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1. 湯文亮主席講座不要錯過 2015-04-05 09:50:44 |
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2. 亮劍 2015-04-05 09:50:46 |
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好多寫楼評的「磚家」，甚至政府主管房產的高官，唔知點解，都有一個盲點，就是他們好少講畀人知，呢幾年究竟係乜嘢人入緊市，我現在又講下小弟的看法。
1 生意人……在香港你做生意，如果唔同銀行打交道，向佢哋借錢發大來玩，咁你 D 生意大極有個譜。而同銀行攞條 credit line ，仲要平息、夠快、持久及盡多，通常涉及磚頭抵押，如此這般：商人買磚頭自住自用 >政府從中抽「水」>商人攞D頭按畀銀行取 credit line 做營運 or 自住 >賺倒盈利再買磚頭……在呢一連串過程中，各持分者有邊個想楼價大插？？
2 專業人士……呢度由其講會計師、大狀及律師，佢哋有好大理由在當打之年買楼自用同自住，首先前述專業以「多勞多得」為主，而如果你想在退休嗰陣達致財務自由、投資增值、發大來玩、請人合伙等，都應趁後生盡快買磚頭做靚個人張 balance sheet。
3 中產父母……在呢個同上一個地產循環中，有不少 50 ~ 70 後已上晒岸，坐擁 8 位数字淨資產；7 位数字流動資產，根本閒過立秋。因為呢班父母對下一代的關懷，已經到無微不至之地步，咁他們拿出身家的幾成出來「投資」喺子女身上，有乜出奇？ |
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3. 噹珠 2015-04-05 10:27:29 |
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「 買該樓盤的人大多數是換樓客」 呢句已經錯, 冇意思再睇落去 |
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5. 引刀一快 2015-04-05 11:30:22 |
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6. 路人 2015-04-05 11:38:58 |
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舊楼地點好，新楼偏遠，如果價錢一様，舊一定遠勝新。 |
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7. HW 2015-04-05 12:38:55 |
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博士太過睇少香港家長的實力。香港很多50後60後家長手上大把現金。為何買了三房就一定要賣细價樓變現？留番细價樓收租是大部分人的選擇。
博士欠林一鳴攴飯千祈唔好走數！ |
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8. 中女社社長 2015-04-05 12:41:34 |
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9. 引刀一快 2015-04-05 12:57:54 |
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To 7樓 HW
你係咪驚人地太多人賣，拉低個市呀？
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10. 引刀一快 2015-04-05 13:00:37 |
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監住俾DSD嚟留間細價樓？收幾耐租先補得番？
細價樓冧市你都唔駛驚成咁卦？ |
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11. 人人 2015-04-05 13:05:07 |
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12. 真正淡友？ 2015-04-05 13:15:00 |
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如果係真正淡友，而佢又係一個正常理性的人，而佢依家真正深信樓市短期必爆煲、崩潰，咁佢應該會點做呢? 仍然持貨不賣? 一或減持呢？ 哦！佢只說細價樓爆唧！佢大把錢，無細價樓，全部豪宅同一級寫字樓，但細價樓爆煲時，其他物業不會跌？咁同迷信物業長升不跌有甚麼分別？這個世界除要看其言，亦要觀其行！ |
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13. 人人 2015-04-05 13:15:13 |
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如果香港買樓人出部有亮劍兄後台那広勁，長實賣堆填區唔駛同二手同價。
同你地有親！ |
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14. 民主共產 2015-04-05 13:26:40 |
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升幾多無用，第時我地民主派上場，一定會充供有錢人既財產 |
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15. 亮劍 2015-04-05 13:49:10 |
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長江投資緻蓝天呢個項目果陣，因為主打係將軍澳的換楼客、大陸客及投資收租客，所以全部起晒 3~4 房，点不知人算不如天算，政府將以上各式買家全部排斥晒。 緻藍天有成千多個大中型单位又近堆填區，加上長江呢幾年的建屋質素有少少唔稳定，所以開 9K 差不多。 呢個盤用的是發水則，有不少附加嘢随楼「加餸」例如巨大窗台。 買入呢個盤的業主，要有守幾年的準備。 如果之後第四、五、六期開售；大型購物商場落成；將軍澳再唔接收有厭惡性氣味廢物； 沼氣得以回收；上下班加開直通金融區公車……咁日出緻蓝天就係醜女大翻身之時。 |
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16. HW 2015-04-05 13:49:33 |
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香港的50後60後很多退体後主要的Passive Income 是靠租金收入，為何要賣出斷自己以后三十年的米路？現在有誰相信養儿可以防老？我還是相信我啲细價樓多啲。 |
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17. HW 2015-04-05 14:00:13 |
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政府最好立刻出招打殘股市，一旦港股今年或是明年破頂3萬大關，很多沉迷磚頭的港人會套股換樓。
在港人眼中，磚頭永遠都比牆紙可靠！
CY真是要求神拜佛，港股不要一飛衝天，否則樓價大鑊！ |
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18. 亮劍 2015-04-05 14:18:42 |
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小弟数年前，已經公開講過多次，在楼市循環尾期，會有不少早就入咗市嘅人，因各種理由而整多間，這就是財富效應。 打後每年都會有 2万個本地及回流大學生；有幾萬對新人成家立室；有成千上萬的港漂有租住需要。
大陸同香港的中長線前景，小弟可謂極度睇好，除非大陸亞投行大計劃最終被美國佬徹底打殘，我實在睇唔倒對下幾十年，香港會底特律化。
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19. HW 2015-04-05 14:30:45 |
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2013年全港有22000宗離婚。離婚後双方很少搬回家中住。更多的是男女双方都選擇细價楼。
每年都在大升的離婚率及越来越盛行的獨身主义，都是细價樓大受歡迎的原因。
分析樓巿，不可以完全ignore 香港社會的变化。
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20. 向饭民说不 2015-04-05 14:39:41 |
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引刀，现在合你意啦，利息就来加，香港旧经济被深圳抢，新经济又无位置，航空枢纽又就来被深圳取代，你买野又喜欢上淘宝买，又少了蝗虫来香港购物，香港人靠咩生存，实体经济越来不济，楼价想升都难。楼价好快下跌，不过你顾掂你份工，无钱，楼价在平，你也买不起。 |
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21. 生湯 2015-04-05 15:10:34 |
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緻藍天是現樓嗎？
現在賣自己的現樓，那在收樓前上街？租金㑹否因此我火箭式上升？ |
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22. HW 2015-04-05 15:20:23 |
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賣自住樓？過去12年沽空了樓市的人已經跌落社會的一個階層。
博士幻想力太過豐富，他女兒掃幾層红山，我相信博士不必賣自住樓。不知為何他認定他人就一定要賣掉自住樓才有銭入將軍澳600萬上車三房。唔明！ |
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23. HW 2015-04-05 15:33:55 |
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區區6，7百萬現金，在今天的香港算是甚麼，博士為何不信人家有錢full pay? 博士可能没有Private Banker的朋友，以致於對今天的香港现實有那麽大的認知誤差。
我把博士的文章forward 了给在银行的朋友看，她看了大笑！哈哈，6球，而且還是港币！唔好玩啦博士。 |
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24. 有兩個朋友一個親戚買咗緻藍天 2015-04-05 15:42:03 |
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就身邊有兩對朋友一個親戚抽中買咗，長輩親戚FP買嚟收租，第一組朋友下年結婚買嚟自住本身冇樓，第二組係換樓但冇諗住賣原先果間 |
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25. HW 2015-04-05 16:22:12 |
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香港大把有💰人，我和朋友们都在等抽新地的Yoho3期及南昌站上蓋項目。不怕要full pay, 只怕像東環一様抽不到。 如果full pay 有 額外折扣，一定選擇full pay。
新地這兩個盘都是以细單位為主，很有机会刷新入飛纪录。细价樓越唱越旺，博士已经成功制造了Panic Buying 氣氛，應記一功！ |
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26. 運輸工人 2015-04-05 16:36:29 |
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好多朋友現在都揸住几百以上現金,个个都想買野,有D諗大6,有D日本,倫敦,加拿大,澳洲,馬拉都有,香港D樓跌返兩三成,个个飛撲入市都似.到時唔知边个手快? |
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27. 我都買咗緻藍天 2015-04-05 16:43:21 |
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理由？
呢幾年都算贃到個錢咪買囉， 擺喺銀行做乜？ 銀行職員見到又會叫你買其它無謂嘢。 |
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28. 樓市是永遠不跌的 2015-04-05 18:02:13 |
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我找不到下跌的理由，所以樓市不會跌。 因為我深信樓市不會跌，所以樓市不會跌。 總之，樓市是不會跌的，所以為什麼好友都進來點醒淡友呢？真有愛心呢～ 為什麼看不過眼淡友說淡？反正沒有下跌的理由，錢好友賺曬，牙較好友贏盡，有什麼好爭辯呢？真有趣呢～
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29. 回28樓 2015-04-05 19:23:57 |
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錯啦！好友個個想樓市跌的，以便買多幾間！ |
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30. 樓市會跌。。。但要等多久 2015-04-05 19:25:10 |
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以現在的經濟環境。。要等兩年。。四年定十年。。 先會去返一個突合理的價錢。。 只少不會過萬元呎。。
從現實環境來說至少要兩年。。
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31. To 30/F 2015-04-05 19:46:07 |
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唔洗2年，博士話3至6個月就爆！好快啦！ |
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32. 聆聽 2015-04-05 20:18:19 |
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究竟你地係唔係香港人呀？ |
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33. 聆聽 2015-04-05 20:19:15 |
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你地月薪有幾多呀？樓市再升，香港人㸃生活呀？ |
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34. 睇好的就不是香港人？ 2015-04-05 20:25:45 |
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睇好的就不是香港人？甚麼邏輯？ |
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35. 香港人是........ 2015-04-05 20:27:24 |
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香港人是那些望樓市跌，但到真的跌市時又不敢買的人囉！哈哈！ |
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36. 5N6V 2015-04-05 20:32:03 |
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博士的爆煲論很快就會爆煲！中原指數在暑假期间將破150點大関！
博士黑仔，撞正股市升浪，幫佢唔到。唉！ 3188，2823，2822，2828，隻隻都在一年內升了一倍。A股瘋狂，港股追落后追到氣咳。一旦破了2萬6千，不得了。 |
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37. 爆 2015-04-05 20:44:12 |
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爆咩鬼丫，爆暗瘡就會。d樓而家係搶住買呀，仲死頂。之前又話新年後銀主盤陸續出現啦。點知出現的係破頂價。 |
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38. 好很驚,驚到失禁 2015-04-05 21:15:14 |
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細價樓將會在三個月內爆煲 湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2015年2月9日 政府穩定 樓市措施可以說是成功了三分之二，中型住宅單位及豪宅樓價穩定之餘，更有下調跡象，唯獨是細價樓狂飆，雖然說措施迫令市民偏向購買細價樓，但亦不至於令細 價樓樓價狂飆，一定會有一些因素被人忽略，或者有人刻意隱瞞，而官員們對於細價樓狂飆可以說是一籌莫展，唯一可以做就是推出租管，希望可以壓抑細價樓租金 而令樓價不會急升，不過，租金管制不但是最後一著，如果稍為處理失當，這個政府在佔中後所得到的民望將會失去，所以，官員在任何場合都否定會推出租管，但 我認為越否定，租管亦將會變成事實，有點此地無銀三百両味道，故此我認為，如果推出租管，應該集中在細價樓，與及以五年為限期，不過，在推出租管之前，應 該管制財務公司，這個提議不但被網友媽到飛起，更加令我和一些資深網友unfriend， 的確始料不及，同時有網友話，他身邊買細價樓的朋友資金是來自他們的父母，不是財務公司，我有點懷疑，於是問一些做財務公司的朋友，他們同意買細價樓的資 金不是來自小業主，而是他們的父母，不過，他們父母的資金大多數來自財務公司，做父母的將手上物業向財務公司申請二按，將資金交給他們的兒女買樓，因為在 現行法例，是很難向銀行借錢買樓，於是，我又打電話給另一位朋友問財務公司增長速度，答案是雨後春筍。 雨後春筍，我相信大家未見過，財務公司增長速度大家亦未必知道，在2009年，全港只有300間財務公司，今日有1,200間，不但數目增長速 度驚人，而每一間財務公司所涉及借貸亦同樣驚人，而那些借貸已非二按那麼簡單，而是三按，四按。那些細價樓業主，從第一日向財務公司申請二按開始，根本無 力清還，不過，樓價急升，他們可以將物業轉按，以貸養債，從數據來看，根本沒有欠款不還，而事實上，他們越借越多，連經營財務公司的人都感覺到已經到達了 臨界點，最近有一個銀主物業被發現經已四按，雖然，拍賣後所得款項不但能夠還清欠款，業主亦可以得回些少本金，但一葉知秋，現在，最基本的就是每一間財務 公司最少都有十個四按物業，即是市場上最少有12,000個四按物業，這是一個火藥庫，莫講話樓價下跌，就算平穩都會引發危機，我認為快則三個月，慢則六 個月，這個危機一定會爆發，結果當然是樓價下跌，如果政府管制財務公司，這個危機會立刻出現，大家驚唔驚。 如果政府不了解實情，官員們在情急之下昂然推出租管，樓價會即時借勢向下，所有小業主都會怪責政府，與及我這個曾經提出租管的人，不過，我是 說，如果在出租管之前，一定要先管制財務公司，可能我文筆不順，網友唔明白我的意思。但無論是否管制財務公司，是否出租管，樓市在三月個內必定轉勢，政府 現時只要學物業投資者，「等」便可以得到想要結果，想快一些，管制財務公司，在這之前，千祈唔好出租管。 |
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39. abc 2015-04-05 21:43:49 |
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樓價租金每年大概升一成，都好合理，冇乜唔妥。 經濟好，股市升，年年加人工，人人有工開，物價樣樣都升啦，大把人有錢買得起樓，樓價點可能會下跌！
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40. 噹珠 2015-04-05 22:50:09 |
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41. 聆聽 2015-04-05 22:52:49 |
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你地實在太明白世情啦！祝你們生活愉快吧！ |
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42. 輸硬 2015-04-05 23:22:19 |
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湯博士好大機會估計了。股市大旺，經濟亦沒有系統性風險出現，要樓市轉勢下跌，難!
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43. 講故 2015-04-06 00:12:35 |
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現在好友當道, 諗咗好耐, 好唔好寫呢段野. 朱總理話去美國供人洩洩氣, 我就寫來供好友洩洩氣, 洩洩的旺氣.
樓價會升, 樓價會跌, 升嘅理由, 跌嘅理由, 講咗好多, 其實大家都不能說服對方, 懶得去講. 話說1997年上半年, 股市狂升, 樓價狂升, 工業蓬勃, 商業蓬勃, 曾有樓價不跌的神話. 下半年風雲突變, 股市狂跌, 樓價暴跌, 工商業扑晒街, 樓宇負資產, 不計其數. 請問1997年樓價點解會跌?
講故佬梗係講吓故仔, 話說有某成功商人, 家財豐厚, 生意如日中天, 因為對女兒愛護, 1997年前用女兒名字, 付首期為女兒置業, 誰料金融風暴一至, 自己要破產, 連帶女兒都陷入破產. 女兒都為文諒解父親, 寬容面對結果. 現在此情此景重現, 那些面對镜頭, 說可以 FULL PAID 的父母, 笑對天下人, 但是其中有10%唔得, 都有200宗, 所以實力係非常非常重要, 負債二三十年, 真係要量力而為.
如果樓價升, 即係租金升, 經營者就加價, 就物價升, 帶動人工升, 交通升, 電價升, 你追我逐下, 無人得益, 唯獨地產商. 如果樓價下跌, 可能引發衰退, 引發通縮, 生活一樣艱難. 俗語說 : 升又死, 跌又死, 進退維谷.
有朋友告訴我一個故事, 有一個亞伯70歲賣牛雜, 年青時置有一間民生地舖, 一日有人遊說佢2000萬賣舖, 亞伯諗 : 我剪幾多年才可以剪到2000萬, 不如賣咗, 將錢存銀行, 收五厘息, 一年100萬息, 每月都有9萬花.
其實人一生最好是安定, 每年有些許通漲, 大上大落, 都不適宜, 1973年的股災, 有的人在青山渡過.
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44. 引刀一快 2015-04-06 00:38:44 |
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To 39樓 abc
人工有冇每年升一成呀？
兄台係咪揸住一堆細價樓呢？
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45. 引刀一快 2015-04-06 00:43:07 |
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To 20樓 向飯
你咁關心我做乜喞，起鷄皮。
香港經濟唔好，係因爲大陸經濟唔好。咁你都唔明。 |
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46. 引刀一快 2015-04-06 02:15:59 |
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47. 引刀一快 2015-04-06 02:31:09 |
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To 27樓
哇，乜你都買咗呀！！！哇哇哇...犀利呀...哇....
柯德利夏萍大咗肚，我夠可以話有份咯。唓.... |
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48. 给四七个傻佬 2015-04-06 02:37:55 |
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使唔使上传份臨约你睇？ |
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49. 引刀一快 2015-04-06 03:33:01 |
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To 28樓
你一人分飾幾角，咁勤力，俾個勤工獎你喇。 |
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50. 引刀一快 2015-04-06 03:34:12 |
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51. abc 2015-04-06 09:45:22 |
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樓房是給最高收入的一群人去買的，從來都不是給中下階層買的，所以政府才要起資助樓房。 樓市升幅大過普羅大衆人工加幅是十分正常的！ 當然揸實細價樓收租等到最高價時沽貨！
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52. Li 2015-04-06 09:56:00 |
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可能是各人解讀不同，首先，當你見到D買家是用父母，甚至是祖父母的錢，才能上車（三十歲買家，月入一萬，買 ?670 萬樓，父母資助 600萬，FP)。 這説明什麼？ 樓價太貴？青年買家收入少？佢老豆好有錢？ 現在，用父母有限的錢，在高位追逐，堆填區的樓宇！ 記住，可見將來，仲有好幾萬同區供應！ 這是好事定壞事？ |
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53. 講故 2015-04-06 10:54:41 |
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Li 兄 : 早!
我來解釋我的睇法, 我并無輕視那些靠父母的年輕人, 亦專敬那些父母, 比著我都咁做, 我係強調實力, 做父母要確保不能讓子女添麻煩. |
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54. 引刀一快 2015-04-06 10:54:59 |
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To abc兄
“當然揸實細價樓收租等到最高價時沽貨！”
兄台呢句話，我真心覺得一直睇錯咗你。 |
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55. 引刀一快 2015-04-06 11:00:41 |
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To 52樓 Li兄
“佢老豆好有錢？”
係就早買喇，等到依傢？
“用父母有限的錢，在高位追逐，”
如果係父母養老金，咁佢唔止要供樓，仲要供養父母，仲要俾父母充份嘅安全感，否則，又係政府埋單都埋唔晒嘅家庭問題社會問題。 |
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56. 村長 2015-04-06 23:34:11 |
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據我自己觀察, 買得日出的, 大多係 "上車" 反而好少會係 "換樓". 我之前借o架仔財務果位朋友, 正正就係 6球 9按買日出"上車".
香港好多人嘈上唔倒車, 並不是真的上唔倒市區舊樓 3-400呎單位, 只係佢地睇唔起舊樓, 嫌舊縑細嫌冇專貴 clubhouse. 就好似博士睇唔起極大部份小市民只可以買得起的細價樓一樣.
當有接近市區, 全新樓 3 房賣市區舊樓 2 房價, 仲唔 9 沖 ?!
以日出的樓價, 可以由咩樓換上去? 賣 6 球 tko 市中心2房換日出 3 房? 定係賣 4.5M 淘大2房補 1.5M 換日出? 從來換樓都唔只係換 size, 仲應該係換區, 換交通比較好, 配套比較齊, 保值能力較好的區吧. 否則 , 天水圍 3 房 4M 有找, 又唔見人換入去?
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