離了地的銀行估價

　　早幾日，有年輕朋友很開心話以低銀行估價10%買了一個單位，大讚那位替他促成交易的物業代理，我潑冷水式話，暫時唔好讚美那位物業代理，先要了解真相，了解銀行估價，話唔定知道真相之後，有可能要將那位物業代理鬧一餐，年輕朋友話沒有問題，他認為銀行估價最公平公正，其實，銀行估價不會公平公正，如果銀行希望做生意，就會估高一些，如果唔想做就估低一些，對於銀行來說，估價就是控制按揭的一條繮繩，做多做少，就以這條繮繩做標準，所以，我們千祈唔好太認真去看待銀行估價，認真就是輸了。

　　今日，那位年輕朋友又搵我，表示有一個最新的成交與他較早前買入的單位相若，成交價則下跌了5%，但銀行估價不跌反升，現在成交價比銀行估價大約低了25%，佢問我銀行估價點解咁離地，其實銀行估價沒有離地，如果買家要即時做按揭，銀行只能以買入價來計算，估價幾多都沒有用，由於銀行只能夠提供低成數按揭，高估價其實是有後著，說不定可以幫到一些人，銀行又可以多做生意，現在有不少人買樓的時候首先是全數繳付，隔了一段時間才向銀行申請按揭，銀行就可以用估價來批核按揭貸款，仍然是五成按揭，但借款人可以借到樓價62.5%，而且是合法合理，所以，大家對於銀行高估價不用太開心，銀行只不過想多借一些才會做出高估價，如果銀行唔想借錢出去，估價會低到你唔信。