近年不少投資者喜在外國購買物業，部份項目更提供投資回報之預測數據，包括每年有多少租金收入，多少維修使費支出，以及數年後變現的賣價等，這尤以基金或投資信託方式出售之物業更為常見。
今期探討如何理解和檢視這類投資回報的預算 (下簡稱預算)，如下:
1) Discounted Cash Flow (DCF) = 許多時預算是以 DCF 方法顯示，即是將未來各年的收入減去相關年份之支出後，得出各年無論是正數或負數的資金流 (cash flow)， 再將這些年份的資金流續一 (以某折現率) 折算為現在的數值，便得出項目之淨現值 (Net Present Value，NPV)， 若是正數，表示有錢賺，若見負值，可代表蝕本。
此外，預算亦可能提供項目的内回折率 (Internal Rate of Return，IRR) ，簡化說可以當它是 compound rate，顯示項目資金流的回報和強弱。
2) 先將預算内的借貸刪除 = 即假設不貸款投資，檢驗項目是否仍有合理之回報。投資有貸款很正常，為甚麼要這樣做？因為借貸可以將一個回報差勁之項目變得不那麼差勁，甚至顯得美麗，不但上述之 NPV 被提高，IRR 可更誇大。
再者，借貸雖可提升回報，但同時亦增加項目風險，且借貸成數過高會令 IRR 變得無意思。刪除借貸有助辨認 “檸檬" (即不值投資之) 項目。
3) 查證各項收入及支出是否合理 = 即近 “市價" 與否，再清楚些講，看收入環節有否高估情況，相反，看支出有否被低估現象。
4) 檢視 “加幅" = 即衡量各收入和支出按年的變幅 (通常是增加) 是否合理，又畫出腸地說，注意收入增幅有否過高之嫌，而支出的會否過慢或過低。倘若發現收入和支出之增幅有較大差距，要查詢原因。
5) 檢驗 Capitalization Rate (Cap Rate) = 預算許多時會假設在最後的一年出售項目，通常是將淨收入除以某 cap rate，得出的數值便是售價。據此，要看 cap rate 百分比是否合理，例如是否近常見的租金回報率等。倘若常見租金回報是 6% 但 cap rate 則用 3%，要發問。
上述未必 fool proof，但相信可減少做老襯機會。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
