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殭屍投資者正待末日審判

何熊輝

  踏入八月下旬,樓市悶局持續,一手新盤銷情大幅萎縮,二手十大屋苑亦只有零星成交,但樓價指數則連跌六周。現時市場盼望美國九月減息後,香港跟減後樓市即從谷底反彈,這良好的願望會否又像三月撤辣後,樓價小彈後又再下跌。

  樓市下跌至今,商舖及寫字樓跌幅租售價跌幅逾六成,遠比住宅跌幅平均百分之二十七為大。備受富豪青倈的商用物業,跌幅超乎想像,他們忍受的傷痛,遠較中產所承受的大。

  在這次跌市中,一般中產大概會因自住物業樓價的跌幅,損失二百至三百萬,連同股票投資的一百至一百五十萬減值,合共損失約三百至四百五十萬,佔中產總資產約百分之三十至三十五。

  一般中產對樓價的跌幅,較不敏感,因他們大多一廂情願認為,自住物業的帳面損失不影響其日常生活,加上失業率只要3%,故償歸物業貸款並無難度。因此即使樓價累跌近三成,其慘痛情度,遠低於零三年時樓價近七成的跌幅所帶來的衝擊,再加上8.6%的失業率,部份中產更落魄到食二手飯,更有甚者自我終結。

  持重倉的富豪則不同,因過往多年,慣了以用高槓桿炒買商用物業,但腰斬的跌幅已使他們大部分物業的首期全失,甚至出現資不抵債的情况。這些殭屍投資者最終亦無法自救。

  現時富豪炒家的貨無人接手,租也租不出,每月供款成天大壓力,銀行見形勢惡劣,急忙call loan。

  那些百億富豪七成以上被call loan, 估計最終有半數會變成殭屍投資者,能活下的,身家大概減值六成以上。嚴重來說,地產富豪正排隊破產。

 
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1. 落雨收遮被淋濕的不只企業 2024-08-24 13:05:20

金管局與銀行業成立中小企融資專責小組,支援中小企,恒生銀行高級顧問梁兆基相信,可令中小企釋除疑慮,能夠有渠道處理申訴及覆核個案。他指出,企業與銀行是同路人,「落雨收遮」被淋濕的不只企業,銀行都無可避免濕身,因此企業如果有前景,即使現在有困難,銀行都樂意提供支援。

不過梁兆基呼籲,企業盡量配合銀行對於貸款的盡責審查和批核,因為不單符合監管要求,同時亦可了解客戶最新實際情況,銀行從而可提供不同支援方案,例如恒生響應政府政策,早前推出330億元中小企融資基金,以及800億元的持續發展基金,支援中小企的發展需要。

2. Z 2024-08-24 14:51:10
中產安穩,因持實物和自住,心中有價,成交價高低非聖旨。
美元表面收五厘息,也等如增速年減值5%,
無乜馨香
富豪轉身不成,時不與我,無奈等死

3. 雲上青天霹靂明 2024-08-24 15:57:10
估計樓市還會跌多7成才見底,最後一震,香港玩完
4. 二手樓價累跌5.84% 2024-08-24 16:44:06
二手住宅樓價向下趨勢未改,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報138.61,逼近短期下試的目標138,按周落0.41%,連跌3周共1.77%。本周CCL創2016年9月底以來近8年(412周)新低,今年累跌5.84%,相對2021年8月的191.34歷史高位則挫27.56%。
5. 正確 2024-08-24 18:20:58
1樓,政府擔保百份百已輸百幾億,銀行仲唔驚咩?
富二代就算輸9成,無所謂,因為係上一代賺的,無壓力。
6. 投資者活在垃圾時間中 2024-08-24 21:07:26
那些百億富豪七成以上被call loan, 估計最終有半數會變成殭屍投資者,他們已資不低債,但銀行及財務公司仍不願沒收資產拍賣,以免造價大幅被壓低,這班投資者明知一年半載後,就會被破產,故現在行屍走肉,活在生命的垃圾時間。
7. 延期還本沒有用 2024-08-25 10:01:17
金管局與銀行業成立「中小企融資專責小組」,支援中小企。商界立法會議員林健鋒於一個雷台節目表示,雖然目前經濟仍未完全復甦,很多中小企亦預料今年生意會下跌,但不代表企業需要的流動資金可以減少,他指社會需要保存中小企的實力,讓他們有足夠資金開設新舖待旅客重臨,建議「還息不還本」的措施延長多12個月。

事實上,市場環境出現結構性改變,加北上消費盛行,中小企被淘汰無可避免。
8. 新地三盤齊發 2024-08-25 21:55:54

新地(00016)副董事總經理雷霆表示,美國聯儲局已發出明確的訊息,減息周期將會開始,無論對樓市的用家及投資者都是很大的動力。

他指出,集團未來兩個月將會三盤齊發,包括北角海璇發展項目第2B-2期海璇II、港鐵元朗站The YOHO Hub II全新一座,以及九龍東啟德協調道10號天璽.天第1期。

9. 商黨地產下滑累銀行壞帳上升 2024-08-26 16:20:57

香港商業地產和住宅按揭市場持續疲弱,發展商收入受壓,勢拖累銀行業的資產質素。評級機構惠譽(Fitch)指出,從周期因素來看,高息環境令發展商還款壓力大增;結構因素方面,在家工作等新模式令寫字樓空置率上升,租金收入減少,是更長遠影響收入的因素,最終拖累銀行在房地產行業的貸款質素。雖然現時整體香港銀行都獲得高的信貸評級,但當商業房地產貸款質素進一步惡化,個別銀行評級會有下降的風險(vulnerable)。

惠譽信貸評級主管Dan Martin接受報章訪問時表示,香港銀行面對的較大挑戰,由過去一段時間的內房債務問題,轉移到現時本地房地產資產風險,儘管港銀普遍獲高評級,能在資產質素轉差時提供緩衝,惟部分銀行的獨立評級(standalone rating)有可能被下調。

10. PARK SEASONS賣出2伙 2024-08-26 18:32:27
會德豐地產與港鐵公司(00066)將軍澳日出康城第12B期「PARK SEASONS」,今日錄得2宗成交,合共套現1128.9萬港元。

其中第 2A 座33樓 A 室,2房間隔,實用面積448方呎,成交價668.5萬港元,實用呎價1.4922萬港元;第2B 座19樓 E 室,1房間隔,實用面積324方呎,成交價460.4萬港元,實用呎價1.421萬港元。
11. 樓市難免繼續趴低 2024-08-26 21:11:26
香港有一批獨立法定機構備受各界推崇,包括廉政公署、消委會等,但這些金漆招牌近年各自面對挑戰,最近一個備受考驗的是金管局。中環一眾「花生友」近日關注,面對地產代理及政界人士施壓,金管局會否「跪低」、要求銀行由「閂水喉」轉為「開水喉」。結果,金管局總裁余偉文上周五罕有地聯同三大銀行總裁召開記招,並宣布三大措施。好消息是,金管局和各大銀行堅守底線,並無「跪低」;但壞消息是,正因如此,樓市短期內難免繼續「趴低」。
12. 發展商保守投地 2024-08-28 13:58:12

面對港府賣地收入減少。發展局局長甯漢豪接受電台專訪時指,政府透過賣地表賣地具調節作用,若私人土地來源足夠,政府就不用推那麼多地皮。今個財政年度賣地表有8幅住宅地,首兩季分別推出沙田小瀝源地皮招標,而過去3個財政年度,賣地表的土地也沒有全數推售。

甯漢豪強調,提供土地的決心和穩定性一定要在政府手上,政府目前無意恢復勾地制度,因為將主動權放給市場,發展商取態如果變得保守及不勾地的話,外界對市場的看法會很悲情。實際上,市場情緒及氣氛對於樓市的確有很重大影響。

13. 國内舖市也大冧 2024-08-28 14:14:11

今年初開始,內地已經零星出現街舖租金腰斬的情況。上海老城區虹橋北路,曾經繁華熱鬧的酒吧餐飲一條街,出現大量吉舖,粗略估算連同打通的大舖,一條街足足有20多間舖空置,據報該處街舖已經比數年前降租一半,仍然租不出去,分析指是由於餐飲業「內捲」,以及人口流失等因素。

杭州最知名的商業街武林路、深圳南山區購物中心、廣州天河區核心商圈臨街餐飲街鋪,舖租全部大跌甚至腰斬,天河區兩個月內減租3次,有報道計算跌幅超過3成。

而有商店街甚至商場,甚至整個項目關閉重整。聲稱投資6億元人民幣的昆明南屏街,近月開業沒多久,便宣布全街結業重新招商;另邊廂汕頭東廈卜峰中心,亦貼出了告示「中心將於2024年9月12日正式結業」,據報整層商舖都在清貨,有時裝店全場19元,人流依然欠奉。

14. 差估署7月私宅售價指數跌1.9% 2024-08-28 17:33:13
差估署公布,本港7月私宅售價指數296.8,按月跌幅擴大至1.9%,創2016年9月以來的近八年低位,且連跌三個月,另較2021年9月所創歷史高位累跌25.4%;按年跌13.7%;本年至今累跌4.7%。 實用面積少於1,076方呎的中小型私人單位售價指數按月跌1.9%,報297.8;按年跌13.8%;首七個月累跌4.7%。實用面積1,076方呎或以上的大型單位,售價指數按月跌0.8%,報275.6;按年跌9%;本年至今累跌1.7%。 至於本港7月私宅租金指數按月升1.1%,報194.1,連升五個月,並創2019年9月以來近五年高位;按年升6.6%;首七個月累升4.4%。
15. 華潤隆地擬出價90億購K11Art Mall 2024-08-29 19:20:59

華潤隆地擬出價約90億元,洽購新世界發展(00017)位於尖沙咀河內道的K11 Art Mall,華潤隆地未有回應有關媒體報道,新世界亦未有回應傳聞。

報道指,該商場項目面積約33.59萬方呎,以洽購價計,平均呎價約2.68萬元,若以商場月租逾4000萬元計算,料回報逾5.3厘。

16. 美孚新邨尺價劈至6700元 2024-08-30 13:39:12
樓市觀望氛圍濃厚,二手低價及蝕讓成交持續,抗跌力較佳的市區藍籌屋苑亦告失守。市場消息指,美孚新邨5期蘭秀道14號低層D室三房,實用面積666方呎,最新以450萬元易手,呎價跌穿7,000元關口,低見約6,757元,重返2010年水平。不過,原業主於1997年以約380萬元入市,持貨約27年,現轉售帳面仍獲利70萬元或約18.4%。
17. 本港零售連跌5個月 2024-08-31 18:34:08
本港零售連跌5個月,且走勢惡化。政府統計處周五(30日)公布,7月零售額臨時估計為291億元,按年下跌11.8%,較6月的跌幅9.7%有所擴大,也比市場預期挫8.6%為差,銷貨量按年更大跌13.3%,同樣較市場估算下跌10.9%為多。經濟師表示,7月的零售金額是2022年9月以來最少,零售跌幅加劇,主要是受到暑假港人外遊及持續北上消費影響,7月底開幕的法國巴黎奧運也未能帶動消費。展望後市,零售界人士稱,市道整體持續低迷,8月及9月仍看淡。
18. 二手樓價八年最抵 2024-09-01 10:01:33

二手住宅樓價繼續下滑,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報138.17,按周跌0.32%,連跌4周共2.08%。中原地產8月中才將CCL下試目標降至138,相隔短短兩周即再將目標下調至136。

本周CCL創2016年9月底以來近8年(413周)新低,今年累跌6.14%,較2021年8月191.34的歷史高位則挫27.79%。

19. IFC租金腰斬一半至尺租百元 2024-09-02 09:36:06
經濟陷入技術性衰退加上市場供應增多,令傳統矜貴的中環甲級商廈市場亦要向現實低頭,有業主加佣利誘代理促銷,也有商廈爭相減租搶客,當中IFC一期呎租更由2018年最高200元,跌到近日「腰斬」至險守100元水平。