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P按,H按是有分別

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  今早美聯儲局作出今年第一次加息,而且維持今年加息3次預測,即是總共加0.75%,有評論員話,絕對不用擔心,以借300萬,分25年還款,加3次息為例,每一次加息只需要多付378元,加3次,亦只不過多付1,134元,飲少餐茶就可以,評論員所說的數字,可能有些少誤導,或者唔算誤導,如果借錢的人採用P按就正確,採用H按的話,每月還款多了很多。

  條數很易計,如果採用H按,借300萬元,加0.25%,每年多還7,500元,即是每月多還625元,加3次,共0.75%,每月便要多還1,825元,比評論員所講的每月還款多了691元,現在超過9成以上的人採用H按,評論員應該以採用H按的人還款為標準,就算有誤導,都是誤導了幾個%的人,現在是誤導了九十幾個%的人,其實,加息週期開始,評論員應該提醒買樓的人小心加息,而非加息,何懼之有。

 
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2. 樓市初哥 2018-03-22 11:09:10
謝博士無私分享
3. 博士算錯了 2018-03-22 11:23:26
博士算錯了, 供樓是持續還本金的.
加息之後會調整還本金的比例,所以利息支出增加了7500 .但是本金會少還一些.
拉上補下之後,供款增加的數目是更接近評論員的

但是,現在息差已經是1.5%了,加六次就要多支出三千多
4. K k chan 2018-03-22 13:43:54
湯博士:H按/P按同時加0.25,点解分別不同,請指教?
5. 羊生 2018-03-22 14:02:18

H按P按也是一樣

以借300萬, 每加息0.25%, 每月供款增加379元, 但當中利息部份就加了625元, 只是本金部份減少了246元, 以抵銷部份利息增加.



6. 博士 2018-03-22 15:00:10
點解評論員要用300萬,分25年還款,即是每個月要還本金10,000元,加利息現在是2.15%年息,即是每個月要還利息55,375元,總數是15,375元,如果加息0.75%,每個月要還利息7,250元,總共17,250元。
如果採取P按,未加息之前
7. 博士 2018-03-22 15:06:00
採取P按
在加息之前,每月供款12,936
在加息之後,每月供款14,070
8. 好友淡友 2018-03-22 16:11:54
其實買得樓的都計過晒數架啦。咁基本的數都唔識計都未必入到現在門口咁高既樓市遊樂場。
但需要地產商按揭果班幫手、猛猛緊上車果班就例外. 佢們過幾年分分鐘要捱發展商的P+ plan 
9. 真真薯片 2018-03-22 16:25:33
港銀又唔跟加, 又拖多3-6個月
10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-03-22 18:04:41
每週樓市評論
貨幣大戰 暗潮洶湧

汪敦敬 2018-03-18

我們的下一代似是在太幸福和過多的保護下享受著風平浪靜,有時好像不太懂珍惜,卻其實是面對著另一場世界大戰,只是用了貨幣和思想去作攻池掠地的武器,而且每個人也參戰中而且受傷害的人比真實的戰爭及搶掠更加多。

1997亞洲金融風暴,國際大鱷在金融市場狙擊泰國、印度尼西亞、菲律賓、緬甸、馬來西亞等國家,屢戰屢勝,之後更進犯香港。他們的手法是在對象國家的匯率基制上找空子,然後進行「套息交易」(CARRY TRADE,例如借去平息的港元買美元,令美元升之餘港元下跌,也從中賺取息差)當愈借愈多引起市場恐慌時再沽空股票市場。香港在亞洲金融風暴一戰中算是取得勝利,並優化了香港的聯系匯率,在未來資金泛濫的日子,我們應該更了解聯系匯率的基制才能明白資金流的實際情況。

聯繫匯率本來是83年開始以7.8港元兌1美元的基制,但因為我們近年在資金過多下並沒有追隨美元加息,便要面對很多暗湧了,其實在1990年之後,聯繫匯率基制已加入了外匯基金及票據債券的發行計劃,加強了流動資金的管理!即是說若果突然間有外資滲入或者市場流動資金過份活躍的話,多了出來的銀行結餘,金管局可增發票據低息吸納,讓它離開流動資金市場,另外,如果我們的匯價被人CARRY TRADE(套息交易)的時候,當港匯去到$7.85的時候,金管局就可以動用外匯儲備(為數4435億元)去買入被沽的港元,香港的金融基制其實固若金湯了!

去年9月截至3月7日美國聯儲局共減負債表資產達596億美元,但同樣差不多這段時期中國、歐洲、日本等國的資產負債表規模共增加了6700億美元,即是說環球市場的資金增加可能是美國減少的11倍,這些數字顯示時代已由美國主宰的「寡頭量化貨幣時代」進入了「多頭量化貨幣時代」,即是說美國對大局已沒有絕對影響性,只有相對影響性!如果多頭量化情況持續的話,美國經濟影響力只會愈來愈少!

也即是說看清楚數量如各國資金的總和,和香港M3(泛指總存款量),比盲目追隨美國金融的方向還重要得多!迷信美國的年代已經結束!「多頭量化貨幣時代」也象徵了低息年代有機會長期持續!息口可能因為資金過多而持續低於通脹及GDP!很多人仍然相信將「環球收水」,筆者卻不敢低估資金泛濫的風險,環球收水誰是贏家?誰甘心做量化貨幣的代罪羔羊?恐怕大多數國家最佳的方案是繼續量化,讓美元自己承受之前量化的結果進入長期貶值吧!「多頭量化貨幣時代」若繼續,香港聯繫匯率將會長期出現匯率聯繫,但息口脫勾的情況!其實這個情況已經開始了!加上2018年下半年起中外大企也來港上市,資金是漲還是退,未來,暗潮洶湧!



11. 安全駕驶 2018-03-22 18:24:17

博士在6的回應

".....即是每個月要還利息55,375...."

應該是

".....即是每個月要還利息5,375...."吧



12. 壓力測試 2018-03-22 20:18:32
銀行已經實施3厘壓力測試,即是已經假設短期加十二次息,每次加0.25%。我估一口氣連加12次息的機會不大。