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收租大户正陷財務危機

何熊輝

  一向以來,在香港做大業主收租,既可賺租又可穩賺逐年升值,又可不須承受發展商面對樓市波動而做成賣樓收益大幅下滑的風險,但自三年前至今,不少上市收租大業主的股價累跌幅度由五成至七成不等,下滑幅度遠較樓價跌幅大。

  最近九龍倉置業預告今年上半年業續,由盈轉虧蝕9億,去年同期獲利18.05億元,該公司持有海港城及時代廣場等優質收租物業,但也難敵急轉變的商舖市場。

  恆隆地產在國内一及二線城市,擁有多幢優質商廈物業,上半年純利10.61億,按年跌55.7%。九倉置業最新股價19.5元,累跌近七成,恆隆現價8.25元,亦由高位下跌了六成。

  作為該兩收租公司的大股東,倘計及股價上的損失,總資產大概已損失達六至七成。非上市公司的收租大户,較少定期更新估值,資產管理人很易會輕視借貸過度的風險,最近接連有非上市公司的收租大户頻臨破產邊緣,就說明問題所在。

  現時樓市已向深度調整方向發展,調整幅度甚至會超越高峯期市值三分之二,加上工商類物業的空置率亦同時上升,物業估值及租金則同時下跌,負現金流將成大趨勢,收租大户在水深火熱中的日子仍看不到盡頭。

 
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1. 七月一手盤售1083伙 2024-08-03 14:52:46
全新盤低價推售,成功扭轉一手市場低迷局面。據統計,7月全港一手市場錄得約1083宗成交,按月回升約60.7%,終止3個月連跌,「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際的屯門第48區青山公路青山灣段住宅項目黃金海灣第1期意嵐,成功炒熱市場氣氛,7月沽出315伙稱冠。業界人士認為,美國聯儲局可望落實減息,樓市出現轉捩點,料買家偷步入市,8月有望達1500宗成交。
2. 九龍塘德雲道7號屋地3.3億售出 2024-08-03 20:30:42

有「西環海味大亨」之稱的庾柱林或有關人士,以3.33億元售出原自住的九龍塘德雲道7號屋地,呎價近5.1萬元。

資料顯示,德雲道7號屋地,地皮面積約11140方呎,現有一幢3層高獨立屋,實用面積6532方呎,上月以3.33億元易手,呎價約50980元,買家料為內地人士。

3. 伯恩光學總裁楊建文夫婦11億購種植道46號豪宅 2024-08-03 22:08:31
山頂種植道46號豪宅項目,共設有4幢3層高洋房,實用面積由4060至4432方呎,每幢設有私家花園、泳池及2個停車位,上月以11億元售出,以總實用面積16986方呎計算,呎價約64759元。據悉,買家為伯恩光學總裁楊建文夫婦。
4. 工商舖最少調整六成 2024-08-04 11:31:53
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5. 日康城LP6第3座J室蝕32%沽 2024-08-05 09:02:07
樓價不斷下挫,近年入市半新盤的一手業主愈蝕愈甘,消息指出,將軍澳日出康城LP6第3座高層J室,實用面積約307方呎,以約406萬港元轉售,呎價約13,225元。單位2018年9月一手購入價約601萬元,至今貶值約195萬元,幅度約32.4%,料為項目蝕幅最大個案。




6. 一手成交大跌64% 2024-08-05 09:08:14

過去周末兩天,一手市場錄得約51宗成交,較前一個周末(7月27日至28日)的144宗,按周減少約93宗或64.6%,創7月6日至7日該周末錄得16宗成交以來近4周新低。

意嵐昨天(4日)進行第三輪銷售,共發售139伙,折實平均呎價11813元,是過去兩天最大型賣樓活動。市場消息透露,該批單位即日售出16伙或約11.5%。該項目昨天亦賣出1伙貨尾單位,即昨天全日售出17伙。

7. 香港PMI連續3月低於50經濟榮枯線水平 2024-08-05 18:38:36

標普全球公布,香港7月採購經理指數(PMI)為49.5。與6月的48.2相比,PMI數字出現反彈,惟仍低於50經濟榮枯線,並已連續3個月低於50經濟榮枯線水平,經濟處於收縮區間,反映營商環境持續走弱,幸緊縮程度較上月放緩。

標普全球指,從數據顯示,香港私營經濟踏入下半年仍持續收縮,但下行速度已較6月放慢。新訂單及產量再度減少,但跌幅已見收窄;來自中國內地的新增業務回復增長,但新出口訂單仍緊縮。同時由於私營企業進一步看淡業務前景,就業水平因此持續下降。

8. 短炒即輸頻現 2024-08-06 20:40:07

九龍站君臨天下一個中層3房單位,以3,450萬轉售,呎價約32,486元。原業主今年2月斥資約3,600萬購入,持貨約5個月決定轉售,帳面虧蝕約150萬,期內單位跌價近4.2%。

至於上月大埔新達廣場一伙兩房單位以520萬元沽出,呎價11,183元。原業主4個月前入市,曾試圖「摸貨」放售,最終帳面虧蝕26萬元離場,蝕幅約4.8%。

9. 九龍龍駒道3號緹外院墅A10億售出 2024-08-06 22:35:56

市場憧憬美國聯儲局最快下月減息,超級豪宅率先起動。嘉里建設(00683)發展的九龍半山龍駒道3號緹外,今年3月以10億元售出院墅B,造價創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》(一手例)實施以來九龍區新盤新高。不足5個月,該盤昨天沽出院墅A,成交價更達10.28億元,把舊紀錄推高2800萬元或2.8%。

緹外昨天以招標形式售出院墅A,實用面積11382方呎,屬5房5套間隔,另設5間工人房,附設13174方呎花園,以及有兩個停車位的車庫,昨天以10.28億元售出,呎價90318元。

10. 二手樓指數續跌 2024-08-10 09:55:51
二手住宅樓價反覆回落,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)單周反彈後再度向下,最新報140.96,按周跌0.11%。中原事楊明儀表示,在一手新盤低價開售及觀望減息情況下,二手市場處於拉鋸局面,成交淡靜,近5周CCL於140至141之間反覆爭持,因二手樓市觀望氣氛濃厚,相信短期整體樓價走勢窄幅偏軟。