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遏抑需求，如何才會力度足夠？(2)

(原文發表於2018年6月28日)

對外來需求的遏抑，表面上夠辣，其實辣不足

香港市場資金自由流動，中國內地的資金也一直是市場上的主要購買力之一。但近年隨著香港政府推出遏抑樓市措施，非香港永久居民（國內／外國人）要在香港購買住宅物業，亦面對多種限制。

在稅務上，非香港永久居民（包括在香港成立的公司）購買香港住宅物業，要支付房價15%的「買家印花稅」，而另一筆「從價印花稅」也劃一為15%。換言之，單是買房時的稅金支出，已是房價三成。而不管業主身份，如在買房後3年將單位出售，不論房價升跌，又要另外支付當時市值10%至20%的「額外印花稅」。

而在按揭方面，如果按揭申請人的主要收入來自香港以外，不論樓價，銀行按揭成數上限為房價四成。如果申請人在香港已另有按揭貸款，新購住宅的按揭成數會減至三成。

此外，如果主要收入來自港外，銀行會要求按揭供款不可逾月入四成；而當利率上升3厘時，供款不可逾月入五成。如果申請人在香港已另有按揭貸款；標準會收緊至：所有按揭供款不可逾月入三成，當利率上升3厘時，總供款不可逾月入四成。

不難看到，各地/各國在揭抑外地/外國物業需求方面主要倚靠限購令、徵收附加稅、投機稅、收縮貸款額及壓力測試。在這幾種遏抑需求中，限購令最見效，與澳洲、加拿大、紐西蘭及新加坡相比，國內的限購令又最湊效。與別不同的，國內某些大城市近期還推出限價令。

香港沒有推行限購令，但在稅務及其他遏抑措施上的處理，它是最嚴厲的，15%買家稅，劃一15%的厘印稅，僅及樓價三至四成的按揭貸款額及高標準的壓力測試，在在都辣人一等。既如此，為甚麼香港的辣招徒勞無功？我們覺得，是否夠辣是相對的，要看具體情況。國內買家買香港物業絕少是為了短炒，所以買房後3年內將單位售出要納10%至20%的「額外印花稅」對他們不起作用；15%劃一印花稅，許多時候香港發展商會代他們付一半以至全部，這個限制作用亦不太大；國內人太有錢了，買樓許多時候是全現金買的，按揭貸款額和壓力測試的限制因此亦不是問題。

國內買家人多、錢多，而且買樓時豪氣干雲，從不問價，作決定快而狠，他們這種投資作風主導了一手市場，而一手市場又主導了整個房地產市場，樓價由是一再飆升，屢創新高。香港對付外來的物業投資／投機的需求，表面上很辣，但在今時今日的特殊情況下，辣不足！

最有效的遏抑方式看來祇有三個：

推出限購令（例如規定國內或外國買家祇能購買實用1500呎或以上及成交價不少於4,500萬港元的住宅單位）；

加重買家稅（例如由15%加至40%）；

以上2項兼而有之。

上述三項遏抑措施亦適用於非首置的香港永久居民（包括在香港成立的公司）。

～　 待續　～