間中會見到有評論說，土地價格高加上建造成本上升，樓價平宜不到那裡去。驟聽起來好像有道理，其實不然，土地及建造成本影響不了樓價，開發商不願以低於其成本賣其樓盤是一回事，能賣 (市價) 多少又是另一回事，反而樓價對土地價格有影響。
為何？因為房地產開發商購置土地時，多會採用以下方程式:
項目可售價格 - 開發商對項目最低之利潤要求 - 建造成本 = (剩餘) 土地價格
土地價格是“被動" 的，是剩餘下來之數額。當然，上述程式甚為簡化，每個大項皆有許多細節考慮，舉例如下:
1) 項目可售價格 = 許多時會以“最高最好用途" (highest and best use) 來考慮興建甚麼，如寫字樓或酒店等，倘若用途已定，應造豪宅或高級公寓，又或應針對單身貴族，抑或以家庭為主等。這些環節到頭來又影響項目的設計，用料， 設備，容量，質素，所需時間，甚至建造方法，繼而影響建造成本。
上述亦部份解釋了為何不同開發商對同一幅地段會有不同的出價，不要說在用途上有分析之開發商出價會有不同，就算同造住宅，也可因項目質量的分別而有不同。
2) 開發商對項目之最低利潤要求 = 這可涉及個別開發商對項目甚至整體市場的風險評估，看好時少些利潤也可能建造，但感覺風險高時就要求利潤高些。
此外，個別開發商的土地儲備亦影響利潤要求，已有甚多地段之開發商再多購一幅土地屬“多一個不多，少一個不少"，出價未必進取，會要求多些利潤才造，相反土地儲備不足的可壓抑利潤要求較進取買地。
3) 建造成本 = 這環節涉及建築設計和質量，亦可與個別開發商在建造行業内的脈絡有關，也包括其項目工程管理團隊之水平等。再者，這環節之靈活性通常較低，建築費100，再有效率的亦要80。
正因土地價格是如上計算，導致有時開發商買地的出價有可差天共地，all over the place。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
