買物業不能夠單睇回報

耶倫在等甚麼？

1930年代的美國大蕭，到1936年已見好轉，通脹回升，當時的金融機構逐加息。一加，便將當年的美國GDP增長打柴到跌逾10％，這個急跌幅，至今未被打破，亦成為伯南克做博士論文的題目。

憂經濟停滯 倡錢多好辦事

　　提議伯南克用這個：「過早加息，經濟死直」的現象去做博士論文的人，就是今時的美儲局副主席、Stanley Fisher，費沙。為甚麼費沙會給伯南克出這點子？因為費沙是新凱恩斯派，他們的理論基礎是：錢多好辦事，可救經濟，可創職位，可脫通縮，總之有錢使得鬼推磨。1936年加早了息，即是釜底抽了薪，經濟這窩粥，便煮不開了。一窩沒泡過的粥，不單不好吃，而是不能吃。所以耶倫自2013年底，被貼為將會成美儲局掌舵人時，便一直有鋪加息「龍門」的習慣。

　　耶倫先暗示失業率低於6％也不一定要加息，因為勞動參與率不足，跟着又提出工資增長不足，然後是世界經濟環境差，今次又可以提出那個不用急加息的原因？三個很恐怖的原因：

⑴GDP增長速度轉慢：這個不用多說，看圖便說。

⑵公司盈利增長放緩：這個也不用多說，看表便知。如無背景認識光看這表，也不覺恐怖，原來自1945年以來美國的十次經濟衰退，都見公司盈利倒退。今時的公司盈利增長放緩，會否演變成之後公司盈利倒退？

⑶Secular Stagnation（長期增長停滯）：在上周五的演說中，耶倫說了如下："Some recent studies have raised the prospect that the economies of the United States and other countries will grow more slowly in the future as a result of both demographic factors and a slower pace of productivity gains from technological advances." "At an extreme, such developments could even amount to a type of 'secular stagnation,' in which monetary policy would need to keep real interest rates persistently quite low relative to historical norms to promote full employment and price stability, absent a highly expansive fiscal policy."

　　Stagnation是滯脹，Secular Stagnation是1930年代的經濟學家Alvin Hansen所提出，他當時是指科技創新不前而有的滯脹。

　　到2013年Larry Summers前美國白宮經濟顧問，也是費沙學生，提出外部的Shock（震盪）可為美國帶來滯脹，他當時應是指歐洲的不景氣會累到美國。

最怕投資產生經濟泡沫

　　到2014年4月，Brown University經濟學家Gauti Eggertsson和Neil Mehrotra發表了一個完整的Secular Stagnation模式，指出貧富差距大和人口紅利減退會導致經濟上的理論上合理的利率會下調。這個研究正是美儲局的及時雨，所以耶倫在上周五的演說中，便引用了。

　　要明白，耶倫是研究就業的專家，對人口紅利問題一定關心，他老公是諾貝爾經濟學獎得主，理論上平時對這個那個的經濟發展模式均感興趣。當耶倫/美儲局（？）/白宮都感到要將低息期延長，延長，再延長，才有利美國經濟時，這個2014年的Secular Stagnation，就是及時雨，會被用上。

　　所以耶倫可以取消耐心一詞，但就會要等待，等待到再沒有Secular Stagnation的威脅，才可真加息，當然，也就一如筆者昨文所言，美儲局最怕的是不怕等，因為等，不會死人，最怕是投機者過脹，脹到美儲局不能不出手去壓制過多的泡沫，並因此而帶來失序的回調，為此美儲局在未能出手之前，便只好出口術！喂！我會加息㗎。不過在上周五耶倫的講話中也出現：在未來，美儲局會加息，亦會減息，加完可以減，減完可以加，總之看數據來辦。各位，你會看乜來辦？

如何盤算樓價升跌！

時代已變，現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合，不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力，而不少個人的財富也由單一化變為多重組合，而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。我們要掌握的，不是樓價是否會下跌，是樓價如何下跌！單式財富社會，樓價下跌可能是等於互相踐踏，面對複式購買力，樓價下跌正好也是入市時機，亦因此之後的變化亦更加複雜了。

樓價總會跌，但要知道如何跌才可掌握入市、出市和換馬機會，而不是盲等樓市跌！我想分享我認為在複式購買力下如何計算樓價是升是跌：

在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了，購買力不足的上車人士也不可以隨意入市了！這個做法的結果就是未上車人士會愈來愈多，這個社群形成的三角形也會愈來愈大，而能買樓的都是這三角形的最頂一群，因此，你會發覺出了辣招後，樓價指數仍然處於更高位，這是因為入得市的購買力會再提高了，而他們買的單位亦是追求更優質的，這是新常態下的結構性上升壓力！那樓價是否一定上升？那麼還要看另一方面，就是成交愈來愈少的情形之下，是否能令到放盤量愈來愈多，或令到業主普遍需要減價。

樓價下跌是要合乎結構性的，甚麼是樓價結構性的下跌？首先是要有樓盤增加，另外，在樓盤增加後，同類型的平盤應該是愈來愈多才對，即是說一個單位賣了出去後，更平且更多的同類型單位是繼續出現，這樣才有基礎結構性的樓價下跌，如果一個單位賣了之後，就沒有同類型的單位以平價放售，那極可能只是微調而已，極其量是較頻密的微調情況。如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤，或者有放盤不願減價，樓價也不下跌！

以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對冲後，就是樓市的走勢了。

以前1蚊斤菜, 依家10蚊1斤菜, 唔係你嘅錯, 又唔係我嘅錯, 係社會嘅錯! ^__^

以前20幾萬1層納米樓, 依家差不多200萬1層, 係邊個嘅錯, 唔係你嘅錯, 又唔係我嘅錯, 係社會嘅錯!

"天價樓"算什麼, "天價菜"都有啦????????? 哈哈哈哈哈.............. (痛快大笑!..... 博士, 我係唔係好幽默、風趣呢? 講下笑, 其實又不無道理! )