超級豪宅市場進入迷失年代

美元受壓，人民幣兌美元在岸價(CNY)收市升277點子，創4周新高，中段高見7.12。

人民幣兌美元在岸價收報7.1325，較上日下午4時30分收報7.1602，升277點子或0.39%；較晚上11時30分最後成交價7.1485，走強160點子。

富力地產正遭兩家債權人申請破產重整，分別為廣東祥正商貿有限公司及廣州市廣豐混凝土有限公司，而經辦法院則為廣東省廣州市中級人民法院。

值得留意的是，早前有一批購買了富力旗下樓盤的業主在港拉起大字報抗議，批評樓盤貨不對辦之餘，更認為發展商及地產代理存心詐騙，甚至要求玄學家麥玲玲、藝人郭晉安等多名知名人士幫忙討公道。

本港地產商面對息口高企壓力，奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示，目前美國聯邦基金利率5厘至5.25厘，深信7月會再加息一次，預料息口將處於5.25厘至5.5厘左右高位，高息環境仍會維持一段時間，不排除利率回落步伐較預期遲，或要明年下半年才減息，並只減一次，屆時息口仍超過5厘，本港地產公司要一直承受三重壓力，當中新世界、恒地及希慎的情況尤其令人擔憂。

蔡金強認為，高息對地產商造成3方面影響。首先，供樓利息提升，令置業需求下降；其次，發展商債務成本上升，例如新世界有約2400億元有息負債，以往其資金成本略高於2厘，假設日後升至4厘，初略推算其每年付息支出近90億元，但核心收益或不足70億元

本港4月至6月經季節性調整的失業率跌至2.9%，下跌0.1個百分點。信銀國際首席經濟師卓亮表示，本港失業率進一步回落至3%以下，接近全民就業水平，主要受惠旅客來港消費帶動零售及旅遊業的就業情況。

他又指，隨着私人消費增長，本港今年全年經濟增長或接近4.5%，屬政府3.5%至5.5%預測範圍的中值。 卓亮認為，隨着利率有機會即將見頂，經濟持續改善，加上勞動市場繼續暢旺，預計本港私人住宅售價全年或會有約5%的升幅。至於近期金管局放寬自住物業按揭成數，他估計，或會逐步刺激成交宗數，但對樓價的幫助不大。

彭博報道，由於前幾年香港人才流失，加上近期來自中國內地的業務激增，香港的銀行和保險公司發起搶人大戰，新招員工薪酬上漲幅度可高達30%。

投銀雖因為中國業務不景氣在裁員，保險、分行、後台和理財等其他領域卻是熱火朝天。據Natixis SA估計，該行業約有4000個職位沒招到人。

招聘公司Michael Page Hong Kong董事總經理Olga Yung表示，眼下銀行業幾乎每個領域都存在人手不足，一兩年前很多人都走了。

The jobless rate for the April to June period clocked in at 2.9%, a 0.1 percentage point dip from the March to May period.  

Based on the data from the Census & Statistics Department (C&SD), the total number of unemployed people from April to June was 113,600.

The unemployment rate fell in several segments, including consumption and tourism-related sectors (-0.2 percentage points to 4%) and the arts, entertainment and recreation sector.

中原楊明儀表示，本港拆息持續高企，利率有上調壓力，市場氣氛觀望，二手成交疲弱，整體樓價將進一步向下調整。

楊明儀指出，CCL創21周新低，重返今年2月水平，距離第三季目標163，僅相差0.52%。

四大分區樓價指數三跌一升，九龍區跌勢最急。九龍分區樓價指數按周插2.03%，低見159.41，連跌4周共3.96%。港島分區樓價指數報164.01，按周回落0.5%，連跌3周共3.11%。新界西樓價指數為151.92，按周跌0.58%。逆市向上的新界東樓價指數報178.71，惟按周只微升0.26%。

原本由深圳祥祺集團主席陳紅天或相關人士持有的山頂歌賦山道15號項目，早前由接管人推出標售，該盤昨天上載樓書，僅設1幢獨立屋，實用面積達18078方呎，備有6間套房。市場估值17至18億元。

歌賦山道15號項目昨天上載售樓說明書至一手住宅物業銷售網。項目僅設有1幢獨立屋，實用面積廣達18078方呎，為6房6套連閱讀室間隔，外連9948方呎花園、2081方呎天台、1200方呎前庭及1631方呎庭院，車庫面積亦達2788方呎。

本地大型銀行昨日宣布今天起調高最優惠利率（P），新盤市場交投明顯減慢。昨天全港一手市場僅售出5伙，連續3天錄得單位數成交。

信置及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙I，昨賣出1座15樓C室，實用面積966方呎，成交價2739.6萬元，呎價28360元。整個維港滙項目至今累售1014伙，套現逾163億元。

舖位交投轉趨淡靜，放售中的舖位須大幅降價始能成功售出。老牌發展商林氏家族旗下筲箕灣單幢樓One Eighty的地下及1樓舖位，早前以1億元放售，大幅降價25%後，終由盛滙商舖基金以7500萬元購入。

是次易手的舖位為筲箕灣道180號One Eighty的地下及1樓，分為3個舖位，包括兩個地舖及1樓全層，建築面積約1132至2514方呎，總建築面積約5859方呎，以成交價7500萬元計，呎價約12801元。

今年上半年，疫情消退後，市場本來期望經濟可以迎來強勢反彈。房地產上下游相關行業的疲弱，令經濟復甦大打折扣。官方痛定思痛後，決定再次加大對房企的支撐力度。

不過，在管制持續放鬆的同時，樓市卻沒有太大起色。易居房地產研究院公布的數據顯示，今年6月1日至20日，50個重點城市的新建商品住宅成交面積較5月同期下跌10%。對比去年同期，跌幅更加達到22%。

港息比美息有更大上行傾向。在大銀行紛紛調高最優惠利率（P）及存息之後，小型銀行也紛紛上調利息，大新銀行、中國工商銀行亞洲等宣布把港元最優惠利率由6厘調升至6.125厘，加幅為0.125厘。華僑銀行香港宣布由今日起，將其港元最優惠利率由年息6.25厘，調升0.125厘至6.375厘。

渣打香港行政總裁禤惠儀指出，市場普遍預期美國已進入加息周期尾聲，港息與美息趨貼，預期最優惠利率仍有條件上調，視乎不同銀行自身資產負債表策略及產品需要。

長實集團執行董事趙國雄表示，香港經濟處於逆周期，樓價「不離譜」，樓市短期縱有波幅，若有能力上車、用作自住，現在是合適時候買樓。他預期利率已近乎見頂，今年樓價平穩。

利率近見頂 按息非太高

趙國雄說，過往本地樓市不乏投機、投資，惟現時交易成本重，投機已絕無僅有，投資只有小量，基本上買家超過80%是自住，認為「買得起就買」，最重要是選擇合適的項目。

評級機構惠譽關注美國政府財政情況未來3年將惡化，加上債務高企，因此下調美國長期外幣信用評級1級，由「AAA」降至「AA+」，評級展望穩定。

惠譽稱，美國政府過去20年的財政與債務管治情況日益惡化，特別是總統拜登政府與國會在6月達成暫停債務上限的協議後，違反財政紀律的問題令人失望。

截至上週五 (28 日) 收盤，巴菲特指標 (Buffett Indicator) 飆升至 171%。巴菲特指標計算美股的總市值 (TMC) 相對於美國最近一季 GDP 的百分比，以判斷估值的合理性。

巴菲特在 2001 年《財富》雜誌的一篇文章中曾表示，巴菲特指標在 100% 以下，代表股市估值是合理的，若投資人在 70% 或 80% 的時候買入股票，可能會取得不錯的回報。但是，若是在 200% 左右買進，就會像是在「玩火」。

標普全球公布，香港7月採購經理指數(PMI)由上月的50.3進一步降至49.4，私營經濟今年首次縮減經營活動。

調查指出，月內新增訂單量由升轉跌，企業因此降低產量，但來自海外和中國內地的業務仍有增長，因此經營活動整體跌幅屬於溫和。

原創辦人之一王文彥更斥近2,560萬元連掃14個車位，據報道指，王文彥夫婦於14年前亦曾大手買入50個車位，數月後即賺即走。

去年9月，首度拆售予非屋苑業主購買，而今年6月起太古地產更推劈價促銷車位，最多減價近三成，過去一個多月累售逾300個車位，而市場消息指其中一名大手買入的買家就是中原創辦人之一王文彥，據了解他是透過多間有限公司入市，至少買入14個車位，斥資近2,560萬元，每個車位售價均約183萬元。

儘管聯儲局表示可能於年底前再加息一次，但相信當前利率已達到周期高峰，聯儲局緊縮周期已經結束。通脹放緩的跡象持續，在下次聯邦公開市場委員會會議於9月召開前，預期核心消費物價指數（CPI）於7月和8月繼續放緩。

聯儲局聲明鷹派，但記者會上主席鮑威爾的態度鴿派，市場因此跌宕起伏。雖然聯儲局明顯希望透過表明仍有可能加息來抑制金融條件放寬，惟鮑威爾明言即將結束加息。

— 蘋果公司市值現在徹底擺脫了3萬億美元的歷史性高位，因這家iPhone製造商的第四季展望引發了投資者對其手機和其它設備需求不振的擔憂。

總部位於加州的蘋果周五股價重挫4.8%，市值縮小至2.85萬億美元左右。這是該公司去年9月以來最大的單日跌幅，市值一天之內蒸發逾1,600億美元。蘋果不久前的6月剛剛成為首家市值達到3萬億美元的企業。