樓價高企 新盤管理費也急升

買家增負擔 投資者回報跌

近年樓價高企不下，新盤管理費也跟隨樓價急升，市民更感百上加斤。有豪宅管理費每呎14元，即使上車盤動輒每呎也超過5元，佔每月供款約10%，直接加重市民負擔。

就新盤而言，由於樓花期間不用繳交管理費，買家往往到入伙時才感受到管理費的壓力，故業界提醒買家切勿過度借貸，以免入伙時不勝負荷。

同系項目管理費 2年加逾2成

新盤管理費近年加幅有多厲害，可以從房協旗下長沙灣「大四喜」數據可見一斑。兩年前推售的喜雅，實用面積管理費每呎3.1元，去年喜盈每呎3.7元，今年的喜薈每呎3.8元，升幅逾23%。其次，將軍澳日出康城1、2期，於2008年開始推售，現時每呎管理費約2.3元，今年初推售的緻藍天無論管理公司、戶型及規模與日出康城1、2期相若，但管理費則逾3.3元，比1、2期高43%。

山頂傲璇最貴 每呎需約14元

本報記者統計全港逾40個發售中或剛入伙的新盤，現時新盤實用面積管理費，每呎介乎3至5.8元不等，平均每平方呎約4元。而美孚新邨、嘉湖山莊等傳統十大屋苑，管理費每呎介乎1.6至2.6元不等，兩者相差數以倍計。

而全港管理費最貴的是山頂傲璇，每呎管理費約14元，以其地下複式為例，早前以4.98億元售出，實用面積5,188平方呎，管理費每月72,632元，約相等於一個樓價2,830萬元的豪宅單位的供款（以5成按揭計）。

管理費佔租金1成 回報率沖淡

即使是上車新盤，例如西營盤薈臻每呎管理費5.8元，將軍澳嘉悅、帝景灣每呎管理費逾4元，以嘉悅1座低層C室為例，面積372平方呎，管理費約1,674元，以成交價467萬元計，若買家造7成按揭分20年攤還，每月供約16,785元，管理費佔供款1成。

管理費高企，除了用家受苦外，投資者的影響更加貼身，因為個別屋苑管理費超過租金的1成。以馬鞍山迎海1、2期為例，現時呎租約33至35元，管理費每呎3.7元。其次，西南九龍THE AUSTIN本月錄到約30宗租務，呎租約49元，管理費每呎約5.5元。

投資者租金回報直接被管理費沖淡，以大埔嵐山為例，9座中層A室，實用面積195平方呎，剛以7,500元租出，呎租38元，算是極理想的租金水平。業主去年以203萬元購入，帳面回報約4.4厘，可是扣除管理費709.8元（每呎3.64元計）後，租金回報削至4厘。有資深投資者坦言，由於管理費過高，會盡量避免選購樓齡在10年內的新盤投資。

對於近年新樓管理費飈升，皇家特許測量師學會設施管理及管理諮詢專業委員會主席梁進源認為，與最低工資立法後，勞工成本佔管理費由3成提高到45%至50%有關，而現時新盤不少設泳池等設施亦增加保養及維修開支，反映在管理費上。他預期，隨着工資持續上升，加上佔管理成本的兩成的電費亦有所增加，相信未來幾年管理費仍繼續上升。