不要忽略某些樓價的潛在威脅(2)
(原文發表於2014年04月16日)
網購盛行，早晚將影響商舖價租
內地網絡購物(online purchases)的營業額，據總部設於波士頓的貝恩策略顧問公司(Bain & Co.)統計，2012年達13,000多億元人民幣（約合17,000億港元），較2009年增加70%左右；從統計數字看，這種強勁上升之勢有增無減，2013年第三季營業額為4,550餘億元人民幣，比2012年同期增約42%；貝恩估計，內地網上購物的年增幅為32%，那意味至2015年，總額達33,000億元人民幣；而麥肯錫管理顧問公司估計，中國的電子商務在2020年營業額將在4,200億至6,500億美元之間，後一數字較美國、日本、英國、德國和法國的總和更大！
內地電子商務的營業額佔整體零售額的滲透比率，2012年大城市約為百分之六，二三線城市百分之十左右，這較大部分先進國家電子商務平均滲透率低於百分之五為高；而且這種趨勢並無扭轉之象。為甚麼中國的電子商務特別發達？上述幾間管理諮詢公司的主要看法，認為商場租金增長太快，與過去十年的物業狂潮同步，大城市中心地帶的店舖租金期間升漲三倍多，沒有這項支出，一般網站的同一貨物，售價較商店的低一至三成。
電子商務前景璀璨，以網售物品價格較廉，包括香港人在內的消費者受惠甚深，但商場商店尤其是非市中心地帶的，價格租值，近期看淡遠期看跌；阿里巴巴主席馬雲更認為，網購生意將成購物主流，那意味愈來愈多消費者瀏覽網上「商展」進而「落單」，不必逛公司購物，等於商舖需求下降，其價、租無法不下跌。
我認為，馬雲的看法，雖不中亦不遠。中港融合，內地既如此，香港不會獨善其身。香港商舖的投資者，不宜對這種趨勢掉以輕心。
建築成本高，樓價難大跌？
近期樓價呈易跌難升之局。部份地產發展商及地產評論員指出，建築成本高，動輒每呎4,000元（普通住宅樓）至8,500元（豪宅）。土地價格可以下調，甚至降至零地價，但是工資和建築材料不能降減，未來樓價不可能大跌。
上述的看法，表面有理，其實大大違反經濟規律：決定價格，是市場上的供求，而不是成本。
在形勢較人強的情況，過往發展商被逼虧本售樓的例子屢見不鮮，成本未能成為他們的護身符。將來恐怕亦不會！
～ 待續 ～
