最近二個月，大大小小的一手樓盤都紛紛加入減價戰，動輒都減二、三成，有的甚至減到與同區二手樓價相若。為甚麼發展商要大幅減價，原因很簡單：去年推出的一手樓盤，售價往往高過同區二手樓三、四成，殺雞取卵式的推銷後，無以為繼，一丁點買家也吸引不到，唯有面對現實，訂價老實點去吸引買家；明年開始有六千個居屋單位推出，地鐵沿線二萬多個住宅單位亦陸續解封，發展商明年起將面對愈來愈大的競爭；以前不敢大幅削價促銷，不外怕觸發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮，隨著該等樓盤陸續入伙，發展商的顧慮大減，慌忙急不及待割價出貨；個別上市地產公司在今、明兩年難再透過物業組合增值產生盈利，為使業績不致過於難看，被逼加速推出價錢吸引的新盤。
如何能透過減價促銷而不致引發樓價愈賣愈便宜的感覺，這是一門高深學問，發展商迄今不外兩招：早前賣樓不派價單，無憑無據，誰也不容易有根有據地大事報導樓盤如何割價傾銷；樓盤實際大幅割價，甚至派了價單，但在傳媒面前就死不承認減了價。個人認為，上述兩個方法都不高明，特別是第二個，大幅減價又不承認，怎能發揮最佳的促銷效果？怎可顯示大公司的大將風範？
最值得思量的是，發展商最怕引發誰感覺樓價愈賣愈便宜？除了買家，還有二手樓的廣大業主！後者如果有這個感覺，自然不會束手待斃，很可能憤而減價反擊，從而大大削弱發展商的減價效應。
一手樓盤割價傾銷看來已蔚然成風，一方面會拖低整體樓價，另方面會分薄二手樓的客源，最終逼使二手樓業主減價競爭。去年10月至今年6月，地產發展商企硬於高價，客觀上托市而成為二手樓出貨的墊腳石，現在發展商改弦換轍，主動割價求售，主客易位，二手樓逐漸變成一手樓盤出貨的墊腳石。
近期市場成交量大增，部份原因是因為經過過去大半年的靜市，市場累積了一定的購買力，但這些購買力很快就會消耗殆盡，之後，市況就會再度淡靜。中原地產9月成交累積數據顯示，到9月8日為止，它的住宅樓宇成交宗數較上月同期勁減44%，佣金收入則大減39%，說明9月以後市況可能再度轉淡。
我將全港各大屋村二段時期的每月平均成交(見附表)比較一下，發覺最近10個月(05年10月至06年7月)的每月成交宗數較之前的10個月(04年12月至05年9月)平均減少40.1%，成交總值減少38.2%，但成交價祇跌去3.2%。樓價高企，經過一年有多，價格跌幅竟如此溫和，真令人難以置信。從另一方面去看，樓價仍未經歷應有的調整，面對發展商發動的減價戰，肯定易跌難升。
發展商由過去的托市，變成目今的割價傾銷，形勢已經大變。各個小業主應該小心這個轉變，並因應做出部署，千萬別讓自己的二手單位成為發展商出貨的墊腳石，千萬別讓自己的單位愈賣愈平！要記著，有時候，今日的平可以是明日的貴！
附表：
各大屋村二段時期的每月平均成交比較
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屋村
|
成交宗數
|
成交總值(百萬元)
|
平均成交呎價(元)
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04年12月至
|
05年10月至
|
+/- %
|
04年12月至
|
05年10月至
|
+/- %
|
05年9月
|
06年7月
|
+/- %
|
|
05年9月
|
06年7月
|
05年9月
|
06年7月
|
|
杏花村
|
36
|
20
|
-44.4%
|
113.48
|
61.02
|
-46.2%
|
4575
|
4,402
|
-3.8%
|
|
海怡半島
|
64
|
36
|
-43.8%
|
221.8
|
127.35
|
-42.6%
|
4321
|
4,139
|
-4.2%
|
|
碧瑤灣
|
9
|
6
|
-33.3%
|
56.29
|
46.48
|
-17.4%
|
5003
|
4,871
|
-2.6%
|
|
鯉景灣
|
17
|
7
|
-58.5%
|
54.05
|
21.08
|
-61%
|
5153
|
4,334
|
-15.9%
|
|
康怡花園
|
40
|
24
|
-40%
|
128.35
|
76.27
|
-40.6%
|
4556
|
4,624
|
1.5%
|
|
太古城
|
82
|
49
|
-40.2%
|
325.34
|
204.02
|
-37.7%
|
5326
|
5,193
|
-2.5%
|
|
城市花園
|
11
|
11
|
0%
|
50.95
|
52.53
|
3.1%
|
4915
|
5,394
|
9.7%
|
|
置富花園
|
22
|
17
|
-22.7%
|
46.51
|
38.38
|
-17.5%
|
3771
|
3,666
|
-2.8%
|
|
淘大花園
|
42
|
25
|
-40.5%
|
51.76
|
31.26
|
-39.6%
|
2822
|
2,761
|
-2.2%
|
|
美孚新村
|
131
|
70
|
-46.6%
|
338.27
|
192.15
|
-43.2%
|
3570
|
3,407
|
-4.6%
|
|
匯景花園
|
27
|
15
|
-44.4%
|
79.03
|
45.41
|
-42.5%
|
4044
|
3,874
|
-4.2%
|
|
麗港城
|
45
|
|
