香港地產的盛衰，很大程度取決於香港經濟。鑑此，要研究香港地產，必須首先研究其經濟，目前香港經濟是有病的，不管政府怎樣吹噓經濟已經復甦，現實上香港經濟仍陷重病。
病在哪裏？
不同的人，有不同的看法。有的人認為，過往香港靠地產、金融，現在不成了，要轉型，但轉甚麼型呢？未有一致定論，董特首決定依靠高科技，是對是錯，眾說紛 紜，恐怕不是短期可以得出結論；有的人認為，元兇禍首是聯繫匯率，由於聯繫匯率，港息唯美息馬首是瞻，香港喪失透過調節利率去調節經濟的機制，而且，過往 數年，美元一直處於強勢，港元幣值由是處於偏高狀態，不利於港貨對外的競爭；有的人認為，亞洲金融風暴令香港元氣大傷，但特首及高官無能，不懂得怎樣帶領 香港走出險境。
上述論點，都有部份道理，但仍未掌握到問題的關鍵。個人認為，香港經濟過往那麼強盛，是因為盡得該段時期的天時、地利及人和，但隨著時間的推移，過往的天時、地利及人和，不是消失殆盡，就是大打節扣，嚴重地腐蝕著強盛經濟的基礎，香港經濟焉能不病！
香港過往得到甚麼天時、地利及人和呢？現在又是怎樣失去的？
香港擁有優良的永不結冰的深水港，地處中國南大門，居亞洲諸國中心，南向太平洋，東接美加，地理環境的優越，是不言而喻的；五、六十年代至八十年代中期， 港人一般都聰明、拼搏、刻苦耐勞、學識不賴，中英文水平相當高，又頗能融合中西文化之長，再加上香港日益具備國際大都會格局，吸引了世界各地許許多多精英 來港投資、工作，盡得人和；天時就更不得了，45年至49年，國共內戰，戰亂驅使國內的資金人才紛紛南下香港。解放後，三反五反，逼使國內（特別是上海） 資金人才進一步蒞港。51至53年的韓戰，西方封鎖中國大陸，中國不得不倚靠香港這個渠道去進口戰略物資，香港於是大發戰爭財。50年代末期，中國大搞 「大躍進」，其後幾年，天災人禍，超過100萬國內人民透過種種途徑進入香港，為香港帶來大量廉價勞動力，從而為香港的工業創造了騰飛基礎。65年至76 年，文化大革命如火如荼，中國閉關自守，國內經濟瀕臨崩潰邊沿，但卻為香港創造了無限商機。78年以後，鄧小平開始大改革，開放經濟，為 香 港 龐 大 資 金 及 人 才 提 供 了 最 好 的 出 路 ， 另 方 面，外國人要做中國生意，都得利用香港作為跳板，光是台灣，每年就有三百萬人次經香港進入大陸，香港從中得到的好處是十分巨大的。
不難看到，香港主要是靠發國難財起家的，但隨著國內近20年的經濟改革大成功，香港過往享有的天時漸次湮滅，香港中介地位一落千丈。不但這樣，國內許多城市、地區還崛起成為香港的經濟競爭對手，威脅有增無已，中國加入世貿後，短期香港還可享有某些隨之而來的利益，但中長線去看，香港的處境會愈來愈困難。
香港新一代，人的素質下降得十分利害，普遍來說，思考力很差，急功近利，中英文都不行，不肯吃苦吃虧，輕視學習，再無父兄輩的優點，如何去面對有目標、雄心勃勃、幹勁十足的國內年青人的競爭？香港過去刻苦能幹一代的接班人何在？實可堪憂！
香港的地理環境，優越依然，但隨著國內沿海大城市（尤其是上海、深圳）的蒸蒸日上，以及中國進一步全方位開放，香港的地利，較之過去已相對削弱。
香港經濟日差，其實是逐步喪失過往天時、地利及人和後的結果。喪失了過往賴以致富的優勢，香港如仍想再站起身，出路只有一條，就是全盤反省，找出新形勢下 本身仍具的優勢及現存致命傷，揚長避短（甚至補短），重新為自己定位。只有這樣，香港經濟才有機會再發光芒，香港地產才可真正穩定下來。
