下半年樓價將急速下滑

撤辣對樓市的利好因素已被完全消化，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）連挫3周，最新報141.81，按周跌0.69%，過去3周累跌共1.88%。

CCL最新報141.81，創逾7年半、即402周新低，重返2016年10月中時的水平，較2021年8月191.34歷史高位跌25.89%。

中原地產楊明儀指出，息口仍然高企，銀行收緊按揭，新盤繼續低價促銷，在多個利淡因素影響下，樓市觀望氣氛濃厚，整體二手樓價走勢受壓向下，但下跌幅度緩慢。CCL再跌1.81或1.28%便到達短期目標140的水平，相信樓價跌勢未變。

直到佳兆業於2021年初入主該幅啟德地皮，當時中國「動態清零」抗疫政策奏效，經濟表現在全球一枝獨秀。同時美國聯儲局忙於「無限QE」放水救市，令本港及內地資本市場「水浸」，內房市場亦在高位持續暢銷，不少內地房企積極在港攻城掠地，啟德正是兵家必爭重鎮。

可是內房市道好景不長，隨着2021年下半年銷售額斷崖式急瀉，佳兆業現金流斷裂引起違約。不過當時本港樓市尚未受影響，中原指數（CCL）續創新高，大部分本地老牌發展商財力雄厚，新世界和遠展遂出手「執平貨」，以「九折」價錢接手啟德靚地。

惟香港始終難以獨善其身，中原指數自2021年高位至今累瀉逾25%，一手樓市積壓多達11萬伙潛在供應量。部分本地發展商負債高企備受關注，新世界正是其中一家，該公司市值由2021年接近800億元，到現在降至不足200億元，累計蒸發75%。

最近我YouTube最紅的一條片，竟然是講地產富二代現今面對的艱難困境。

話就話困境，儘管家中負債累累，他們的生活都是比一般平民優越得多。

以前有句說法：寧生蠢鈍兒，莫生敗家仔。

蘇東坡亦有句著名詩句：「惟願孩兒愚且魯，無災無難到公卿。」

簡單來說，就是不想兒子太叻。越叻的話，就越危險，越易惹上麻煩。

今天在香港，有着雄心壯志，想大展拳腳、強政厲治的富二代，大多面對極艱難困局。

他們都有對自己的selection bias，覺得自己生活過得好，是因為自己叻，得天獨厚。但事實上是，他們過得好，是因為他們投胎投得好，家庭食正baby boomer浪潮，累積大量財富，然後繼承在他們身上。

不少富家公子，想用很多方法證明自己。

其實，富家公子既然生得好命，最好的做法就是繼續享受生活。如果太想證明自己，死命要「創一番事業」，分分鐘會輸埋老豆老母副身家。

全新盤低開，市場反映不俗。新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森I（柏蔚森發展項目第1期），過去周六（6日）加推82伙，折實平均呎價17594元，較首張價單折實平均呎價高出約2.4%，發展商稱，今批屬於原價加推。該盤周六開始收票，兩天累收約2000票，超額認購約13倍。

柏蔚森I第2號價單共82伙，實用面積236至560方呎，包括15伙1房戶、59伙2房戶，以及8伙3房戶，折實售價391.5萬至1087.8萬元，折實呎價16134至19965元，折實平均呎價17594元，較上周四（4日）公布的首張價單折實平均呎價17188元，高出約2.4%。

新盤市場重現「1字頭」入場價！「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際旗下屯門青山公路青山灣段發展項目「黃金海灣」第1期「意嵐」今日(8日)公布首張價單，共139伙，提供最高折扣12%，折實售價由184.2萬元起，折實呎價由8,908元起。

中原表示，「意嵐」首張價單折實平均呎價9,988元，屬2016年7月同區豐連之後8年來折實均呎最平新盤，入場費更低見「1字頭」，屬8年來新盤市場首張價單首見，入場價更創10年新低。

世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性繼續為今年上半年的主要基調。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平預料，今年寫字樓價格下跌10%，零售及街舖的價格則上升5%。

發展商不斷低價開盤，對二手市場持續帶來壓力，不少業主擴大減幅吸客。藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊有三房收租客決定棄守套現，劈價17%後以388萬元沽出，呎價險守7,000元心理關口。

中原王樹明表示，嘉湖山莊樂湖居13座低層C室，實用面積約551方呎，三房間隔。據悉，單位6月底開價468萬元放售，最後累減80萬元或17.1%，以388萬元易手，跌穿400萬元水平，呎價約7,042元。

由何崇本家族持有的山頂種植道46號豪宅項目以招標形式在昨日(9日)售出，4幢洋房作價總共11億元，平均實用呎價64,759元，此為政府「撒辣」後一手市場最大宗成交。

據成交紀錄冊資料顯示，項目4幢洋房均樓高3層，實用面積分別4,432方呎、4,086方呎、4,060方呎及4,408方呎，採用4房4套間隔，設私家花園、私人泳池及兩個停車位。

資料顯示，上述項目早於2007年入伙，賣方一直持有物業收租，去年2月突上載銷售安排。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，本港下半年中小型住宅價格料將下跌將10%，豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%；而全年樓價更會跌超過30%。他認為現時本港樓市已經可與1997年的樓市相提並論，若全年樓市真的跌30%，估計負資產個案將突破10萬宗，「每跌約1%，負資產宗數將增將5000宗」。

曾煥平補充，樓價自2021年9月以來已連跌三年，而自1997年亞洲金融風暴以來，樓市從未經歷如此跌勢。他建議政府推出以下救市措施，包括成立專責小組評估樓市風險水平，並制定措施以降低風險；向首次置業人士提供低息貸款；合資格的人才推出額外的置業鼓勵措施，將住宅物業納入新資本投資入境計劃的投資範圍。

港島區的指標性甲級寫字樓近期相繼錄得低價成交，其中金鐘力寶中心的一個海景單位以約4,010萬元成交，呎價14,852元，創下14年來的新低。

金鐘力寶中心2座3709室的單位面積約2,700平方呎，實用率約67%，以約4,010萬元成交。該單位現時每月租金收入約10萬元，回報率約3厘。