樓市已發生不少重大變化(2)
(原文發表於2014年03月26日)
4. 劈價或變相劈價促銷主導一手樓市場
去年10月，天璽及The Austin劈價三、四成促銷。聰明的發展商一方面調低新盤售價，另一方面推出多項稅務補貼，變相減價去吸引買家，特別是針對15%的買家印花稅。發展商肯吃眼前虧，終於使部份內地客及公司買家重現市場。自此，這種大幅劈價及劈價方式已成為一手樓銷售的模式；
5. 二手樓業主身陷險境
發展商看穿今日的平，是明日的貴，劈價促銷快而狠，買家都給一手樓搶光了，二手樓業主招架乏力，想出貨，唯有照辦煮碗，跟一手樓鬥平，以爭奪市場上僅有的購買力。對目前處境沒有危機感和前瞻性的小業主，如果自恃持貨能力強而坐視不動，等待他們的將是懸崖險境，一旦加息週期來臨及加息達到相當程度，樓價可能崩盤插水；
6. 土地招標，價格將一浪低於一浪
屯門兩幅土地於2月12日截標，成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元，創同區地皮呎價近12年來新低，這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標，價格這樣低，自是對這個趨勢早已心中有數；3月12日，白石角大型豪宅地皮在17標爭奪下，竟然宣告流標。今次入標的主要是大型發展商，出價竟然全部不達政府底價，可視為不約而同的集體態度審慎，甚至顯示發展商對樓市前景失去信心。17張標俱不達政府底價，是因為兩者的計算基礎截然不同：政府是按近期同區類似地皮的成交價，入標發展商則是按將來（大有機會是兩年或以後）同區類似地皮的估計成交價，而他們的估計是悲觀的。不過大家毋須過份擔心，政府與發展商對地皮價格的看法早晚會比較一致的，因為反映日後跌市的成交價，最終會逼使政府調低底價。專業人士及學者預期地價將下跌二、三成，未來一年樓價跌幅亦擴大至10至15%。從上述的招標和流標，可以合理地估計，土地招標的成交價，勢將一浪低於一浪；
7. 全面跌市已成定局
基於上述利淡因素和三項辣招已在立法會三讀通過，全面跌市已成定局，樓市將由過去一年的量跌價不跌（或小跌）過度到量跌價跌（或顯著跌）。減價潮將會由一手樓蔓延至二手樓；由豪宅蔓延至中下價樓，最後波及上車盤；由住宅樓蔓延至工商舖物業。二手樓價開始加速及加幅調整。今次的下跌浪，住宅樓價會下調多少？一般估計的跌幅為兩成到五成，我悲觀一些，預期它下跌四、五成。有心放貨的業主，還是趁目前樓價跌幅較小早放為宜。
～ 待續 ～
