樓市已發生不少重大變化(1)
(原文發表於2014年03月25日)
近期樓市已發生不少重大變化：
1. 美國加息提早來臨
美國聯儲局新任主席耶倫3月20日在首次主持的議息會議上，決定繼續縮減每月100億美元的購債規模，預計今年秋季將可完全終結資產購買計劃，隨後約6個月可能開始加息。目前聯儲局每月購債數額已縮減至550億美元，按此節奏，到今年10月底的議息會議便可望完全退市，約半年後，亦即明年四月，或開始加息。按聯儲局官員估計，明年底利率將會加至一厘，未來3年可能加息2厘。加息漸行漸近，利率敏感的地產股全線受壓，二手樓放盤業主即時減價求售；
2. 住宅單位供不應求的局面已改變
未來新盤接踵而來，僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙，較去年增逾三成；從2014年的施政報告可以窺見，梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地，在過去年餘，已在全港各區物色到150幅土地，可改作住宅用途並預計在未來5年推出，以供興建約21萬個公私營單位；在新的房屋供應目標下，政府的目標是平均每年提供約20,000個公屋單位、8,000個居屋單位和18,800個私人住宅單位；政府又推出補地價仲裁計劃，以冀縮短政府與發展商的磋商時間，估計每年可額外增加4,000至5,000個單位的供應；本港33.3%土地已開發，住宅佔地最多，但也僅6.9%。可見梁振英競選特首時所說，祇須開發1%土地便夠100萬人居住，確非虛言。未開發的土地達66.7%，其中郊野公園佔39.6%，而已開發的土地中，仍有大量閒置的工地等待發展，例如荒廢的停車場、貨櫃場、荒廢綠化地及「棕地」（被破壞或荒廢的農地與工業地）。從中尋求1%額外土地，何難之有？更何況，政府可大力發展大嶼山，甚至填海。
綜觀而言，土地和住宅單位在未來10年會陸續大增。樓價高企是因為土地和住宅單位供應嚴重不足，局面既被打破，樓價不跌亦難；
3. 內地客買香港物業幾近絕跡
一方面是對內地客的加辣招，例如買家印花稅，DSD和收縮按揭，二方面是國內經濟顯著放緩，三方面是中國新領導班子決心打擊貪腐，有錢的人都不敢炫耀財富，高檔消費（特別是購買香港豪宅）首當其衝，內地客近一年購買香港物業（尤其是二手樓）大幅減少，近期更幾近絕跡；
--- 待續 ---
