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一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(4)

(原文發表於2019年2月9日)

伍華強繼續說他的終極解決方案： 

『四、持續收地 

由現時到2047年期滿前，政府保留運用《收回土地條例》，繼續按社會需要收地，補償跟「時段退租特惠補償」相若。』

伍先生原來不是放棄收地，有需要就收，持續地收，但以提早接收退租地為主，收地為輔。 

『方案有法律風險嗎？ 

建議瘋狂嗎？不。為什麼新界土地囤積多年，發展商依然不發展把房屋推出市場呢？這是因為發展商看到香港土地的「預期價值」，通過逐少增加房屋供應以推高樓價。通過改變現時土地管理制度，則可即時改變新界農地的「預期價值」。由於發展商愈囤地，土地愈不值錢，因此此方案有效促使持有大量土地的私人地主提早退租，把農地業權歸還政府。

方案並非瘋言瘋語，亦非毫無先例：六十年代，政府為了建造公共行人通道，也把中環一些土地收回不再續租。香港土地制度的基本精神，即「有期土地批租」，本身就賦予政府行使不續租的權利。不假思索把土地無限續租，變相成為「永久性」（In Perpetuity）的租約，其實與香港土地制度的本意背道而馳。 

這個方案亦沒有對農地的承租人，以及他們在現有地契上的權益造成任何傷害。新界農地本來的租期是99（75 + 24）年，到1997年6月30日已經到期。由1997年7月1日起，新界農地的業主毋須補地價，自動從政府手上續期50年，已經得益不少。按整體社會需要，在2047年後不予續租，對地主而言根本沒有損失。這建議是一個公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案。 

政府行使的權力，是普通法下賦予地主的權利（即Landlord's Prerogative），地主作為批租人，有「絕對決定權」（Absolute Discretion）決定是否續租土地。政府毋須引用任何現行法律，因此被承租人根據現行法律挑戰的機會微乎其微。 

現時《基本法》有關土地的條文，即第6、84及105條，亦沒有禁止政府行使方案。唯一值得斟酌的是「業主有合理期望」續約。但若政府在2047前的29年已公報不續約的決定，可以司法覆核成功的機會也微乎其微。』 

林鄭政府最怕承租人(特別是地產發展商及鄉事派) 搞司法覆核，官司曠持日久，但伍先生指出，若政府盡早公佈不續農地約，承租人司法覆核成功的機會微乎其微，伍先生言之成理。 

我完全同意，伍先生的方案是一個「公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案」，不僅這樣，它還是一個情、法、理都站得住腳的方案，而且在執行上簡單易行，唯一「不好」的地方，就是嚴重損害了既得利益者的利益。 

衹要林鄭政府有勇氣擇善固執，「雖千萬人，吾往矣」，香港居住土地長久不足的大患就出現一個前所未有的良好變局： 

『粗略估計，新界農地全退租或到期後，面積應不少於8000公頃。收回土地後，政府便有空間及機會，為新界訂定全面發展、環境復修，以及保育策略，重新全面規劃土地用途，全面提供大量房屋，改善現時受破壞的自然環境，促進經濟發展。 

由於迫切的需要，政府亦毋須一味等待地主退租，以《收回土地條例》進行收地，推展已規劃多年的3個新市鎮。由於2047方案中，已說明政府不續租及改地契，因此政府收地時面對司法挑戰的威脅更低！至於清拆等前期工作，因為有地在手的關係，亦更易處理安置問題。政府完全取回土地供應的主導權，就能更快、更有力應付困擾香港人的「貴、細、擠」問題。 

因為預期會有大量土地供應，現時土供組那18個土地選項，已變得沒需要。方案可減低社會爭拗促進和諧，社會亦毋須再於未來30至40年重複討論土地供應問題。當然，預期短期內需要大量現金作特惠補償。因土地有價，政府可透過成立特別基金，發行債券籌集資金，資金的問題便能迎刃而解。』 

～　待續　～