幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息(2)
(原文發表於2015年2月13日)
金管局進一步收縮按揭條件
金管局1月19日致函銀行指出，以前要求銀行在計算按揭借款人的供款與入息比率時，借款人的總租金收入必須扣減至少兩成來計算其入息部分，作為保養維修、差餉、管理費等支出。有鑑於現場審查的結果及市場趨勢，金管局相信目前的扣減率（兩成）已不足應付相關支出，故把扣減率提高至最少三成，如無租金收入證明，扣減率則至少要達四成，倘有需要，銀行應採納更高扣減率。新要求適用於所有個人及公司客戶的住宅、非住宅及車位的按揭貸款，並於1月20日起生效。
金管局在審查的抽樣中又發現，一些銀行對營運公司有過於寬鬆的定義，尤其那些沒有營運清晰可辨的業務，祇用作持有、投資或出租物業的公司，這類公司實與空殼公司無異，因此銀行向這類公司客戶提供按揭貸款時，必須謹遵逆周期措施上有關按揭成數及供款與入息比率的要求，而不得將它們視作真正有業務的營運公司，可獲豁免受限於逆周期措施。金管局提醒銀行應採取審慎的方法區分借款公司是否真正的營運公司。若發現銀行不符要求，該局會作出跟進，至於會採取甚麼監管手段，則視乎個別情況而定。
金管局上述措施，表面上是為了嚴打銀行從寬審批樓按予疑似空殼公司，以堵塞銀行利用現行措施的灰色地帶濫借的漏洞，其實是變相收緊按揭條件，以打遏脫韁飆升的樓價（主要是細價樓），防止樓市泡沫爆破，重創香港經濟。
樓價再飆，政府可能再加新辣
近期樓價持續攀升，部分中小型單位樓價屢創新高受到關注。金管局總裁陳德霖2月2日表示，若樓市繼續升溫，金管局在適當時候會採取逆周期措施，以保障銀行體系穩定。運輸及房屋局局長張炳良則表示，政府將在3月滙報有關稅項的檢討結果，強調政府關注樓市的情況，將會繼續採取必要的措施穩定樓市，以防樓市過分熾熱造成負面影響。
陳德霖及張炳良的發言，意味著金管局及政府有可能在樓價進一步飆升時再度加辣。可能嗎？我就寧可信其有！
李兆基高喊樓價見頂
眾所周知，地產發展商在公開場合幾乎毫無例外唱好樓市樓價，但出奇的，踏入2015年1月，恆地主席李兆基指出，樓價已見頂，「買股好過買樓」。李兆基是做地產的，居然唱好股票，唱淡物業，這是搬石頭砸自己的腳，但令人感到他是我口講我心，可敬可佩！這樣重量級發展商的發言，你認為靠譜嗎？考慮到政府持續增加住宅土地／單位的供應、美國今年大有可能加息的不明朗因素，以及香港內外經濟環境走壞等等因素，我就投他信任一票！
新界細價樓大升特升不是好兆頭
根據差估署2月5日發表的最新數據，去年12月的私樓售價指數報277.6點，全年的樓價指數在「密密升」下，已經較2013年底高出13%。
回顧各類型住宅單位的表現，去年可謂「愈細愈升」，其中面積432方呎或以下的小型單位，就充當去年的升市火車頭，全年累積升幅接近15%，表現冠絕各類型的物業。
細價樓成為市場寵兒，表現更遠勝豪宅，去年的中小單位樓價升幅，較大單位高出一倍。綜合差估署數據，連同去年在內，中小型單位的樓價已經連續五年跑贏豪宅（詳情見附表），一改以往由豪宅主導大市的局面。
在租金升幅追不上樓價的步伐下，私人住宅的租金回報率持續處於低水平。差估署最新資料就指出，去年12月最高回報率的單位，仍然屬於面積小於432方呎細單位，但租金回報僅得三厘，可謂近年的低位。
豪宅代表著Smart Money，細價樓代表著愚昧群眾，Smart Money裹足不前甚至蝕讓變現，愚昧群眾還勇字當頭，一往無前，那意味著甚麼？大家認真值得思量。
個人覺得，當樓價輪到偏遠的新界細價樓大升特升，當這類住宅單位的租金回報率已屬最高，但仍不超逾3%，那是整體住宅樓價見頂的先兆。
附表
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中小單位及豪宅售價走勢
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年份
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中小單位升幅（%）
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豪宅升幅（%）
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2014
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13.6
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5.7
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2013
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8.0
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0.6
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2012
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26.1
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13.4
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2011
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11.3
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7.2
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2010
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21.5
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15.7
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2009
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28.3
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29.0
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- 待續 -
