租樓永不化算，祇應考慮買樓？
(原文發表於2017年3月27日)
歷史不斷重演，錯誤的理解不斷重演，旁觀而清者的戳破亦因此有重複的需要。
需要樓宇自住，不是買就是租，但許多人（特別是年青的無樓一族）永不考慮租賃，一則他們認為始終須有自置物業，現時不買，他日會更貴，不如現在買；二則他們普遍認為，「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」一定要買樓！
在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！
香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6 年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？用家如果在1997年摸頂入嘉湖山莊，17年後的2014年，他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀？！
現在偏高樓價上升的空間有限，未來的可能下調幅度，動輒三、四成。每個租約不外14至24個月，聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。
如果大家認同此刻樓價接近摸頂，何不忍耐一下，等待在未來的浪底再買？
第二種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家做租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
以近期一些屋苑的租金回報率為例，太古城3%，康怡花園3.3%，沙田第一城3%，銀禧花園3.4%；豪宅的租金回報率則更不堪，不外2%左右，超級豪宅更不足1%；這樣的回報率毫不吸引，買穩健的藍籌股，每年拿四、五厘股息，應該不難吧！再者，一旦踏入加息周期，恐怕業主要大幅補貼租客。
不難看到，自住買樓不一定永遠正確；租樓居住並不代表代業主供樓和倒錢入咸水海，更非任何時候均是錯誤。
