地產代理大行的優勢及中小行抗衡之道（十）

生存及發展重於一切

我理解某些中小行領導人不肯合併或聯盟，有時並非為了個人榮辱，而是別有顧慮，譬如不肯捨棄多年辛苦建立的公司品牌，又或不想在合併改組權力架構中，令 跟隨自己多年的老部屬喪失原有地位及權力。對此，我仍是一句話，沒有甚麼東西較生存及發展更重要！相形之下，公司品牌，部份人的地位權力算得什麼？！

改變遊戲規則，最為上策

我上文述及之種種抗衡大行的方法，都只是在現時遊戲規則下設想出來的，更好的方法，是改變現有的遊戲規則，要求政府實施類似美加等地的中央托盤制度（Multiple Listing System）。

美加兩地實施的中央托盤系統一般是這樣運作的：

1. 業主放盤主要透過自讓及委託經紀兩種途徑；

2. 業主自讓的只佔少數，不外8至10%，其餘的都委託經紀；

3. 委託經紀的，法例規定業主必須獨家委託給某個經紀，通常為期六至十二個月，業主並需負責提供一切有關物業資料。事成，業主需付經紀5至6%佣金，買家是毋需付佣的；

4. 70%的託盤會交與從前介紹買入此盤的經紀；

5. 接受委託後，經紀須將該盤連同確切地址及有關詳細資料上網，此網乃城中唯一的託盤網，通常由城內之地產代理公會（Realtor Association / Real Estate Board）統辦；

6. 城內所有不同公司的經紀都同樣將手中的盤口上該中央網，直至售出或委託期屆滿，以較早者為準，每盤上網要納費，在加拿大，費用約為22至25加元；

7. 上網期間，經紀除自己尋找買家外，必須接受其他可提供買家之行家的合作，事成，業主佣金由合作雙方平均分享。

中央託盤制的威力

大行的優勢，要害在盤多、客多及人（平均素質較高的員工）多，以及平均經營成本較低。三多又以盤多為最要害，盤多自然客多，盤客多，自然人多，大行種種優勢及鼎盛業務由此而來。

實施中央託盤制，對大行最不利的，就是廢除了他們盤多的優勢，因為任何經紀都可透過中央託盤接觸到市場上一切盤口（自讓盤除外），並與適合之經紀合作，滿足客戶，客戶不用擔心自己的經紀盤源不足，只需擔心當時市場上究竟有沒有適合己意的盤口便可。

被廢掉盤多的優勢後，大行將面對一個惡性循環，客少了，人（平均素質較高的員工）少了，其他種種優勢也大打節扣，戰場上的勝負主要取決於營業員的服務素 質，這種趨勢對中小行當然十分有利。還有，在中央託盤制度下，業主需負責提供物業資料，一旦實施，一直困擾著中小行、成本高昂的開門七件事，就會迎刃而 解。

自95年政府公佈有關地產代理條例白皮書以來，中小行都寢食不安，地產代理條例不僅大幅提高了經營成本，而且進一步強化大行的優勢，兩者都威脅中小行的生 存。代表中小行的幾個協會、商會過往不斷和房屋局及地產代理監管局打打談談，力謀為旗下中小行爭取更佳的生存空間，但整體來看，這幾個協會、商會的訴求都 比較流於枝枝節節、瑣瑣碎碎，不外是爭取減牌費，減少各式合約表格的嚴苛程度，放鬆取牌資格要求，推延條例實施的日期等等，未能切中要害，何不釜底抽薪， 要求房屋局、監管局實施中央託盤制度？！

政府要拒絕中小行這種合理訴求，絕對不容易理直氣壯：

1. 中央託盤制使所有盤口公諸同好，歡迎合作，大大節省了龐大的市場推廣費，加速盤客流通，減少交易成本，客觀上減少了社會資源的浪費；

2. 削弱大行壟斷優勢，使大小行都得拼命提升旗下營業員的專業知識及精神，以服務取勝，完全符合條例的內在精神；

3. 政府監管地產代理，主要制度及執業規例師法美加，中央託盤這樣的好制度，為何反而例外？

小結

中小行現今面臨的，是前所未見、內外交困之局，要殺出血路，就得靠非常之應變，我這篇長文，就當拋磚引玉，若能盡一點啟發、推動作用，於願足矣。

-完結篇-