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影響樓市升跌的排行榜 - part 1

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  今個星期初去了一個外資銀行午餐例會,事前唔知道要演講,而且只得我一個人講,又要講半小時,還要用英語。本來,用英語講是沒有問題,但我沒有準備,有一些專有名詞,例如負資產,一時之間我亦忘記。在這急就章情況下,唯有講一些大路議題。一些大家關心又有興趣聽的議題,於是我講“影響香港樓市升跌的排行榜的前四位”。
 
  台下掌聲雷動,原來台下的中外人士都非常有興趣,於是我首先講SSD,其實三種辣招印花稅都應該叫SSD,Special Stamp Duty特別印花稅,在第一款賣家印花稅推出至今,已經差不多有五年,如果這是病毒,已經變成風土病,例如以前疱疹,最初的時候大家都非常恐慌,搞到姓陳的人都唔敢叫阿Paul,但到現在,個人的免疫能力亦足以抵抗,就算唔得,市面上有特效藥。所以大家都不以為意。
 
  壓抑樓市的辣招其實亦一樣,市場上早已適應辣招,亦有方法化解辣招威力,例如公司轉讓,丁權等,所以,我認為政府就算加辣,對樓市亦不會有很大影響。減辣就不同,而且效果很怪異,樓市上升的時候減辣,樓價就會飆升,反之,在樓市下跌時減辣,樓價就會急跌,這個結局與政府的目的有所不同。台下有分析員突然間問我,政府幾時或者在什麼情況之下會減辣,我說“No”不會,最低限度現任政府官員不會,他們連限奶令都唔敢撤,點會減辣。況且,大家又已經適應,索性將辣招變成風土病。不過,辣招並不在排行榜內。在現階段,它的影響力不及以下的幾個因素。
 
  辣招之後,我講加息,現在所有評論員都認為美國加息,香港樓價必跌。但我有不同概念,由於金管局早有準備,已經要求所有業主做足壓力測試,我並不是講笑,壓力測試是非常認真,利息是5.5%,所以,就算美國加息,對香港業主的實際影響不會很大。   但心理上影響則不可以抺殺,尤其是現在利息還是處於極低水平,只有加息而不會減息,利息就只有負面而不會有正面因素。不過當利息加了2%以後,雖然仍未超過金管局的壓力測試,但已經有所變化,有機會繼續加息,但亦有機會減息。在影響樓市的排行榜,利息只能夠佔第四位,主要因為我們已經做足了壓力測試。

 
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1. Financial Analyst 2015-05-13 09:06:27
I am happy to see Dr is discussing some actual facts again.
2. 大寶二寶 2015-05-13 09:27:29
其餘三個因素,按次序等我估吓:

1. 香港經濟
2. 房屋供應量
3. 房屋需求量

共猜之,哈哈!


3. 負資產 2015-05-13 10:07:03
negative equity
4. 不如 2015-05-13 11:17:42
不如博士出篇英文板的文章。讓大家開開眼界。
5. 開心果 2015-05-13 11:27:51
非常同意湯博士的觀點, 加息對樓市來講,影響少之又少 (除非利息加到 5% 或以上, 但我看短期是沒什麼可能性了)

To: 大寶二寶
你的三個因素我很贊同, 不過我也有些不同意見, 我覺得排列的次序應是:

1. 房屋供應量 (長期影響)
2. 香港經濟 (短期影響)
3. 租金回報  

(而房屋需求量也很重要, 但對於香港, 這已是事實, 一直需求都很大, 所以我認為這條應該不算)


共勉之
6. Desmond 2015-05-13 11:50:03
頭三個因素,按次序是:

1. 香港經濟
2. 房屋供應量
3. 財仔借貸
7. 引刀一快 2015-05-13 12:00:31
大寶兄

同意你講法,不過1、3兩項相連,經濟會影響需求。

依傢香港其實都幾麻煩,驅蝗果班友,將香港人骨子裏全民驅蝗具體化、形象化咗之後,大陸人對香港觀感變咗,而且咪以爲佢地淨係對驅蝗反感,佢地亦對政改好關注,覺得香港人唔聽話,睇唔過眼,要照顧佢地感受係幾難嘅。
我舊同學個群有人提到香港人三個字,我就即刻俾成班人圍插。
8. 六叔 2015-05-13 12:44:13
從種種跡象嚟睇,中央似乎故意放任香港攪攪震嗰班人,目的好明顯係俾大陸人睇睇民主嘅害處,依家香港人已經變成中國人心裡面不識大體嘅反骨仔,專門食碗面反碗底,將來香港人條路一定會係越行越窄,可能到最後無香港人夠膽係中國話自己係香港人.
9. 新成語 2015-05-13 12:51:54
當你鬧一啲忘恩負義嘅人,就可以用新成語,"你一定係香港人".
10. 引刀一快 2015-05-13 13:04:45
To 8樓 六叔兄

依家香港人已經變成中國人心裡面不識大體嘅反骨仔,專門食碗面反碗底,”

正是!

To Oscar Lam兄,呢個就係我對深圳快速膨脹嘅考量。
11. 引刀一快 2015-05-13 13:11:44
老爺忽然買好多靚衫俾阿二,有人解讀為買俾原配D衫肯定仲靚D,其實係做俾原配同阿三睇都唔定。
12. 引刀一快 2015-05-13 13:17:12
再唔聽話,阿二坐正!阿三識得服侍好D,有著數!
13. 引刀一快 2015-05-13 13:18:18
睇睇依傢厦門嘅全國排名。
14. 80's隊長 2015-05-13 22:01:01
好啦,當你如果睇到一河之隔的深圳的樓市經濟係咁熾熱的時間,地緣效應下加上香港的相對優勢,段估你港樓無理由會平過深圳掛,就算係會有平,都應該唔會見到細價樓冧價崩盤到100萬一間但係深圳買層樓要1000萬一間咁掛?以大陸人咁識去搶野的行為,見到有水位仲唔過黎買L晒你D樓咩,有錢賺到時乜柒BSD都死啦,所以好明顯港樓同內房係有一個水漲船高的關係,故此當你見到阿爺仲係度放水祝福內地樓價,內地股市又咁暢旺的同時,你相信香港樓市會跌的話,都應該係一件幾痴人說夢話的事。


不過痴人說夢話係真係有咁样的人,再痴的仲有人會話比你聽香港樓市唔會跌,但細價盤就會爆煲,呢D咁有趣的野,唔係痴線的人,又點會諗到?
15. 惜緣 2015-05-13 23:51:13

一年有三季
文/靜心

【明慧學校】孔子的家鄉曲阜流傳著這樣一個故事:有一天,孔子的一個學生在門外掃地,來了一個客人問他:“你是誰啊?”

他很自豪地說:“我是孔先生的弟子!”

客人就說,“那太好了,我能不能請教你一個問題?”

學生很高興的說:“可以啊!”他心想:你大概要出什麼奇怪的問題吧?

客人問:“一年到底有幾季啊?”

學生心想,這種問題還要問嗎?於是便回答道:“春、夏、秋、冬四季。”

客人搖搖頭說:“不對,一年只有三季。”

“哎,你搞錯了,四季!”

“三季!”

最後兩個人爭執不下,就決定打賭:如果是四季,客人向學生磕三個頭。如果是三季,學生向客人磕三個頭。

孔子的學生心想自己這次贏定了,於是準備帶客人去見老師孔子。

正巧這時孔子從屋裏走出來,學生上前問道:“老師,一年有幾季啊?” 孔子看了一眼客人,說:“一年有三季。”

這個學生快嚇昏了,可是他不敢馬上問。

客人馬上說:“磕頭磕頭!”

學生沒辦法,只好乖乖磕了三個頭。

客人走了以後,學生迫不及待地問孔子:“老師,一年明明有四季,您怎麼說三季呢?”

孔子說:“你沒看到剛才那個人全身都是綠色的嗎?他是螞蚱,螞蚱春天生,秋天就死了,他從來沒見過冬天,你講三季他會滿意,你講四季吵到晚上都講不通。你吃虧,磕三個頭,無所謂。”

夏蟲不可語冰,意思是說沒有見過冬天的夏蟲永遠無法理解“冰”是個什麼東西,也就是指“認識的局限性”。其實我們從這裏也可以得到許多有益的啟示: 每當翹首長空,仰望浩瀚無邊的未知宇宙,是不是會感到我們自己也多少有點象“目光短淺”的夏日小蟲呢。但是,只要我們懂得自身的局限,經常保持一種寬容、謙卑的態度,我們就可以不斷突破自己,實現認識和生命的升華。


16. 八十後 2015-05-14 08:04:41
謝謝惜緣兄, 有意思的文章。文章令我反思自己的局限性。
17. 引刀一快 2015-05-14 16:59:55
惜緣兄

我諗呢個故事有一點講唔通

夏蟲固然不可語冰,然而,知否孔子不可語什麽?孔子知道別人因條件造成見識上嘅缺漏,但係佢冇意識到自己亦不可能萬事皆通。

18. 惜緣 2015-05-15 01:25:27
引刀兄

這兩天,在下很有緣聽到:“易經的奥秘”,有相遇恨晚的感覺。
此一年三季故事是教授講解易經時的其中一個故事,而在下認為呢個故事講唔講得通其實並不重要,在下比較在意的是: 此故事能夠啟發我們認識自身的局限,做人要寬容及謙卑,才能實現心靈的昇華。

願與有緣人分享
19. 引刀一快 2015-05-15 01:40:38
惜緣兄

人人都學你就好了!世界會多幾種芬芳。

我覺得,那隻夏蟲願意以孔子所言爲准,亦屬虛心呢。