幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息(3)
(原文發表於2015年2月16日)
大好友轉軚變成大淡友
「香港的政治與經濟因素都在轉壞，但樓價依然高踞不下。不過，我認為這樣的形勢不一定可以長期持續，因為政府已著手增加供應，2014年有機會增至18,000個，之後會逐步增加至20,000個。連同公屋與居屋，有機會達35,000個，應可滿足新生家庭的需要，對樓價應有舒緩作用。
此外，種種跡象都顯示，香港樓價已漸與市民的購買力脫節。03至05年期間，樓市剛復甦，市區的樓價尚很便宜，所以用家都選擇買市區樓，因此市區樓價升得比新界地區的樓價快。現在市區樓已經很多人買不起，唯有轉向新界。但最近新界樓的價格亦開始急升，如果升到普通用家都買不起，那即使很多人對樓宇有需求，也不可能把這些需求全都變成有效需求。屆時，樓價就必須回調，去適應買家的購買力。」
「之前市區的細價樓上升的時候，我預期升勢尚會持續。因為當市區樓貴到大部分人都買不起的時候，還可以去新界買，市道還可以繼續興旺。但現在已升到新界細樓，再升下去，就沒有更便宜的香港樓可供替代了。
現時市場一片熱鬧，大家可能沒有留意危機已開始潛伏。但當新界西的細樓指數逐步與整體的領先指數拉近時，細樓的升勢亦會遇到阻力。我預期，這種情況可能會在今年的下半年出現。
自從有了額外的印花稅之後，市場上的投資者無疑少了很多。但由於今年樓價升勢持續，市場已由升到不相信，發展到升到迷信。大家都以為升勢可以沒完沒了地持續下去，連那些沒有即時需要的人，也會提前買樓。我們遇到很多家長都在為子女預先買樓。這等如市場已在預支購買力。
購買力今天被透支了，將來就會少於預期。因此，市場一旦逆轉，跌勢就很快會轉急。」
上述兩節文章是中原地產創辦人施永青分別在2014年11月21日及2015年1月7日的《am730》評論樓市的。
「在今年以前，不時有專家說樓市已經是強弩之末，意思是無力再上，他們話樓市無力，但樓市竟然可以上，又再上，今年，以現在走勢，專家們都不敢說樓市是強弩之末，不過，始終會有一日，樓市會到達強弩之末，我估計，今年上半年，樓市會有大約10至12%升幅，在第三季將會平穩，如果一如所料，樓市屆時是強弩之末，第四季將會下跌，由於樓市升幅並非太高，跌幅亦不會太大，大約有5至7%跌幅，明年由於供應量增加，跌勢將會持續，如果美國明年加息，就會加速樓市跌勢，即使如此，樓市與最高峰時比較，亦最多祇有大約20%跌幅，回到中原指數大約120點，這是我的估計。
如果樓市如脫疆（韁）野馬，一直上升超過現時30至40%，去到中原指數180點，突然間美國加息，地產商瘋狂出貨，甚至連三年內買樓的人都不理會要付SSD而要將物業賣走，這時樓市真的是強弩之末，其跌勢將銳不可當，樓價會向下直插，但不會以中原指數120點為終點，很有可能會低過100點，而且時間不會用得太久，香港樓市及小業主將會受到重創，這亦是政府一直以來擔心的事，故此不斷出招，與及收緊按揭成數，希望樓價不會急速上升，當不利因素出現，樓價亦不會急跌。」
『今日，香港物業市場，細價樓殺聲震天，需求量與放盤量十比一，可以說什麼垃圾劣質盤都很容易去貨，賣了樓的業主當然開心，但新買樓的業主就要小心，除了要小心美國加息，香港經濟轉壞，國內班資回朝，甚至政府會再出招這些老生常談的事，最主要的是供應量，無論香港政府，各地產商都全力興建細價樓，與及會以長遠樓花形式推出市場，務求吸盡那些有如死士般購買力，半年之後，就算不包括新居屋，最少有10,000個細價樓單位已推售，無論是否全部銷售，樓市將會非常淡靜，那些在這半年內買樓的人見樓市淡靜，樓價無力再上，便會開始心慌，當地產商交樓的時候，樓價可能會有顯著跌幅，雖然相比現在可能是持平，但在這半年內買樓的人便會有所損失，那時候他們最大的考慮並不是莎士比亞所說的要抑或不要，而是要又死，唔要又死。……現在無論政府抑或地產商都全力催谷細價樓，供應機器啟動之後就很難停下來，供應會大量增加，兩年之後，新樓盤入伙，那些在未來半年上車的人就會損失慘重，撻訂的人將不計其數，就如李華在弔古戰場文中所說「屍填巨港之岸，血滿長城之窟」，不過，巨港就變成香港。就算那些可以勉強繼續持有物業的人，他們的生活質素必然降低。今日，我借李華「弔古戰場文」講細價樓，並不是睇淡樓市，其實，中型住宅單位與及豪宅是相當健康，祇是唔想以往那些把心不定，遲遲不肯上車的人，突然間受到感染，瘋湧上車，最後鑄成大錯，如果已經買樓，根本毋需擔心，準時供款便可以。』
上述兩節文章是節錄自紀惠集團行政總裁湯文亮於今年1月28日及1月29日於自己網誌撰寫的樓市評論。
施、湯素來都是樓市大好友，上述言論哪裏還有一絲一毫的好友本色？活脫脫倒像兩個大淡友。大好友轉軚變成大淡友，大家是否對目前的樓市應該份外小心？
歐羅區大規模量寬利好樓市
金融海嘯於2008年爆發以來，美國大力推行量化寬鬆政策，但過往數年歐盟龍頭德國堅持歐羅區成員國奉行緊縮政策，法、意、西等國不但不能用財政政策刺激經濟，反而要長期削減開支降低財赤，這將令財政政策跟貨幣政策（如量寬）出現嚴重矛盾，互相拉扯抵銷。最近歐羅區面對不斷惡化的通縮，歐盟央行總裁德拉吉推出「放水」新政策，根據剛公布的量寬計劃，歐盟央行從今年3月起，每月買債600億歐羅，並將維持到明年9月。這個總額超過10,000億歐羅的量寬計劃，規模和力度都比早前市場預計的大得多。
歐羅區大規模量寬將令資金進一步湧向美國，促使美元強勢更厲害，物價更易跌難升，變相增加通縮壓力。為免美元過強影響經濟穩定，聯儲局大有可能推遲加息步伐，令美國銀根維持寬鬆狀態。再加上未來一年半有超過10,000億歐羅新增資金進入金融體系，它們大有可能成為熱錢游資，四出尋找投機獲利機會。金融海嘯後美國的三輪量寬已導致新興市場出現資產泡沫，今次歐盟央行「放水」，也很可能產生類似後果。
市場上利好樓市的因素愈來愈少了，這兩三年說來說去都不外是低息及樓宇供不應求，聽來也愈來愈缺乏說服力，這兩個利好因素怎看都不能支持樓價可以永遠擺脫地心吸力。歐盟上述前所未見的「放水」政策不失為另一個新的利好香港樓市的因素。
- 完 -
