全日收市報21133點，升501點或2.4%；國企指數 (^HSCE) 收報7509點升209點或2.9%；恒生科技指數 (HSTECH.HK) 收報4751點升298點或6.7%。大市全日成交額再破紀錄，高達5,058億元。

9. 熊二反彈浪今年三月已出現 2024-09-30 20:57:05

熊市分為一、二、三期，一、三為跌浪，熊二為反彈浪，今年三月撤辣後，樓價反彈5%，熊二反彈浪已出現。9月18日減息後，樓市不彈反插，因此，證明樓市已進入熊三期已經確定！

10. 天壐天加推122伙 2024-09-30 20:59:36

九龍東啟德爆搶客戰，位處港鐵啟德站旁的新地（00016）天璽．天第1期正在收票之際，位於啟德跑道區，由新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的柏蔚森II（柏蔚森發展項目第2期），上周六突擊公布首張價單，首批155伙折實平均呎價19189元，全數單位本周三（10月2日）發售。天璽．天第1期也不遑多讓，昨天加推122伙還擊，折實平均呎價20939元。

11. 旺尚米芝蓮甜品店結業 2024-10-02 09:37:11

在旺角黑布街經營約10年、連續9年獲米芝蓮推介的甜品店Joyful Dessert House近日宣布今年12月底結業。老闆妻子高太慨嘆不捨街坊，惟目前生意比新冠疫情前少近一半，甚至差過疫情期間，相信與港人北上消費有關，因老闆預料生意會繼續減少，不想再蝕錢，故決定結業。

12. 趙國雄：樓價呈U型發展 2024-10-03 11:23:38

港股連日造好，樓市氣氛明顯轉旺。長實（01113）執行董事趙國雄認為，本港樓價正呈「U形」發展，現時已經觸底，並預計今年第四季樓價可回升2%至3%，明年樓價升勢持續，幅度甚至會擴大。

趙國雄接受本報專訪時指出，回顧2008年金融海嘯僅歷時數月時間，所以本港樓市復元得快；但今次新冠疫情自2020年起維持3年多，即使本港的財政儲備較豐厚，也需要較長時間復元。他認為本港樓市正呈「U形」發展。

13. Blue Coast II上載樓書 2024-10-04 09:27:09

長實（01113）與港鐵（00066）合作的香港仔黃竹坑站港島南岸第3C期Blue Coast II，昨天上載項目樓書，意味該盤推售正式進入大直路。

Blue Coast II包括第3座及第5座，一層9伙，共提供558伙，包括547個標準戶及11個連平台特色戶。全盤實用面積443至1267方呎，間隔由2房至4房戶。最細單位為3座F室的2房戶，備有梗廚房，兩間睡房設於客飯廳兩旁，面積最細睡房約57方呎。

14. 熊二反彈非轉勢 2024-10-04 09:50:55

本次港股牛市目標，上破24200後，終站26000，然後進入熊四，反覆下跌回18000點。

15. 8年前入市太古成海景户也大输 2024-10-04 11:43:00

藍籌屋苑踏入10月交投暢旺，中原王秀芬表示，鰂魚涌太古城連續兩日錄得成交，當中包括銀柏閣頂層複式連天台單位，實用面積約1,277方呎，三房套連工人房間隔，享全海景，最新以2,580萬元成交，呎價約20,204元。

據了解，單位早於2020年9月以4,450萬元放售，至近日降至2,800萬元，最終累劈1,870萬元或約42%成交。

至於原業主在2016年以2,800萬元購入單位，持貨約8年，現轉手帳面虧損220萬元，物業期內貶值約7.9%。

16. 太古城海景户尺價險守萬元 2024-10-05 09:31:27

鰂魚涌太古城10月連錄成交。中原王秀芬表示，屋苑本月暫錄3宗買賣，其中鄱陽閣低層H室，實用面積約583方呎，兩房間隔，可望部分海景，最新以610萬港元成交，呎價約10,463元。新買家為用家，趁減息入市自用。

17. 大斑上水舖輸4千萬 2024-10-05 19:46:46

港人北上消費成風，新界北區舖位空置率上升，直接影響舖位價值。上水一線地段之一的龍琛路，有舖位僅以2500萬元易手，原業主為大班麵包西餅創辦人郭氏家族，持貨10年沽出，賬面勁蝕4168萬元離場。

上述舖位為龍琛路18號地下及閣樓，地下建築面積約1000方呎，閣樓建築面積約600方呎，合共建築面積約1600方呎，今年初以4000萬元叫價放售，7月減至3500萬元，最終以2500萬元交吉售出，呎價約15625元。