幾個有助判斷樓市趨勢的重要訊息(1)
(原文發表於2015年2月12日)
最近閱報看到幾個有助判斷樓市趨勢而容易被忽略的重要訊息，且與大家分享。
樓價負擔比率更加冠絕全球
最新一份國際物業刊物《Demographia International》的樓價負擔比率調查報告指出，本港住宅樓價高踞全球城市負擔比率最高的第一位，且屬連續五年來排首名，並指出港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨（分別為10.6及9.8）等大城市。（詳情見附表）
報告主要為調研全球378個大城市的樓價負擔水平，負擔標準主要以各地中價住宅的樓價，除以每年家庭入息中位數收入，報告又指出，若樓價負擔在5.1年以上，乃屬於難以負擔水平，本港的比率遠遠拋離該難以負擔水平。
調查指出本港為全球最難負擔市場，並引述數字進一步指出，以去年第三季本港住宅成交個案中，佔近四成八成交宗數涉及樓價超過500萬元水平，同期港人入息則祇有輕微變動，故最新錄之負擔比率指數，亦較2013年錄得的14.9倍顯著上升，至於排第二之溫哥華，負擔比率僅為10.6倍，澳洲雪梨排第三，倍數則為9.8倍，而全球金融城市中，倫敦錄得8.5倍。
本港亦為內地城市中，乃唯一被列入難以負擔的城市，至於除了第二、三位為加拿大及澳洲等城市外，美國的三藩市及聖荷塞排名在第四、五位，而全球十大負擔最重城市中，主要分布在先進國家如英國及紐西蘭等地方為主。
長期讀者應對《Demographia International》不會陌生，它早在2011年1月已指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港當時的樓價已處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。
還有，大家可記得，中文大學去年8月13日公佈最新的港人生活質素指標，在21個指標中，物業負擔能力比率為14.19，反映以入息中位數計算，市民需要14年才可買入市區一個400呎單位，創下12年來最差紀錄；而實質租金指數亦是歷年最低，顯示本港物業租金持續上升，港人面對沉重租金負擔。
比較《Demographia International》今年初和2011年同期的香港樓價與家庭年收入中位數比率，4年來比率已從11.9升至17，進一步拉開與世界其他大城市類比的差距。如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。
梁振英的暗示
《施政報告》公佈後不久，梁振英在電台中指出，住宅樓價、供應量已創下有紀錄以來新高，相信過去長時期存在房屋供不應求情況，已接近尾聲，他又重申「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效。堅信樓價祇升不跌的市民（特別是市場上的大好友）大抵會對梁振英所言嗤之以鼻，但我就不會對之掉以輕心。說到底，梁振英是香港政治權力第一人，視樓宇供應為香港經濟及民生中重中之重，他掌握的土地和房屋的供求數據、狀況及趨勢之多之準，不作第二人之想，他所言的「過去長時期存在房屋供不應求情況，已接近尾聲」、『「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效』是有弦外之音的，是暗示樓市的下跌浪就快來臨，樓宇此刻不買為妙。果如此，可以視他的發言如無物嗎？
附表
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全球十大樓價最難負擔城市
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排名
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城市
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樓價收入比率（%）
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1
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中國香港
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17.0
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2
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加拿大溫哥華
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10.6
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3
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澳洲雪梨
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9.8
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4
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美國三藩市
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9.2
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5
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美國聖何塞
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9.2
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6
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澳洲墨爾本
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8.7
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7
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英國倫敦
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8.5
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8
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美國聖迭戈
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8.3
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9
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紐西蘭奧克蘭
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8.2
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10
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美國洛杉磯
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8.0
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Demographia報告
- 待續 -
