從〝八萬五〞看社會眾生相（四）

　　認 為 〝八 萬 五〞 是 樓 價 大 跌 之 罪 魁 禍 首 的 看 法 大 行 其 道， 對 於 這 種 看 法 我 是 不 敢 苟 同 的 ：

1. 97 年 之 前 的 五 年 ， 公 共 及 私 營 住 宅 供 應 量 平 均 每 年 約 七 萬 個 ， 新 房 屋 政 策 下 的 八 萬 五 千 個 ， 無 論 從 絕 對 數 量 還 是 相 對 數 量 來 看 ， 增 加 都 不 算 多 ， 能 起 這 樣 大 的 作 用 嗎 ？

2. 八 萬 五 政 策 公 佈 不 到 八 個 月 ， 特 區 政 府 就 開 始 採 取 一 系 列 手 段 去 救 市 。 聽 其 言 而 觀 其 行 ， 明 眼 人 都 曉 得 由 該 期 間 ( 98 年 6 月) 起 ， 政 府 已 放 棄 (至 少 暫 時 如 此 ) 八 萬 五 政 策 ， 事 實 上 政 府 從 此 再 也 沒 有 認 真 推 行 此 政 策 ， 98 年 7 月 起 停 止 賣 地 九 個 月 是 最 佳 證 明 。 歷 時 這 麼 短 ， 動 作 這 麼 少 ， 〝八 萬 五〞 是 否 具 備 強 大 殺 傷 力 可 思 之 過 半 矣 。

3. 有 論 者 謂 〝八 萬 五〞的 要 害 在 改 變 購 買 者 的 心 理 預 期 ， 使 人 們 從 過 往 的 預 期 樓 價 步 步 高 昇 因 而 急 急 入 市 ， 轉 變 為 預 期 樓 價 拾 級 而 下 ，因 而 遲 遲 不 肯 入 市 。 更 要 命 的 ， 〝八 萬 五〞 創 造 了 惡 性 循 環 ， 樓 價 愈 跌 市 民 愈 不 買 ， 愈 不 買 則 愈 跌 。

4. 其 實 ， 令 人 對 樓 價 悲 觀 的 因 素 俯 拾 皆 是 ， 例 如 ：

   1. 經 濟 衰 退 削 弱 購 買 力 ；

   2. 經 濟 轉 型 ， 高 科 技 成 為 新 的 天 之 驕 子 ， 地 產 不 再 一 柱 擎 天 ；

   3. 聯 繫 匯 率 逼 使 資 產 減 值 ， 以 便 保 持 香 港 對 外 競 爭 力 ；

   4. 市 場 上 樓 宇 供 過 於 求 ；

   5. 特 區 政 府 的 管 治 能 力 及 權 威 備 受 質 疑 ， 在 在 使 人 對 本 港 政 治 、 經 濟 前 途 擔 憂 ；

   6. 深 圳 樓 及 珠 江 三 角 洲 樓 的 崛 起；

   7. 過 往 樓 價 過 於 泡 沬 ， 未 來 持 續 下 跌 無 可 避 免。

   上 述 因 素 又 以 a ， b ， c ， d 及 g 較 〝八 萬 五〞 更 具 實 質 影 響 力 ， 為 何 只 攻〝八 萬 五 〞一 點 而 不 及 其 餘 ？〝八 萬 五〞若 在 改 變 人 們 的 心 理 預 期 方 面 有 這 麼 大 的 魔 力 ， 則 樓 價 在 97 年 10 月 初 當 特 首 公 佈 其 房 屋 政 策 就 該 應 聲 而 下 ， 實 在 不 必 等 到 亞 洲 金 融 風 暴 的 蒞 臨 。

5. 最 近 二 、三 年 新 樓 供 應 每 年 動 輒 三 、 四 萬 個 ， 一 時 之 間 市 場 供 過 於 求 ， 許 多 人 都 將 之 歸 咎 於 〝八 萬 五〞， 這 點 我 不 大 同 意 。 論 者 實 應 首 先 做 一 點 盤 算 功 夫 ， 97 年 10 月 以 來 ， 政 府 拍 賣 了 多 少 土 地 ？ 推 銷 了 多 少 居 屋 、 公 屋 ？ 該 等 數 量 是 否 足 以 改 變 市 場 的 供 求 ？
   
   97 年 10 月 以 後 市 場 上 所 見 的 新 樓 盤 其 實 絕 大 部 份 都 是 之 前 已 批 出 之 土 地 所 提 供 的 。 論 者 或 會 辯 稱 八 萬 五 政 策 使 地 產 發 展 商 對 後 市 不 樂 觀 ， 驅 使 他 們 將 儲 存 的 樓 宇 早 賣 早 著� ， 造 成 市 場 供 應 大 增 ，〝八 萬 五〞 雖 不 殺 伯 仁 ， 伯 仁 卻 因 它 而 死 。
   
   地 產 發 展 商 作 重 大 商 業 決 定 ， 會 考 慮 多 方 面 因 素 ， 包 括 我 上 文 所 提 各 點 ，〝八 萬 五〞還 沒 有 從 基 本 上 改 變 他 們 取 向 的 能 量 ， 更 何 況 他 們 都 是 聰 明 透 頂 、 消 息 靈 通 之 士 ， 怎 會 收 不 到 98 年 6 月 以 來 政 府 停 止 賣 地 九 個 月 等 一 系 列 救 市 措 施 所 透 露 的 背 後 訊 息 ？ 李 兆 基 不 是 說 他 98 年 就 知 道 〝八 萬 五〞不 再 存 在 嗎 ？！

6. 在 港 英 統 治 時 代 ， 實 施 高 地 價 政 策 ， 對 地 產 寵 愛 有 嘉 ， 但 每 逢 樓 市 衰 退 ， 樓 價 仍 不 免 下 跌 40-45% ( 94 年 4 月 至 95 年 9 月 那 次 調 整 是 例 外 ， 只 跌 了 30% ) 。 84 年 以 來 ， 每 年 供 應 50 公 頃 土 地 的 金 剛 箍 及 聯 繫 匯 率 所 造 成 的 負 利 率 長 期 起 作 用 ， 造 就 了 前 所 未 見 、 長 達 13 年 的 地 產 大 牛 市 ， 使 樓 價 離 譜 地 偏 高 。 今 次 調 整 ， 是 對 這 個 樓 市 大 泡 沬 一 次 過清 算 ， 跌 幅 大 一 點 何 足 為 奇 ， 關 〝八 萬 五〞何 事 ！ 我 敢 斷 言 ， 沒 有〝八 萬 五〞 ， 這 次 大 調 整 亦 在 所 不免 ， 而 調 整 幅 度 恐 怕 與 現 實 的 差 不 了 多 少 。

　　不 難 看 到 ， 認 為 〝八 萬 五〞 是 樓 價 大 跌 的 罪 魁 禍 首 者 不 是 判 錯 症 ， 就 是 不 肯 面 對 現 實 ， 簡 單 地 以 〝八 萬 五〞為 代 罪 羔 羊 ！

《待續》