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遏抑需求，如何才會力度足夠？(3)

(原文發表於2018年6月29日)

要好好治理首置客

2013年2月，政府推出涵蓋住宅和非住宅物業的DSD辣稅。住宅方面，除首置客可繳付較低稅率外，其他買家購買住宅時，均須依照要求繳付相等於樓價1.5%至8.5%的DSD，令置業成本大增。財經事務及庫務局數據顯示，首置客佔本地買家的比例於2013年3月至2014年6月大部分時間在80%以上水平，其後兩年多相關比例便一直在80%以下。

2016年11月，政府因應樓市熾熱，宣布「加辣」版DSD，除首置客可繳付較低稅率的DSD外，其他住宅買家的DSD稅率一律調高至15%，相關措施刺激大量首置客入市，佔本港永久性居民（下稱本地買家）的比例激增。首置客比例除了在該月降至69.8%，翌月即急彈至92.6%，自2016年12月至今年2月連續15個月處於九成以上水平，並於2017年1月登上94.9%高位。其後首置客比例一直維持九成以上。今年2月，在5241宗涉及本地買家的住宅成交中，4904宗由首置客購買，比例達93.6%，連續15個月處於九成以上。

近年發展商積極推新盤，為了促銷，提供優惠協助首置客上車。財經事務及庫務局數據顯示，首置客佔一手新盤成交比例，2013/14財政年度曾達76.6%，2014/15年度曾跌至58%，惟其後連續3個年度上揚，至2017/18年度（截至2018年2月）達79.2%，創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來新高。

為什麼首置客這5年來蜂擁而至？政府給了他們一些什麼優惠？優惠不少，亦不小：

1. 2013年2月以來，他們購買首個住宅物業祇需繳納很低的印花稅，由$100至4.25%﹐視成交價而定，但非首置客則由1.5%至8.5%，普遍高一倍；由2016年11月4日起，非首置客要付劃一的15%，而首置客照舊以2013年2月的標準計算。

2. 首置客無需繳付15%的買家印花稅，非首置客則需。

3. 在1000萬成交價以下，首置客的按揭成數可高達60%，較非首置的高10%。

一份名為「2018上半年香港房地產前景問卷調查」於今年年初由物業網站REA集團委託尼爾森（Nielsen）舉辦，調查是以網上問卷形式進行的，成功訪問了1003名市民。受訪者中有四成未持有物業，這群人中超過六成是35歲以下的年輕人。

調查顯示，在過去一年置業的受訪者當中，47%是自用（包括為生育作準備），但46%卻是投資用途，而剩下7%則是成功靠父幹，父母買給子女結婚之用。這些上車人士買入的樓價中位數為780萬元。

不過，表明有意在未來一年上車的人只有29%，當中包括9%計劃在海外置業，而那餘下20%考慮在港買樓的受訪者中，49%是自住用途（包括為生育作準備），41%是投資之用，餘下10%是繼續上演成功靠父幹，為子女結婚作準備。

在統計學上，問卷調查的1003名受訪市民可被視一個反映整體(Total population) 的樣本(sample)，它的某些數據是令人震驚的，例如已上車的首置客，有46%。買來是作投資用途的；有意在未來一年上車的，41%是作投資之用；已上車及打算上車的，買來作投資用途的比率都十分吻合，約為四成多。

將這些統計數據和首置客近幾年在本地買家中所佔的比例（一般都在90%以上）一併看，我們就得出更令人震驚的結論：「在本地買家的每月物業買賣成交中，41%買來作投資／投機之用」。

首置客（特別是那些借助直系親屬作首置客去圖利之人）對樓價的飊升，推波助瀾之功，恐怕不在國內買家之下。

要弄好本港物業需求的管理，光是集中火力對付國內買家是不成的，還要同時對付本地的投資客---首置客！而最有效的遏抑措施就是廢除首置客制度。

～　 完　～