東方之珠須重新起航

最近一段時間，不論是旅遊消費還是金融領域，香港市場均出現吸引力下降、消費者及投資者流走的情況。過去集萬千寵愛的香港，如今卻被指「不再香」，不但遭外來資金捨棄，連本地人亦選擇北上消費。香港是時候自行查找不足，設法挽回市場信心。

曾幾何時，內地消費者蜂擁到香港購物，名店前大排長龍；如今情況已不復見，反倒是周末港人過關北上消費的隊伍愈排愈長。在經濟不景、收入減少的情況下，消費者更重視「性價比」，因而產品及服務質素平平，但格價更貴的香港難免失去競爭力。

股市，以往內地及境外企業紛紛來港集資，各外資及中資大行工作接不停，通宵趕工的同時享受豐厚收入，痛苦與快樂並存。反觀當下，股市一片慘淡，恒指連跌4年，去年插13.8%後，今年以來只經過短短14個交易日，再挫10.2%。

股市表現不佳，企業來港集資上市活動亦大減，畢馬威此前公布的統計顯示，2023年香港IPO市場低迷，全年只有70宗，比2022年減少20%；集資總額僅463億港元，按年大跌55%。以集資額計算，香港去年在全球IPO的排名由2022年第三位，降至去年的第六位。

從旅遊消費到金融業，香港過去均處於別人送錢上門的狀態。由於生意太多，經常產生厭客心理。如今風水輪流轉，客人就算求亦求不來，業內人士是時候從改善基本服務入手，提升香港市場吸引力。

近期，政府不斷提到要推出各類活動吸引旅客回歸，惟部分業界人士面對顧客的態度依然傲慢。正所謂窮則變、變則通，只有經過真正艱難的日子，企業才會更珍惜每次業務機遇。或許只有讓市場在低位再徘徊一段時間，才可有機翻身。

根據清單顯示，2024年深圳的新開商業項目投入營運的有25個，合計總商業面積達到162萬平方米，亦即1743萬平方呎，以本港APM商場逾60萬平方呎計算，深圳來年投入營運的商業項目面積，相當於足足29個APM商場之多，對香港構成的競爭壓力實在不少。

根據資料，25個新項目中，5萬平方米以下的有16個，佔64%，至於10萬平方米以上的佔20%，反映新項目以中小型商場會主。

要吸引外資重臨香港，從而刺激寫字樓的需求，相信關鍵還靠北京政府在美國的政經制裁圈中打開出路。至於港府可以做甚至刻不容緩的，就是撤銷大部分辣招，尤其是購買第二個物業需支付的額外從價印花稅，這項打擊炒風的辣招，在現今樓市低迷的環境已顯得嚴重過時。況且退一步講，即使港府決定撤辣或大幅度減辣，對樓市仍未必會有立竿見影的刺激作用。

返回港股，短線市寬（3天線高於18天線股份比率）跌至27.1%，自去年8月25日以來又再墮進20至30%的支持區，大市短線已相當超賣。不過，在弱勢股指數顯著回落之前，恒指也難望會有持續而較大幅度的反彈。

港人北上消費與外遊成風，本地零售及餐飲業界生意受挫，就連經常人山人海的沙田一田百貨近日也縮減規模，令不少網民感慨。前財爺曾俊華昨日亦在Facebook發帖文提及此事，直言現時走上街，會感受到「香港嘅零售業好大鑊，前景相當困難」；又說當下正值經濟轉折的關口，「唔係最適當時候去加稅」，反而要在支出方面「放血」，雖然短期會「傷身」，但如果是正確的事，就應該「畀啲勇氣去堅持」。

曾俊華又提到，自己曾經是「沙田友」，上世紀八十年代初回流香港後，在政府的第一個工作崗位就是沙田助理政務專員，當時撞正日資百貨公司八佰伴在新城市廣場開店，屬區內盛事，為慶祝其開幕，當局聯同沙田區議會合力完成在城門河放煙花的創舉，相信至今仍有不少居民津津樂道。

第一太平戴維斯宣布，成功促成今年首宗大型物業成交，物業為位於山頂盧吉道25及26號A&B一幢兩層高過萬呎的獨立屋，作價8.38億元，買家為中資背景財團。物業總地盤面積約23,374平方呎，最大可建面積約11,687呎，呎價約71,703元。

第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，山頂維港景豪宅地皮於高峰期呎價可達10萬以上，是次售價比高峰期調節約30%，雖然全球經濟環境仍充滿挑戰，用家及投資者相對較為審慎，但是次的成功交易反映經過近幾年疫情及加息後，是買家吸納頂級優質物業的黃金時機。

上證指數低處未算低，股民哀鴻遍野，早前揚言股市跌破2800點就加倉的《環球時報》前總編輯胡錫進，亦被股民翻舊賬。

去年中宣稱初入股場的胡錫進剛撰文表示，為昨日的內地股市表現感到難過，並披露自己的倉位於周一蝕了10444元（人民幣．下同），首次單日蒸發超過1萬元，跌幅算是略低於滬市，而累計總虧損額達到71024元。

印度股市市值首次超越香港股市，成為全球第四大股票市場。

據彭博滙編數據顯示，截至周一(22日)收市，印度交易所上市股票總市值達到4.33萬億美元，而香港交易所上市股票市值為4.29萬億美元。

印度的股票市值去年12月5日首次突破4萬億美元。報道指，由於散戶基數快速增長，企業盈利強勁，帶動印度股市蓬勃發展，並吸引全球投資者和公司新增投資。

中港股市近年表現完全與外圍脫鈎，兩者不斷尋底，弱勢更遠超很多機構預期，最近有新加坡基金對沖基金亞洲創世紀資產管理，因買入中港股、同時沽空日本股而在1月大虧近20%，決定向投資者返還資金。基金創辦人兼首席投資官蔡順福發信指：「我已經到了失去作為交易員信心的階段。」

此外，南韓「國企指數ELS危機」亦因港股跌而惡化，最新一批到期ELS票據令散戶損失2,296億韓圜，比一星期前增加一倍。

據Bloomberg引述知情人士報道，為穩定A股市場，內地當局正醞釀一籃子救市措施，最快於本周內公布。

該「套餐」可能包括兩項大招，一是來自境外的2萬億元平準基金，透過「滬深股通」買入A股；二是出動中央匯金、中國證金等「國家隊」，在境內向A股投放起碼3000億元。

換句話說，這份「救市套餐」價錢可能達到2.3萬億元，數目似乎不及2008年「4萬億元救市大計」，惟當年「4萬億元」屬全中國基建投資規模，今趟「2.3萬億元」卻有機會直接投入股市，堪稱為「真．暴力救市」，可望立竿見影。

英國Z/Yen集團與中國(深圳)綜合開發研究院聯合發布第34期《全球金融中心指數》報告，香港維持全球第4大金融中心地位，而新加坡以1分之差第三度超越香港。

自2007年起，《全球金融中心指數》報告於每年3月和9月發布。第34期報告評估全球121個金融中心。紐約及倫敦包辦首兩名，紐約的評分為763分，較上次僅增加3分；倫敦則以744分排第二，得分上升13分；新加坡及香港同樣較上次增加19分，分別為742分及741分。

過去一年樓市遇冷，成交價量均未如人意，利嘉閣地產縱使2023年未錄得盈利，仍決定向後勤員工發放全年合共0.5個月至0.75個月的花紅。當中在2023年首季獲發放0.33個月至0.5個月花紅的員工，則可獲發放當中的差額。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，踏入2024年首個月，樓市仍然受多項因素困擾；但隨着中央出手大力救市，加上《財政預算案》或會再有利好樓市的措施，以及美國很大機會在第一季至年中開始減息，相信今年樓市走勢會趨向樂觀。

港交所（0388.HK）行政總裁歐冠昇昨日出席亞洲金融論壇時表示，相比起中國的經濟體量，現時全球對中國的投資嚴重不足。他認為資金從股市流向貨幣市場基金，亦有部分因地緣政治因素而流出中國，但這些情況將會逆轉，市場正處於周期當中，甚至已接近底部。

去年中國經濟增長5.2%，歐冠昇指出，中國對全球經濟貢獻仍然顯著，外資對中國的投資卻不相稱，相信今年會看到更多資金流入中國，包括來自中東的資金。

本地傳媒報道，《am730》正在賣盤，並已進入交易尾段，預料今年第三季易手。據報「新主」為一間名為Layman的市場推廣公司。

施永青向其創辦的《am730》表示，一直有人向他接洽出售《am730》，形容今次相較以往接觸「相對近磅」，但他形容仍處於「好初步階段」。

對於報道所指的「買家」身份，施永青承認曾與對方傾談，形容對方財力更勝自己，又指倘若成事，同屬媒體業務的《am730》和《Finance730》將一同出售。

本港股市回套，恒生指數挫逾200點，再度失守16000關，扭轉3日升勢。

大市今日早段好淡爭持，午後跌勢加劇，並失守16000點，最多跌323點，收市仍跌259點，報15952點。大市全日成交逾1316億元。

總結全周，恒指累升643點，是今年以來首周升市。

凱施餅店今早(29日)被高等法院頒令清盤。

陷入財困的凱施30間分店欠租，拖欠至少共約2,450萬元，東亞銀行等多名債權人早前入稟申請將該公司清盤。凱施在上次聆訊中承諾，向替代清盤呈請人領展存入兩個月租金共約170萬元，以容許聆訊押後兩個月。

高院法官今早指，凱施未有履行承諾，決定頒令清盤。

恒大有超過九成資產在內地，業務主要通過境內子公司進行。今次境外上市主體被清盤，鑑於內地與香港法院互認破產程序的成功個案極少，境外清盤人能否處置其內地資產，被視為一大考驗。

國際律師事務所Ashurst重組、破產與特殊情況業務部合夥人蔣謙直言，若清盤人無法獲得內地法院認可，在執行恒大境內資產時能力將非常有限。

香港零售市場近日呈現新動向，尖沙咀廣東道的高級商業區正見證一場轉變。位於廣東道116至120號的海威商業中心地下B及C舖，曾是國際高級時裝品牌Ports 1961的旗艦店，今日卻迎來了不同的租戶——零食物語，專售日本零食的連鎖店。

回顧過去，這個約2,000平方呎的商舖曾於2010年由卓悅化粧品租用，後來因應內地客來港消費的增長，吸引了眾多國際品牌競相進駐。Ports 1961亦不例外，將這個地段的地下以至1至3樓的共1.1萬平方呎空間，以高達每月約700萬元的租金，作為其在香港的旗艦店。然而，隨著旅客消費模式的改變和2020年疫情的爆發，市道受到重創，導致Ports 1961於2021年提前結束租約。

內地當局落力救樓市，大行有何看法呢？中金發表報告指出，內地上周54城新房銷售面積按周增長6%，低基數下按年基本持平，較去年12月的每周平均仍下降近四成。15個城市二手房銷售面積按周維持不變，按年在低基數下大增近九成。土地市場方面，上周300個城市的土地成交建面和金額，按年分別下降約五成和三成，溢價率維持在低個位數，景氣度未見回升。

往前看，中金認為內地新房推盤和成交在春節前或維持低位運行，估計二手房熱度好過新房，建議繼續關注價格邊際變化，以及供需兩端政策落地節奏及效果。

廣州市政府上周為放寬新一波住房限購揭開序幕後，蘇州和上海近日接力推出新措施刺激樓市。當中，二線城市蘇州力度較大，全市買樓不受面積及套數限制，一手和二手樓全面取消限購，但維持限售兩年。至於一線城市上海，容許非滬籍人士，在繳付社保或個人所得稅滿5年後，可購買外環以外區域（崇明區除外）物業，限購一套住房；原要求以家庭為主，現放寬至個人，意味着未婚人士也可在上海外環以外置業。

綜合分析認為，兩市措施都針對吸引和留住外來人才，讓到當地打工的非本地人可買樓自住，有助消化存量未售住房。

近三分之一的中國上班族表示，去年薪資減少，這是至少六年來的最高比例，凸顯了世界第二大經濟體持續的通貨緊縮壓力。

線上招聘平台智聯招聘的調查顯示，約32%的中國白領說，去年他們的薪水減少了。根據彭博匯編的數據，這是至少可以追溯到2018年以來的最高比例。本月發布的調查顯示，越來越多中國雇主不願提高薪資，這種態勢可能會延長通貨緊縮的時間。

評級機構惠譽發表報告，稱今年香港辦公室市場仍將面臨壓力，而一向相對穩定的零售市場亦面臨不斷上升的風險，這將對銀行資產質素帶來額外的風險。

不過惠譽認為，香港銀行在經過多年來的大量撥備後，內地房地產投資組合風險消退將能抵銷上述的影響，有助港銀降低信貸成本，目前基本預測是銀行的不良貸款比率及信貸成本將在今年略有改善。 惠譽稱，在商業房地產衰退加劇下，資產質素評級為負面展望的銀行，例如恒生銀行(0011.HK)將更容易受到商業房地產行業大幅惡化的影響。

受今年1月4日政府宣布暫停賣住宅地的消息刺激，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）終止兩連跌，單周回升0.17%至146.81。中原高級聯席董事楊明儀指出，因CCL尚未顯示1月中旬恒指大跌對樓市的影響，相信樓價跌勢未改，短期CCL繼續反覆下行，維持農曆新年前下試146大關的預測。

最新一周CCL報146.81，按周微升0.17%，但仍屬近7年（364周）第二最低，較2021年8月的191.34歷史高位下滑23.27%。

A股的頹勢受到中央關注，央行大手降準「放水」救市，但結果指數短暫反彈後，滬指本周竟再挫6.19%，創下5年多以來最大單周跌幅。滬指挫至2020年4月以來的新低，中央救市行動又告失敗。要令這個「扶不起的阿斗」再次提振，或只能從過去十多年來的牛市中尋找端倪。

降準效應短暫 滬指全周挫6%

滬指周五收報2730點，一周累計下挫180點，午後最低曾跌至2666點，再創3年多以來的新低。去年中以來，內地官方已多次出手救市，連「國家隊」亦真金白銀入市助力，但每次都只帶來短暫的刺激，指數向下的趨勢未能改變。

本港1月採購經理指數跌至49.9，按月下跌1.4，反映本港踏入新一年營商環境略為轉差。

數據顯示，私營企業新接業務量按月減少，無論來自本地、還是海外或內地的訂單，都因為經濟放緩而導致銷情下跌，跌幅亦按月擴大，大致反映市場需求疲弱的情況。

企業在新年開局略為增產，令積壓工作量連續4個月下跌。由於新訂單減少，企業連續5個月減少購入投入品。企業在需求降溫時期，對存貨水平顯得謹慎。由於產能壓力減輕，職位增長停頓。

中銀香港個人數字金融產品部副總經理周國昌預期，今年樓市表現穩健。至於按揭利率，他表示，銀行的定價會因應市場需求、美息情況、本港經濟發展狀況、失業率、通脹及競爭力等因素來考慮。

他指出，在預期利率今年會慢慢回落的情況下，見到香港市場一批用家有剛性需求，預計今年樓市穩健。他對於今年貸款包括按揭及私人貸款前景審慎樂觀。被問到金管局若放寬樓按壓測要求的意見，他認為，目前樓市風險可控，若當局有優化措施，該行會樂意配合。

強積金研究機構積金評級表示，內地及香港股市表現疲弱令強積金（MPF）在1月虧損約235億元（2.06%），即每名強積金成員平均蝕約5000元。

積金評級主席叢川普稱，本地股市下跌是導致強積金1月錄得虧損的最主要因素。香港及中國股票基金在1月回報率為負9.21%，是眾多積金評級指數表現最差的類別。

他又說，內地及香港股票大挫不只影響本地股票基金，亦拖累其他基金類別，特別是傳統混合資產基金，這些基金在1月均錄得虧損。

二手市況不利，促使部分優質單位業主棄守離場，北角柏蔚山最近錄得虧損約680萬元的成交，屬屋苑逾一年最大額蝕讓個案。

屋苑逾一年最大蝕讓個案

中原林龍南表示，北角柏蔚山3座高層H室，實用面積833方呎，3房間隔，享海景，去年10月以2050萬元放盤，惟未見承接，最終降價至1800萬元賣出，呎價21609元。原業主於2018年7月以2479.6萬元買入上址，持貨逾5年半賬面勁蝕679.6萬元或27%。

市場消息指，西營盤維港峰中高層B室，為業主「自制複式戶」，實用面積約3,404方呎，四房間隔。原開價2億元，其後降價至1.25億元，仍無人問津，最終狠劈1.2億元或60%，至8,000萬元沽出，呎價約23,502元。

據代理表示，上址附約2,000萬元豪華裝修，單位享極開揚海景。原業主於2015年豪擲近1.08億元一手買入單位，持貨約9年，現轉售帳面虧損近2,780萬元，物業期內貶值約26%，損手金額屬最大宗；若計及其他使費，恐實蝕超過3,450萬元。

中國投資者及其債權人在全球各地對地產項目掛出待售標牌。隨著國內地產行業問題加重，籌集資金的需求蓋過市況不好時處置資產的風險。這些項目的售價，將有助於確切得出全球商業地產行業受到的衝擊會有多大。

Starwood Capital Group的董事長Barry Sternlicht上周表示，加息成本上升導致全球商業地產行業普遍下行，光是寫字樓的價值便已縮水逾1萬億美元。不過總體損失仍然未知，因為賣掉的資產太少，估價師幾乎沒有近期數據可以參考。去年全球已完成的商業地產交易降至十年來最低水平，業主不願大幅降價出售。

太古地產公布，截至去年底，旗下香港的寫字樓物業租用率為93%，按年跌3個百分點。

當中，太古坊寫字樓組合租用率，由96%降至91%，太古坊二座租用率上揚至62%；去年全年太古坊物業組合租金跌6%；太古廣場寫字樓租用率微升至98%，但租金挫12%。內地寫字樓租用率亦全部下跌。集團預計，香港的太古廣場六座將於今年第一季內落成，預租率接近40%。

澳門春節黃金周的入境旅客接近136萬人次，並於年初三(12日)創下有單日統計以來的第二高記錄；日均接近17萬人次，較去年春節黃金周日均上升超過1.6倍，並恢復近2019年春節黃金周日均水平；酒店業場所平均入住率達95%，相關數據反映旅客恢復勢頭良好。

據初步統計資料，2024年春節黃金周澳門錄得入境旅客共有135.8萬人次，其中內地旅客103.5萬人次，佔訪澳旅客總人數的76.2%，日均超過12.9萬人次，較去年春節黃金周日均上升2.43倍；香港旅客25.3萬人次，日均接近3.2萬人次，升幅為34.6%；國際市場日均人次較去年上升1.69倍，有超過6600人次。