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國內房地產和北水南下

(原文發表於2018年5月2日)

不少港人至今仍迷信樓價祇升不跌，除了認定超低利息還可以保持一段長時間外，還因為他們認為香港樓市取決於國內樓市及北水南下，而國內房地產由於是重要的經濟支柱，中央會死撐它，不會讓它崩盤。它一日不死，香港樓市就同樣不死。至於源源不絕、財雄勢大南下的北水，特別熱衷於搶購一手豪宅，這是一股強大的剛需，香港樓價想跌都難。

這樣看來，上述港人迷信香港樓價祇升不跌其實是因為迷信國內房地產價格祇升不跌和北水南下的法力無邊。

情況真的這樣嗎？不一定！

房地產泡沫超日美

十九大不再提經濟增速目標，而強調經濟重質不重量，而且重手打壓房地產泡沫，更多的地產相關投資縮水很可能在稍後出現。

內地樓市過去數年持續火熱，主要受持續擴張的信貸政策所影響，但目前內地信貸政策已出現變化，廣義貨幣（M2）增長放緩，流動性減少將令樓價出現調整。

內地樓市泡沫有多嚴重呢？日本及美國出現房地產泡沫時，房地產價值對GDP的比例分別為200%及170%，而去年內地該比例已高達250%，若計及在建及已售出的地皮，比例更高達400%。

專欄作家「習廣思」透露：

『高樓價後遺湧現

經過過往兩年中國民眾盲搶樓「瘋潮」，後遺症開始湧現，根據中國人民銀行的統計，2017年下半年中國個人活期存款和流通中貨幣合計大幅減少3萬億元（人民幣．下同），半年之間由33.64萬億元減少至30.52萬億元。存款都跑到哪裏去呢？包括基金、貨幣基金、餘額寶等理財產品都見不到流入的蹤影，反而出現數額不低的流出。

在2013年初，家庭債務佔中國國內生產總值（GDP）比重為30.7%，到2016年底這一比率已升至44%，相信2017年的數字會更驚人，家庭債務又與買樓支出畫上等號，這解釋了存款流出是拿去還債。

中國樓市的泡沫若不是如此惡劣，中國政府也不會下此重手整治，而且實際數據也反映了中國不得不去正視這個樓市泡沫問題。京、津、冀一些二線城市或鄉郊樓盤，年初推售至今已跌價一半以上，反映沒有實質需求的地方樓市可以跌得相當慘烈。內地部分地方樓市大跌，但整體樓價依然高企，這次樓市下跌潮不會太快完結。』

為了打擊貪腐及防止貪腐的官商將國內資金轉移到國外（特別是香港），中央近期己採取有力措施堵塞非法轉移資金；中美兩國的貿易戰有愈演愈烈之勢，而它帶來的中港具體經濟損失，至今依然未見全面浮現。北水豐沛地南下的盛況恐怕未必可以持之久遠。