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一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(3)

(原文發表於2019年2月1日)

『本人建議的「終極方案」，是建基於這個土地管理制度的。請留意，這個方案衹適用於新界集體官批農地的方案，不適用於其他土地： 

一、2047後不再續期 

有鑑於新界絕大部分農地的原用途已經過時；其自然環境因為不同原因受到極大破壞；亦因現時管理新界農地的法律在幾十以至100年前制訂，不合時宜；為了回應社會對土地的迫切需求，以及未來數代人的發展和福祉，筆者建議政府毋須引用任何法律，衹須以「批租人」的身份，修改土地管理政策。 

特區政府可以地主及批租人的身份修改政策，宣布在現時所有批租農地的到期日，即2047年6月30日後不再續租（留意，這不是收地，衹是29年後不再續租）。』 

據統計，在1983年至1993年間，位於新界的港口後勤及露天存貨用地，由276公頃倍增至560公頃；往後20年間，新界棕地不斷擴張，至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計，目前本港有約1300公頃棕地。從供應來看，香港似乎並不缺地，衹是被霸佔在少數人手上。 

專責小組18個土地選項的可建單位數量，當中棕地極具發展潛力，預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過，對特區政府而言，這似乎並非增加土地供應的首選；從發展局文件可見，當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長，又怕棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。 

伍先生的建議十分妙，主要依靠「不再續租」，不靠「收地」，令政府可以避開它的最懼【動用《 收回土地條例》， 私人發展商可能會申請司法覆核（事實上，他們已不斷強調會這樣做），政府收地有可能失敗或拖延許多年，又怕輿論說它侵犯私有產權】，而有收地之效。 

為什麼光靠公佈 28年後不再續租農地就有收地之效？且看伍先生「終極方案」的其他部份： 

「二、不再接受改契 

特區政府宣布從即日開始到租約期滿，不會為任何承租人更改農地地契，作其他用途。 

三、逐步提早接收退租地 

特區政府同時應宣布，由即時起到2047年6月30日租約完結前，分開不同階段（可分3至5個或更多階段），讓承租人提早退租，歸還土地予政府。愈早退租，可獲愈多特惠補償；愈接近2047年，特惠補償則愈少。2047年6月30日租期屆滿日，政府自動收回土地，不予特惠補償。提早收回的土地不需即時發展，政府可以以短期租約形式再批給原承租人或現有土地使用人，重獲土地控制權亦能善用土地。」 

要害在第三條，農地承租人續租無望，28年後（2047年後）農地就要無償歸還政府 ，再無任何價值可拿，但政府又動之以利： 

「由即時起到2047年6月30日租約完結前，分開不同階段（可分3至5個或更多階段），讓承租人提早退租，歸還土地予政府。愈早退租，可獲愈多特惠補償；愈接近2047年，特惠補償則愈少。2047年6月30日租期屆滿日，政府自動收回土地，不予特惠補償。」 

衹要不同階段的特惠補償（特別起初幾年）金額厘定恰當，夠吸引，承租人自然會選擇盡快退租，歸還土地予政府，以換取較巨額的補償。這結果不就是有低價收地之實之效？！ 

～　待續　～