起樓成本高，樓價祇升不跌？
(原文發表於2017年3月28日)
去年12月底開標的啟德地王，由去年11月初以「超高價」投得毗鄰土地的中資財團海航中標，創出「高處未算高」的效果，市場嘩然。以平均每方呎樓面13,600元的成交價，加上建築等成本，幾年後出售樓花呎價可能要去到20,000元。
高處又再未算高，鴨脷洲利南道臨海地王，在今年2月24日開標，由內房龍光及合景泰富所組成的財團以168.6億元天價購得，每呎樓面地價22,117元，成為全港新地王。
中資近一兩年頻頻以天價奪地，令市場不少人覺得未來樓價祇會升，不會跌！
個人素來不認同上述的看法，現在重述一遍，以饗新讀者。
地價是樓價成本的一個重要組成部份，市場樓價由供求及內外環境因素決定，而非由成本。麵包不一定可以永遠貴過麵粉！如果麵包貴過麵粉是金科玉律，則龍光及合景泰富等中資以現時的天價奪地實在太愚蠢了，它應該出200億，甚至更高，愈高愈好！
賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法，地產發展商亦是人，他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢，在拍賣場高價承地，結果要以虧本價出售旗下物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本＋利潤，可以是成本－虧損。
辣招無效？
為了遏抑已經偏高但依然不斷飆升的樓價，梁振英任內除了傾全力開拓及增加土地供應外，還幾次出辣招遏抑樓價。前者是為了增加供應，後者是為了管控投機及投資的需求。
眼見每次新辣招遏抑樓價一段短時間後，樓價又破繭而出，再創新高，不少人因此認為辣招是無效的，祇會使市場上的住宅單位供應更少，樓價更高。
對這樣看法，個人是不大苟同的。若非多番辣招，香港樓價早就爆煲收場。辣招減慢了樓價的升速和減低了樓價的升幅，延遲了爆煲，功不可沒！
