香港地產發展商不盲目搶地底因
(原文發表於2017年4月11日)
3月8日，信報社評發表了《商家心態看天價投地》的評論 (詳見附文)。
『新鴻基地產主席郭炳聯明言，始終要「計到數、賺到錢」才落標。另一邊廂，嘉華集團主席呂志和拋出一句「中資去得那麼盡，有朝一日會否『坐艇』？」』
郭炳聯和呂志和不約而同說，所落的標是以有利可圖為前提的，他們之所以落敗，是因為對手出了癲價，他日虧本的機會很大，這樣的落標，他們不願做。
『港商堅持嚴守紀律，中資則為搶奪市場佔有率（或基於其他非純商業考慮）「投咗至算」，這除了反映兩地業界對香港樓價前景看法不盡相同外，亦突顯雙方對未來供求、市民承受高樓價能力，以至公司財務風險各方面的評估均存有差異。』
兩種不同的落標價取向，的確反映兩者對香港樓價前景看法、未來樓宇供求、市民承擔能力及公司財務風險的評估的不同。問題是，誰的看法比較靠譜。個人比較傾向郭、呂兩人的評估。
『呂志和把中資高價搶地歸因於「平錢」太多，此說雖有一定道理，但資金氾濫舉世皆然，本港發展商何以不為所動，在中資愈戰愈勇下冷眼旁觀，拒絕跟對手鬥搶？』
信報社評問得有道理。
『眾所周知，二○○八年金融海嘯後，全球央行以零息政策配合量化寬鬆「放水」，刺激經濟活動和企業投資。然而，八年已過，真正受惠的只有股樓等資產市場，企業投資復甦步伐非常緩慢。
《經濟學人》引述英倫銀行一項調查指出，截至二○○七年的四十年，英國企業投資以平均每年百分之三的速度增長；金融海嘯後八年，相關投資年均增長只有百分之一點五。換句話說，「平錢滿街」並未能激發企業投資意欲，商家態度反較昔日審慎。
所以如此，固然與商界對經濟前景信心尚未完全恢復有關，但英倫銀行的調查還有一個十分有趣的發現：「無風險利率」（risk-free rate）雖已接近零水平，但英國企業在決定是否落實投資時採用的「最低資本回報率」（hurdle rate）仍然維持於百分之十二，與金融海嘯前相若，只有達到這個最低回報標準，投資者才願意「去馬」。』
信報社評解釋得有理。
『這個發現值得注意之處在於今時不同往日，資金成本已降至史上罕見的低水平，企業卻沒有相應下調對投資回報的最低標準，變相等於要求更大的利潤空間。
我們認為，這個現象帶出了兩個重要訊息：一、資金氾濫不代表企業投資意欲必然增加，但對推高資產價格則肯定大有幫助；二、企業拒絕調低對投資回報的要求，不等於商家一心追求「暴利」，他們看到的可能是利率長期處於超低水平，說明經濟前景好極有限，資產市場潛伏著巨大泡沫風險，企業作出任何重大投資決定，容許犯錯的空間（margin of error）較利率正常時期更小，因此不會胡亂投資。
英倫銀行調查針對的乃大不列顛商界，香港情況不可能完全一樣。然而，不論是郭炳聯強調的「計到數、賺到錢」才會落標投地，抑或英國企業息口愈低投資愈謹慎，反映的都是商業決策者對風險與回報的理性預期。』
兩個重要訊息是整篇文章的精粹，理據充份、有力。買樓是一項重大投資，香港的樓宇買家亦應如英國企業一樣，看到利率長期處於超低水平，說明經濟前景好極有限，資產市場潛伏著巨大泡沫風險，此刻買樓，要謹而慎之。
『反觀中資，住宅供求、負擔能力、投資回報、風險管理幾大因素加起來，亦及不上一句「貴買貴賣」更能影響他們的投地意向。』
「貴買貴賣」並非永遠見效的金科玉律！反之，「樓價並不取決於生產成本，而取決於供求和內外環境因素」才是真正的顛撲不破的真理。
附文：
商家心態看天價投地
中資近期在香港住宅土地招標市場出盡風頭，從啟德發展區到鴨脷洲、黃竹坑，一幅接一幅市區地王都被內地發展商或由中資牽頭的財團以天價投得。
內房南下搶地蔚然成風，有資深地產界人士也承認「睇錯市」並改口唱好；有人揣測內地發展商連番出手是要配合中央沖淡本地「地產霸權」的影響力；亦有聲音認為中資發展商不惜以遠超市場預期的價格「盲搶」本港地皮，目的是提高港元資產佔整體業務比重，內地資金千方百計規避人民幣貶值風險之說雖不中亦不遠矣。
「政治任務」每多道聽途說，是否真有其事無法證實，而人民幣貶值雖是許多人的共識，惟本質上只是一種預期，幣值升跌並非必然。可是，把這些不屬於營商最重要考慮的因素看作中資在港天價投地的「真正動機」，足證論者心裡其實都有一個疑問：「麵粉」貴過「麵包」，將來樓宇建成要賣多少錢一方尺，發展商才有利可圖？是否已超越了經濟上的理性考慮？
面對內地同業如斯勇猛，新鴻基地產主席郭炳聯明言，始終要「計到數、賺到錢」才落標。另一邊廂，嘉華集團主席呂志和拋出一句「中資去得那麼盡，有朝一日會否『坐艇』？」作為對記者提問的回應。本港地產商以不變應萬變，不打算與中資「一齊癲」，態度十分明確。
港商堅持嚴守紀律，中資則為搶奪市場佔有率（或基於其他非純商業考慮）「投咗至算」，這除了反映兩地業界對香港樓價前景看法不盡相同外，亦突顯雙方對未來供求、市民承受高樓價能力，以至公司財務風險各方面的評估均存有差異。二手樓價近日再度破頂，適逢中資主導本港投地，媒體對以上多個環節已有鉅細無遺的分析。我們嘗試從另一角度～～商家心態～～探討這個當前熱話。
呂志和把中資高價搶地歸因於「平錢」太多，此說雖有一定道理，但資金氾濫舉世皆然，本港發展商何以不為所動，在中資愈戰愈勇下冷眼旁觀，拒絕跟對手鬥搶？讓我們暫時把焦點抽離香港，看看一些外國例子對商家心態有何啟示。
眾所周知，二○○八年金融海嘯後，全球央行以零息政策配合量化寬鬆「放水」，刺激經濟活動和企業投資。然而，八年已過，真正受惠的只有股樓等資產市場，企業投資復甦步伐非常緩慢。
《經濟學人》引述英倫銀行一項調查指出，截至二○○七年的四十年，英國企業投資以平均每年百分之三的速度增長；金融海嘯後八年，相關投資年均增長只有百分之一點五。換句話說，「平錢滿街」並未能激發企業投資意欲，商家態度反較昔日審慎。
所以如此，固然與商界對經濟前景信心尚未完全恢復有關，但英倫銀行的調查還有一個十分有趣的發現：「無風險利率」（risk-free rate）雖已接近零水平，但英國企業在決定是否落實投資時採用的「最低資本回報率」（hurdle rate）仍然維持於百分之十二，與金融海嘯前相若，只有達到這個最低回報標準，投資者才願意「去馬」。
這個發現值得注意之處在於今時不同往日，資金成本已降至史上罕見的低水平，企業卻沒有相應下調對投資回報的最低標準，變相等於要求更大的利潤空間。
我們認為，這個現象帶出了兩個重要訊息：一、資金氾濫不代表企業投資意欲必然增加，但對推高資產價格則肯定大有幫助；二、企業拒絕調低對投資回報的要求，不等於商家一心追求「暴利」，他們看到的可能是利率長期處於超低水平，說明經濟前景好極有限，資產市場潛伏著巨大泡沫風險，企業作出任何重大投資決定，容許犯錯的空間（margin of error）較利率正常時期更小，因此不會胡亂投資。
英倫銀行調查針對的乃大不列顛商界，香港情況不可能完全一樣。然而，不論是郭炳聯強調的「計到數、賺到錢」才會落標投地，抑或英國企業息口愈低投資愈謹慎，反映的都是商業決策者對風險與回報的理性預期。
反觀中資，住宅供求、負擔能力、投資回報、風險管理幾大因素加起來，亦及不上一句「貴買貴賣」更能影響他們的投地意向。隨著中資未來幾年在本港住宅落成量所佔比例逐漸提升，本地發展商市佔率勢必此消彼長，港資投地策略會否因應形勢而變，身不由己加入戰團搶地？面對「唔識驚」的對手，數口再精恐怕也會陷入兩難。
