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樓市有沒有泡沫？

(原文發表於2018年4月30日)

某些銀行家、發展商、地產代理及樓市評論員矢言樓市不存在泡沫，言下之意，就是樓價盡管偏高，但仍屬穩健水平，既無泡沫，自無爆破的風險。支持「沒有論」的一方，最常見的論據就是「槓桿水平遠低於97年」及「異常偏高的槓桿水平往往是樓市泡沫形成的關鍵因素，而這個因素在當前市場明顯不見踪跡」。

「沒有論」宏揚者這些論據或論點充份嗎？個人覺得不大充份：

1. 作為香港中上價住宅樓(特別是豪宅)的主力買家，國內客多以現金一次過付款買樓。既然以現金購買，自是不見槓桿。但這祇是表象，內地買家沒有在香港做按揭，不等於他們沒有在內地做按揭。在香港購買豪宅的內地資金，部份很可能就是來自那樣或這樣的國內貸款。相當部份槓桿其實存在，祇是隱藏起來；

2. 樓市有沒有泡沫，取決於樓價有無泡沫，而樓價有無泡沫及泡沫大小，取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重，這是最過硬的檢驗標準，其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。眾所周知，香港目前的樓價，特別是中上價住宅樓，早已遠遠高於一般購買力，說它離譜偏高亦不為過；

3. 過去10年，整體樓價升了2倍有多，但工資僅升了70%左右；樓價負擔能力比率在2017年是19.4倍，除國內二三個大城市外，居全球之冠；現時整體樓價較1997年高峰期(以極其偏高著名)高出超過1倍；手中沒有2018年首季的供樓負擔比率，但一年前同期是66%，顯著高於1997至2016年長期平均數45%，反映當時樓價己遠遠超出一般市民的負擔。現在肯定更上一層樓；

4. 說市民目前的供樓負擔比率不足七成，這種說法有很大的誤導成份！為甚麼說它誤導？因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂，必有遠慮，供樓是一個20至30年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一個數十年難得一見的特例，絕非常態，現時供得綽綽有餘，說不定三、四年後，因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供，一個截然不同的處境將告出現；

5.     從樓市泡沫的定義或含意去解決爭議亦不失為一個好方法。

1978年美國經濟學家C.Kindleberger認為：「泡沫狀態這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主 ── 這些人一般只想通過買賣索取利潤，隨著漲價，常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最後以金融危機告終或者以繁榮的消退告終而不發生危機。」

百度百科解釋：「泡沫經濟，是指因投機交易極度活躍，金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲，造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。」

百度百科又說：「所謂經濟泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。」我們祇消將這個定義套入樓市，樓市泡沫的含義便變成「所謂樓市泡沫指的是由於局部的投機需求(虛假需求)使物業的市場價格脫離物業內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的物業價格膨脹。」

上述三種對樓市泡沫的釋義，都不包含槓桿作用，以高槓桿借貸程度作為樓市泡沫的唯一或主要鑑証標準，似乎失之偏頗。相反地，三種釋義所描繪的樓市泡沫特徵，倒和香港目前的樓市現狀，十分吻合。

綜合而言，目前樓市泡沫不僅存在，而且十分嚴重！人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重，皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力，還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹，日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升)衝擊下，轟然爆破，樓價會隨即大幅下調。