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1. 引刀一快 2015-03-23 08:40:54 |
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我諗，消失需要更大嘅能耐，心口中箭猶可拔，背脊中箭就變箭猪。直面戰果，方有機會笑著離開。 |
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2. 路人甲 2015-03-23 08:42:47 |
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湯先生投資資歷這麼久，可否分享一些投資路上所見的人事及趣事。 |
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3. 舍神 2015-03-23 08:49:39 |
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一個一不再需要活在別人的眼光下, 左顧右盼,先是真正自由人。 投資市場,賭的就是未來, 又有幾多人可以100%預計未來? 勝負是兵家常事，只要說的是真心話, 笑罵由人，即是輸了,博士的文章仍然 有參考價值。八月不久便到,自有分曉。 香港呢個寵壞了的孩子，下一代居然去反自由行，政客乜都反, 無論好壞都反,所謂自作孽，不可活，也幫上一把!我估博士贏面不小。 |
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4. 正苦工 2015-03-23 09:25:28 |
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Agree with 3/F 笑罵由人，贏輸都唔重要 小弟都想繼續睇博士寫文 |
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5. 亮劍 2015-03-23 09:26:42 |
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私楼除了能自用外，是一種投資工具。 而在投資市場中，貪婪與恐懼係投資者經常面對的問題。 在96~97年，無可否認市場由貪婪主導。 在97年尾到沙士時，投資者就以恐懼為主。 有不少「投資專家」話，别人恐懼我貪婪；别人貪婪我恐懼，但今次由2014年中開始的升市，小弟愚見係由恐懼作主導，而且以细碼楼作主題。 未上車的年輕人；迫於幾百单位仲要同细佬妹同住的剩女；交緊租的小夫妻；幾年前喺「高位」沽自住的租住等……他們究竟驚乜？
歸納来講，佢哋恐慌的原因係： 1 香港政府高官得把口，預期常常出錯或灌水，包括土地儲備、落成量等。 2 美國財金官員不停說加息，已講足幾年。 3 他們親身經歷：每當租约期滿業主就加租；每次想睇楼都無幾多個鎖匙盤；每次有合心水嘅盤都畀業主反價；每次抽新盤都買唔倒合佢哋預算的细碼楼…… 4 不少年輕人亦睇倒，與他們同年齡層嘅同輩，因為得長輩幫手而上倒車，繼而娶妻生子，佢哋因而干著急。
之前經濟教科書話：「通常一種投資工具急升，是投資者有財富效應及過度貪婪；反之若要急跌，好多時都涉及恐慌性沽售同斬倉」；
但今次香港细碼私楼的升勢，好可能唔關貪婪事……呢镬真係要將好多經濟学理論推翻先做倒推測。 |
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6. 亮劍 2015-03-23 09:50:01 |
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湯博士……小弟呢幾年在此留言，不是想出名揾錢，或証明自己睇市有幾準。 我寫文章最大的動力，係希望将自己所知所想化為文字，以便政府高官不要偏聽，想佢哋從多角度思考楼市啫。 湯博士你呢排的文章，在小弟的眼中係想向熾熱的納米樓市場撥冷水。 以免那些要全家總動員籌首期； 計到每月收支剛剛好； 仲要擦咭借財仔才能供倒楼的人…… 不要在呢家盲搶楼，做炮灰！
有咁高尚人格的人，呢家不多了，所以小弟會珍惜的。 |
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7. 蜕变中嘅懒人 2015-03-23 09:57:06 |
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亮劍兄話：（但今次香港细碼私楼的升勢，好可能唔關貪婪事……呢镬真係要將好多經濟学理論推翻先做倒推測。）
懒人話：美國QE，6年來已經潛移默化地、改变咗大部分投資人心取向、繼而令部分傳统經濟理論準確性大減或失效，沿用傳統經濟思維測市、亦因而出錯機會漸增，所以過往幾年正虎、部分著名磚家、買淡羊群慘遭滑鐵盧，非戰之罪。
堅持唔轉膊者從嚴、否則從寬甚至有獎。
馬後炮分析完又要段嚿估，自己使唔使轉膊。 共估之、哈哈。 |
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8. law student 2015-03-23 10:12:58 |
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博士, 文章千古事，得失寸心知。 只要寫的文章是忠自己, 勝負實屬等閒, 世上只有一種人永遠不會錯, 就是從不作出推斷預測的人. |
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9. 扫把头 2015-03-23 10:19:52 |
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首富正在散货,正所谓大户出货, 越出越高, 博士的预测过去准确, 但今次的预测真的只有50/50. 我买你估中, 已准备资金等跌市. |
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10. To 1/F 引刀一快切咗未? 2015-03-23 10:20:50 |
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快錯的回應 1. 引刀只是大淡友，我都想知幾時樓價回落，回落多少? 回應:頂價四成，以118為凖。
2. 如果現在回落到CCL 100，上車客都不夠膽量買樓，2012年大家都叫樓價高過1997啦，現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。 引刀你分析一下吧。 引刀回應:依傢成交量低，你可以話因爲冇盤，而且往後都缺盤，但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲大陸人揸嘅會放，仲要係爆發式，香港樓市折點嘅扳機，好可能就係大陸人扣嘅。
3. 引刀一快 2014-09-07 00 在香港一般市民不能一世租私樓房住。除非沒有能力，否則一定要買樓。 引刀回應:冇根據嘅
4. 就像你在沙漠不可無水。在香港不可沒有自置房。 引刀回應:喺沙漠先至唔可以冇水？咩邏輯?自置房可以同水比咩？等于講冇自置樓會死。呢D係夾硬放大自置房嘅重要性。
5. 引刀成日説樓價跌，請分析一下啦。 引刀回應:我睇跌，大陸跌緊喇。等緊香港囉。
6. 引刀一快 2014-09-07 引刀說2014 年尾，CCL 見118。 引刀回應:係呀，我就係睇跌。
7. 大家等著看啦。除非有黑天鵝，或引刀料事如神。 引刀回應:唔駛料事如神，睇跌之嘛。
8. 其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓，現在都升了15%，還未計收租九個月，就算2014-12-31 CCL見118又如何？ 引刀回應:係一個開始啫。 |
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11. 地政總署數據顯示賣地供應萬七伙逾10年高 2015-03-23 10:26:41 |
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湯博士已經講過黎緊供應會愈來愈多, 但呢度有某0的別有用心既所謂資深網友, 成日話供應會愈來愈少, 又引一大堆數據, 攪到0的唔識分析既人信以為真, 大吹法螺. 睇完地政總署過數據, 便知誰是誰非. 賣地供應萬七伙 逾10年高 地政總署數據顯示，本財政年度透過賣地及私人協約批出的土地，面積達約470.4萬方呎，合共提供約17,323伙，較上年度錄得約10,456伙，大幅增加約65.7%，並為過去十多年有紀錄最多。 每伙僅需272呎土地 本財政年度批出不少限量地，以增加私宅供應，以平均每個單位所需土地面積計算，只要約272方呎土地，就足以製造一伙供應，較去年約435方呎土地才換取一個單位，更有效率，而相比○九年平均6,596方呎土地才有1伙供應，差幅更逾95%，同時為過去十多年以來用最少土地供應最多單位的一年。 高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚稱，發展商在沒有限量條款下仍主動建造中小型單位是大勢所趨，預期每年實際供應達標問題不大，但要關注人均居住面積會否過於擠迫。 |
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12. 長期讀者 2015-03-23 10:32:34 |
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湯生的爆煲論已引起傳媒,政府,金管關注,爆煲與否已無所謂,現在令欠實力者警覺,樓市健康左,湯生用心良苦! |
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13. 山高雲低 2015-03-23 11:05:00 |
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博士: 有博士文章一日，小弟亦不會離開。每天閱讀博士文章，已成了多年來的習慣。有時一日三讀，與博士神交千里之外，真的是賞心悅目，美不勝收。 要樓價大跌的其中一個因素是利息大升。但聯繫匯率下，香港又不能隨意加息。美國雖停QE，但經濟弱，底子容不了加息。若為了面子，為加息而加息，頂多半厘後，又要望穿秋水，一段長時間，再須耐心等候。 原因很簡單，美國停止放水，不等於收水。海嘯後放出的水之多，足以壓死利息趨向零而動彈不了。此情此景，百年罕見。一日未收水，一日利息都不可能大升。 簡而言之，要美息升，就要先見通脹。要見通脹，就要先收水。要收水，就要經濟強。 觀乎美國目前形勢，要達到如上條件，難!難!難!
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14. 打工仔 Andy 2015-03-23 11:22:54 |
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懶人兄 你講得岩, 全世界玩QE玩到上咗引一樣, 確實令人思想也改變了不少, 賣咗又買唔返！困局！ |
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15. 引刀一快 2015-03-23 11:24:24 |
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10樓
好感動，有個咁虔誠嘅fans，不枉我流連此論壇多時！ |
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16. 人無恥則天下無敵 2015-03-23 11:27:24 |
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湯生何必太介懷, 你對面嘅王生寫嘅地產功德言咪又係無次中, 比啲讀者鬧到佢唔敢再比人留言, 但咪又係日日照寫, 當啲讀者係透明嘅. |
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17. 朗晴 2015-03-23 11:29:47 |
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如果毎個單位改為平均136呎，咁就可以有34646個單位，樓價有牌跌， 哈哈. |
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18. 地盤佬 2015-03-23 11:41:05 |
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回11樓
1. 舊年土地平整工程幾乎零動工，賣嘅土地都係消耗前朝造嘅土地 2. 前年賣地450萬方呎，舊年賣地470萬方呎，無明顯增加過，所謂賣地供應增加65%，只不過喺計算供應嘅時候「預計」發展商會劏細d單位4成面積。 3. 由於政府唔知有意定無意令到地價大幅下跌，好多聽都未聽過嘅所謂少型發展商買地，但佢地根本連做設計嘅顧問公司都無搵，只係低價買地嚟屯，所以先會出現申請動工數目同賣地數字完全脱勾咁大幅下跌。 4. 而由於地價跌樓價升，市區收購舊樓重建亦完全無法運作 |
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19. 投資現在 才有未來 2015-03-23 11:50:21 |
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港盛港衰 - 林奮強
投資現在 才有未來 政府公布未來基金的計劃。根據長遠財政計劃工作小組(長劃組)直至2041年的推算，隨人口老化，結構性財赤總會出現，故要未雨綢繆。因此，未來基金是基於一個橫跨27年的推算。但財爺過去5年每年平均估錯30%，誤差達6,000億。連過去5年為何出錯都未清楚，如今在此薄弱不穩的根基上作長5倍的推算，我相信「差之毫釐謬之千里」已能解釋何以我們不相信結構性財赤的預測。
過去5年政府收入平均佔GDP的22%，但長劃組沒以此作為推算首年(2014/15年)的起點，反用上比前年還低的19.4%，預測到2029年，開支便會高於收入，出現財赤；若把這個起點上調至事實的22%，那未來約30年收入都比開支多，到2041年，人口老化洪峰已過，都有盈餘，根本毋須設立未來基金。
別忘了這22%是在甚麼環境造出來：過往5年歐洲連年衰退、美國3次QE、日圓貶值三分一、中國不能保八，現在歐美中日都面對通縮風險。經歷以上佔全球GDP六成的經濟周期性衰退，這有如紅爐火對香港財政收入的壓力測試，足見香港坐享結構性機遇，而這當然與內地的結構性增長有關。信手拈來的例子有自由行：現在只有49個自由行城市，只佔全國660個城市的7%，空間無限。因此，22%這數字肯定是堅實可信，但長劃組卻沒有解釋為何沒有採用。由此可見，我們的財政實力的確雄厚。只要理財得當，目前儲備早已足夠。現時政府可用儲備近1.5萬億，佔GDP 70%。而且，當全球不振時，我們仍錄得每年近3%GDP的盈餘，香港真的需要巨額儲備嗎？就算按歐盟財赤安全綫每年3%GDP計算來慢慢「搣」，都足夠支持23年。何況即使我們把儲備搣盡，與其他國債動輒佔GDP100%以上的國家比，我們依然比上不足，比下有餘。再者，即使香港有個三長兩短，相信祖國定會給予支持。
撇開預測準確度，更值得商榷的，是未來基金背後的公共理財哲學，以至對社會經濟的誤判：
未來基金反映政府消極被動，只着眼帳面數字，漠視機會成本(opportunity cost)，因為事實上「甚麼都不做」的成本(cost of doing nothing)其實最高！例如，過去5年我們新增極少商業用地，令寫字樓租金貴絕亞洲。粗略計算，過去10多年起碼30萬個金融及商業服務業職位被新加坡搶走。假設每年1.5萬個大學畢業生中，有三分之二(即1萬人)投身相關行業，我們已不知不覺地流失了共30年的年輕人事業發展機會！這些都是就業、上流力及稅基的流失！
今天，新加坡靠平租、國際學校學額把跨國企業的CEO搶去。這些CEO眼見15年來，沒有新醫院的香港是病人等床，新加坡卻是病床等人。當他們習慣了當地社會、醫療等服務，要他們回到香港落戶實難比登天。到10年後未來基金即使有錢建寫字樓、醫院、國際學校等都已經太遲，只會淪為「年年走寶」的基金。 正如上述文章提及，黃金五年(2010至14年)間，原本財爺預測期內會有200多億赤字，結果卻錄得逾5,700億盈餘：其中約一半(3,000億)是報表上(reported)的財政盈餘，但要注意該數字已扣除派糖及注資不同「小金庫」。所以，調整有關金額後，財爺過去5年實際低估盈餘近6,000億，等於1年半的政府開支，或每年估錯30%！由此可見，司長是根本地誤判香港實際情況：政府收入不會從天而降，故連年巨額盈餘，定是港人多賺了錢貢獻庫房，以致當先進國家衰退、通縮，政府個個赤字時，香港不但沒有跟隨這周期性下滑，反而成為年年有餘的逆市奇葩，足證香港實享結構性機遇，而這當然亦與祖國的結構性增長有關。
司長錯誤睇淡對香港的傷害極大。正如做教師的定要了解學生資質，強項加以培育、弱點予以扶持；現在香港好比一個天資聰穎的高材生，卻連幼稚園都不給他讀，白白埋沒天才！明明市道暢旺，應該請人加舖，把生意做大，但因老闆「睇錯市」，抱著公司盈餘不投資；但對手卻順市擴充，那麼不用多時，本來較弱的對手都會從後趕上。最後公司的客人會流失、員工會跳槽，別人連年花紅，自己卻虧損纍纍。面對結構性大好形勢，卻沒「應使則使」迎好投資，結果赤字收場的結局，其實是「自己攞嚟」的。
在美國，如果上市公司CFO的盈利預期(earnings guidance)有3%誤差，公司股價肯定大幅波動。因為市場會認為CFO錯判公司及市道，必會動搖對其信任(credibility)。如果誤差更大，股價更會一蹶不振，有如最近「大地震」的渣打銀行以及股價持續疲弱的滙豐銀行。這就是市場公正的紀律：睇得準便有份工，睇不準便遭逼宮。
財爺的誤差6,000億，足以建60萬間公屋，向公屋輪候冊上每個家庭派3間；或60間瑪麗醫院，增加我們所有醫院床位3倍有多，而未來15年我們只需增加0.6倍便可應付人口老化需求，即是足以把人口老化的醫療問題解決5次；或1.5億呎商場，是全港所有商業樓宇總和的近1.5倍。換言之，6,000億足以倍數解決香港所有重大問題：劏房戶、急症室輪候過長、中港矛盾、競爭力下降、通脹等，令香港由人間煉獄變成樂土，還會「有找」，依然有可觀盈餘！
而這6,000億投資一定會產生極大「界外效應」(externalities)：先進經濟大都債台高築，沒有資源應對人口老化，勢必連年加稅、缺乏增長；而香港卻擁有背靠祖國的優勢、以及即將來臨的十三五規劃機遇、最新最好的商業硬件(酒店、商場、寫字樓等)和軟件、充分的醫療照顧令我們有健康的市民以及無後顧之憂，做事積極的打工仔；勢必是個繼續年年有餘、沒有加稅壓力的人間樂土，到時全球最好的投資者、精英和企業都會湧到香港，尋找理想的他鄉故事。這就是香港未來50年成為全球贏家的本錢。這就是香港人把6,000億盈餘投資得宜，可以綽綽有餘地創建的黃金50年。 |
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20. 港细價楼跌幾多？ 2015-03-23 11:59:16 |
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細價樓將來跌幾多？段估10-20%左右，不太肯定，可能平穩，可能少少上升都話唔定。 但是，旺區舖價、舖租，今年十‧一後，瘋狂過黃痴瘋咁跌價，肯定超過20% 不特止。分分爆煲喺由爆─旺舖，豪宅，大價樓，零售業，領匯房地產基金 先開始跌，唔信，請參閱下文。 新地恒地$1租地 落馬洲建購物城 晴報 – 4小時前相關內容 查看相片新地恒地$1租地 落馬洲建購物城  查看相片新地恒地$1租地 落馬洲建購物城
【晴報專訊】由新地及恒地牽頭的邊境購物城計劃，獲新地執行董事郭基煇證實，會以象徵式價錢出租落馬洲一幅土地予第三方經營。反水貨客團體則擔心購物城變水貨客集中地。 首個邊境購物城選址於落馬洲邊境附近；新地執行董事郭基煇昨指，新地及恒地將以一元象徵式價錢，出租位於落馬洲的土地予第三方經營邊境購物城，冀可在10月1日國慶前開始營運，以起短期解決水貨客問題的效果。 團體：一簽兩行無助解問題 郭指內地旅客來港人數下跌與反水貨客活動有關，長遠希望能建一個永久購物城，指解決問題非將人拒於門外，而是希望多些地方將人分流。 昨再有團體於上水辦反水貨活動，北區水貨客關注組召集人梁金成批評，邊境購物城變相成水貨客集中地；亦重申將「一簽多行」改為「一簽每日兩行」，無助減水貨問題。關注組原計劃舉行「水貨客導賞團」，但因警方拒批不反對通知書，故改為集會。保衞香港運動10多名成員亦到場，譴責反水貨客示威涉及暴力行為；警方派出大批警察於上水港鐵站戒備，將雙方隔開。 特首批毛孟靜號召反水貨 特首梁振英昨於禮賓府舉行聚會，與會者多屬建制派區議員。有與會者引述指，近期訪港旅客跌，但鄰近的澳門則增加，這可能與反水貨客集會有關，並點名指公民黨立會議員毛孟靜號召市民反水貨客。 毛孟靜指自己沒號召近期的反水貨客行動，並叫梁拿出證據。她又謂年多前「拖篋」，目標是促政府限制自由行人數，與反水貨客無關。
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21. Oscar Lam 2015-03-23 11:59:57 |
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湯博士，
這次輪到在下不明白，博士為何如此介意8月14日指數是否低過136.64？老實說，博士有50%的機會估中，也有50%的機會率估錯。估中或估錯又代表了甚麼呢？
在下一年多前開始看博士的文章，基本上是每天必看。博士的文章隨心所欲，不重視數據分析，但懂得運用數據，且對外圍變化有敏銳的觸覺，並將之轉化成投資策略。這是一般專家、學者根本無法做得到的。就算博士估錯又如何？博士一不為錢，二不為名，一切光明磊落！
在下讀博士的文章，從不介意博士看好或看淡樓市，部份觀點在下也不同意。但正如博士所言，觀點和角度不同而已。反而從文章中所學到的生活和投資智慧，使在下一身受用。
博士努力，不要放棄！在此聲明，在下並非揸鞋，有感而發而已，嘻嘻！ |
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22. abc 2015-03-23 12:00:29 |
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首富過去數年都在散貨,果然係越賣越貴. 繼續租樓,耐心地等樓價跌吧! |
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23. Oscar Lam 2015-03-23 12:42:42 |
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24. 麗娜 2015-03-23 12:44:20 |
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博士，今年個市其實很難估中，不要把自己押在這風高浪急的位置上。輸又如何，贏又有得分嗎？你的爆煲論已經改變了市況！連耶倫都不敢隨便表態！美國加不加息其實不只受國內情況決定，根本也受外圍動作影響，只是美國佬自大不敢承認，這幾個月小妹相信全世界變數頗大，你平常心一點吧。如因為小小押注就以後封筆，就太可惜了！ |
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25. 不明白 2015-03-23 13:03:05 |
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其實多人反駁, 證明博士的地位而已, 其他的所謂大C, 也一即說會爆煲, 但根本沒人理會, 所以博士應該開心, 不必封筆 ! |
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26. 狗頭貓 2015-03-23 13:21:03 |
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湯博士每天好文 , 道盡博士所想所感 , 亦無身份顧慮 , 給讀者最佳參考 , 非常難得 . 我亦順便發表意見 , 我覺得現在的資訊發達 , 未來的黑天鵝 , 對於國際大城市 , 都傾向快來快去的 , 最重點是能夠防守 . 如果全球經濟差 , 人人窮 , 即係冇窮人 , 大城市都係嬴 . 未來如有黑天鵝 , 可能有好多人飛撲去捉 . 意見發表了 , 別人贊成反對 , 我不介意 . |
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27. renren 2015-03-23 13:26:32 |
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本報訊】將軍澳新盤排山倒海登場，短期內超過二千伙一手貨推出，嘉華（173）旗下嘉悅低市價最多近一成推盤，冰封區內二手，區內大型屋苑過去兩日只有零星交投，業界料全月二手成交量會少過一百宗，表現差過受農曆新年影響的二月份。 Why do NO ONE talk about it ? IS the Property developer an IDIOT? |
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28. 蜕变中嘅懒人 2015-03-23 13:38:25 |
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博士，懶人最珍惜同尊敬嘅係你嘅文章風格及凝聚力，而唔係輸贏，若你因唔赢就封筆，輸嘅將會係呢個論壇及你嘅大群忠實網友。老實講，懒人輸唔起！ |
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29. 亮劍 2015-03-23 13:59:29 |
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11楼……
據你那篇地政總署資料顯示，在 09~10 年起，直到14~15 呢 6 個財政年度，買地計劃及私人協約批地單位，分別係：
09~10 年 2,968
10~11 年 7,164
11~12 年 7,182
12~13 年 7,986
13~14 年 10,456
14~15 年 17,323
同一報告又顯示在同一時段，呢 6 個財政年度，涉及土地面積分別係：
09~10 年 1,957.70 萬平方呎
10~11 年 1,748.40 萬平方呎
11~12 年 327.20 萬平方呎
12~13 年 367.80 萬平方呎
13~14 年 454.90 萬平方呎
14~15 年 470.40 萬平方呎
你政府根本係玩弄数字遊戲，在 09~10 年，發展商平均要用 6,596 呎土地，才能建成一伙住宅，唔使問阿貴，呢近 3 千伙私楼，大多係低密度而且係大面積豪宅。 但於 2014~15 年度，你政府只用 09~10 年度四份之一土地，就可起多 5 倍多楼宇，咁9 成 9 係矛波喺度狂加地積比率，同引導發展商將呢 D 地大部份用來起劏房啦。
而且在 09~10 年起，直到13~14年止，呢 5 個財政年度，買地計劃及私人協約批地單位，夾夾埋埋只不過係 35,756 伙，即平均每年 7仟鬆D。 計及一塊爛地变成現楼大约要 3 年幾到 6年，咁我亮劍話你香港對下呢幾年的現楼，無論租售都是供不應求，難道有錯嗎？ |
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30. 肥婆四 2015-03-23 14:03:43 |
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我看博士細價樓爆煲文章，真的感覺是清風一度，而且生鬼有趣，我甚至覺得博士想輸，可以請人食飯贊下贏家添！大家不妨諗下，佢持有咁多物業，咁請人食飯係未好開心呢？咁贏牙較輸身家，咪當博士笨實先得架。計我話，今日博士已經係大贏特贏架喇，成個港九新界，有邊個唔識博士呀，D媒體搵到博士訪問都要排隊喇，今後D湯粉幾何級上升無走雞喇！至於今後樓價升跌喎，真係見步行步架馬，大升大跌都難囉，政府睇到實一實，招就出到盡咁滯格勒，計落都係重有一粒子彈咁多者，（租管），唔竹狂升應唔出，咁跌呢反而大把子彈喎。博士的爆煲文章喚醒左大部份人，不同意見的發出不同聲音，辯論得到多方面參與，使個樓市更加健康，可知其功力深厚，咁又點可以唔繼續睇博士文章呢！ |
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31. 流浪漢 2015-03-23 14:09:13 |
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好快ABCDE類單位要重新定義。
將來供應多左肯定幫到好多人上車，不過果間到底係咩屋真係好難講……
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32. 運輸工人 2015-03-23 14:16:12 |
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請博士不要封筆,免得以後看不到三傑、珍惜香港、雲兄、懶人兄、孖寶兄……各師兄高人的妙論.我從09年到現在每天到此,在他們身上,獲益良多. |
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33. 小業主 2015-03-23 14:46:50 |
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其實唔討論升跌, 仲有好多野可討論的~ 如果無呢個平台講樓市, 真係一大損失了, 因為無乜平台有咁多高人一齊討論, 同咁有質素啊~ |
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34. 舖位價勢向下，湯博士走晒貨未？ 2015-03-23 15:00:13 |
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近日本港多個地區爆發反自由行和水貨客的衝突，《明報》報道，有內地大型旅行社大吐苦水，指近半個月跟團來港人數急挫逾三成，迫使旅行社大幅調減團費，連向來被視為「王牌行程」的迪士尼團亦要劈價三成。
根據一家華南區大型旅行社提供數據，今年3月1日至20日參加港澳團的旅客數量為4,596人次，按年大跌33%，更是近5年來的新低，至於整個3月份報團人數則約7,969人，反映3月底報名情况已有改善，惟較去年同期仍下跌超過四成。
有旅行社內部人士表示，早前較熱門的迪士尼2日1夜豪華團，住在迪士尼的酒店，原價為2,700 元（人民幣．下同），現在跌至1,880元，降幅亦高達三成。
旅遊業議會總幹事董耀中則表示，月初受中港爭端的影響，每日來港的旅行團數量減至170團，相比往年約470團，跌幅之大是「近年少見」。但進入月中之後情况開始改善，日接團量增至260團，上周六更超過400團。
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35. 惜緣 2015-03-23 15:05:36 |
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博士，
希望博士繼續為大家作出無私的奉獻，不用理會任何人的冷嘲熱諷，大家各自修行。
博士，加油！ 永遠支持您！ |
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36. Scoliosis 2015-03-23 15:36:08 |
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博士，該在乎的是细水流長嘅網友感情，而非那些連登記都唔肯嘅小人嘅刻毒說話。write blogs give you motivation. Read your blogs give us motivation too.
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37. Oscar Lam 2015-03-23 15:40:27 |
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回34樓，
小學三年班算術題：
湯博士於2013年購入一批舖位，保守估計，至今升值8倍或以上。現在由於內地赴港旅遊團大減的原因，假如舖位價格下跌20%，請問34樓同學，湯博士的舖位升值了多少呢？ |
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38. 大寶二寶 2015-03-23 15:41:58 |
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其實博士打從day one開始就唔應該对賭CCL三至六個月後指數，博士只要提出"细價樓爆煲論"同"財仔危機論"就已經足夠，市場持份者自會計算同避開風險。
恕小弟直言，六個月後如果博士贏咗，大好友們就唔高興，輸咗到淡友同冇上車嘅又唔like, 仲要比人唱。攪到變咗事但一邊都得罪，何必呢？
不過我相信博士唔會封筆嘅，因寫開有㽼，同埋博士點捨得D fans 包括小弟在內。
共勉之，哈哈！ |
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39. 狗頭貓 2015-03-23 15:46:43 |
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回36樓 登不登記是個人選擇 . 本人人微言輕 , 也不介意別人使用稱號 . 不贊成兄台所言 . |
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40. 狗頭貓 2015-03-23 15:55:35 |
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回36樓 本人亦用過威威食雞 , 大頭佛 , 居無竹等稱呼 , 好似穿時裝咁 , 不知幾過引 . |
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41. 回 37樓 Oscar Lam 兄， 2015-03-23 16:06:34 |
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「2013年購入一批舖位，保守估計，至今升值8倍或以上」，買入一年多啲，兩年未夠，唔知物嘢商品 ﹝任何商品 或 歷史個案﹞ 可以升幅 八大倍之巨？願求教各位師兄，謝謝！【零售疲弱】萊坊預期今年核心區租金料5至10% | 695 | | 建立時間: 0323 14:18 |
近期，歐羅貶值，美元趨強勢，令許多在本港購買歐洲奢侈品牌的消費者轉向歐洲消費，加上內地社會和經濟環境改變，內地旅客消費現轉趨謹慎並轉攻中價貨品，影響奢侈品牌在本港的銷量。
去年本港「珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物」的零售業銷貨價值按年大跌13.7%，為2003年後首次下調。因此，優質地段的租戶從去年開始都受到一定的租金壓力，核心零售區優質街舖租金去年下跌4.2%。匯率影響下，本港歐洲奢侈品價格與海外售價有高達25%至40％差距，對本港零售銷售市場帶來顯著影響。
萊坊董事及商舖部主管夏麗姬小姐認為，奢侈品減價在短期內能刺激銷售和有助穩定本港優質零售市場。惟整體而言，預期今年零售商舖租金將有下調的壓力，核心零售區優質街舖租金全年或將下跌5至10%。
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42. 亮劍 2015-03-23 16:07:44 |
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湯博士於2013年購入一批舖位，保守估計，至今升值8倍或以上…… 有得搶咩！年幾兩年可升 8 倍？？ 我估 2003~04 年就近磅D……哈哈！ |
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43. law student 2015-03-23 16:13:18 |
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to 29. 亮劍, 同意你的分析, 但可唔可以咁演繹, 即係話黎緊納米單位會增加, 但就人均住細左. 咁其實都間接增加左博士細價樓爆煲論既理據 (始終細單位係0係市場上多左). |
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44. Oscar Lam 2015-03-23 16:17:15 |
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回41樓，
不好意思！應該是2003年。據了解，湯博士當時動用10億再盡借銀行，掃入舖位。 |
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45. 回 41 樓 Oscar Lam 兄 2015-03-23 16:29:48 |
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「唔知物嘢商品 ﹝任何商品 或 歷史個案﹞ 可以升幅 八大倍之巨？」，我也要講 唔好意思；
羅斯柴爾德家族 ─ Nathan Mayer Rothschild (1777-1836) – 24 小時內投資回報達到 20 個開。 由於提前一天知道戰況，南森玩了一個聰明的把戲。當時英國債券（ British bonds）被稱為永久債券（consuls），一聽說英國贏得了戰爭，南森就開始拋售永久債券，這一舉動令其他交易員認為英國戰敗。於是他們在一陣慌亂中也紛紛開始拋售永久債券，結果英國永久債券價值大跌。隨後，南森秘密命令雇員購買能買到的所有永久債券。第二天，當英國戰勝的消息傳開時，永久債券價值一飛沖天。南森的投資回報率達到20倍。 |
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46. 亮劍 2015-03-23 17:09:48 |
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南森能在債券市場獲巨利，是佢用咗市場資訊不對稱及運用了心理戰。 其實拾多年前，有些農產品期貨炒家，亦在美國各農產品生產重地，找專人收集最新天氣預測数据，然後揾專家同佢做精算，以便在投機市場快人幾粒鐘，早D作部署。 |
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47. 運輸工人 2015-03-23 17:15:52 |
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好懷念法子兄 |
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48. 蜕变中嘅懒人 2015-03-23 17:24:47 |
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回14樓 打工仔兄
懒人對賣樓有深刻體會，賣時係有賺、但只係好短暫。 78年14萬買、98年97萬賣；但現在市價3百幾萬； 06年400萬買、13年賣700萬；但現在市價730萬； 07年138萬買、09年賣168萬；但現在市價3百幾萬；
除精有笨、自己以為好醒，最終做咗豬頭炳。 共呻之、唉！
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49. 致 46樓 亮劍 兄， 2015-03-23 17:25:34 |
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咁講法：請指教；現在香港樓市價格，有冇用到『市場資訊不對稱及運用了心理戰』 呢？ |
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50. 亮劍 2015-03-23 17:41:54 |
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law student …… 其實小弟認為，纳米楼真的會因為供應過剩而無得升，甚至倒跌。 不過案發時間，應会在供應到位時才出現。 |
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51. 小人物 2015-03-23 17:55:02 |
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如果博士自比田豐, 那麼袁紹便是當年沒有納諌的孫公了. 博士曾經經常鬧曾蔭權沒有盡開墾土地之責, 那麼在02年-07年擔任前香港政府房屋及規劃地政局局長的人, 是否也要為今時今日因為沒有準備好土地供應, 導致細價樓呎價發顛, 而要接受萬民彈劾?
我不認為那些老網友離棄博士, 只不過有點道不同不相為謀罷了. 我也認為細價樓業主的實力雄厚, 他們不會打沒有把握的仗, 也沒有什麼誘因去以20厘向財仔借貸再買樓或吐現. 然而博士之意也是提醒人們量力而為, 和希望監管機構留意一下不受監管的機構罷了.
博士是公眾人物, 言論有一定影響力, 千萬不要無端端染上了楊修, 鍾會, 孫峻, 孫琳, 諸葛恪的陋習. 可以參考一下仕途步步高陞的賈詡. |
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52. 田豐馬經 2015-03-23 17:59:57 |
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田豐先生何許人？ 印象之中，田豐是份馬經。隨着田豐去世，馬經也陪葬了事。
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53. 亮劍 2015-03-23 18:24:21 |
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49楼…… 小弟現在参加不少谷，其中不乏真正投資高手，他們不少亦無私奉獻佢哋的研究成果。 其中我們三儍咪喺2013年尾到2014年初，大聲疾呼细價楼会爆边吗？ 我們点解能力排眾議，話楼市会升呢？ 其實係我哋的谷友話，佢哋屋苑D细码鎖匙盤就來消失晒，呢个就是消息不對稱的現實寫照。 |
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54. 地盤佬 2015-03-23 18:30:46 |
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個人認為納米樓（百幾呎嘅studio flat）其實係一個藍海市場，可以吸納離婚人士，內地學生，單身貴族，內地專才同本來無迫切需要嘅年輕人，供應有排都未飽和。 唔實用嘅次優質細價樓，例如一房，超細兩房，山卡啦兩房 ，風險反而比較大。一來呢類單位嘅業主賺左咁多都想住好d，趁大細單位呎價差距越嚟越大換樓好合理，二來呢類業主心態較弱，賺少少割禾靑甚至貼10%SSD打和走嘅意欲最大 |
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55. 新手上路 2015-03-23 18:48:30 |
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請問亮劍兄仲會去邊D論壇，等小弟可以去學習一下。謝！ |
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56. 明白了 2015-03-23 19:03:43 |
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低過136.64就是爆煲，知道，收到。 |
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57. 明白了 2015-03-23 19:06:06 |
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低過136.64就是爆煲，知道，收到。 |
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58. 引刀一快 2015-03-23 19:09:44 |
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To 23樓 Oscar Lam兄
OL兄你到底係揶揄，還是真心稱讚？
我有幾點要講：
1，當時118比賽嘅發起人，其實係一個變形人，唔出名嚟挑機，又有位有注册人士配合佢，姑勿論當中關係如何，非但不磊落，而且係茅招。 2，當時引刀冇承諾過呢位變形人任何賭注，蓋因呢D冇名嘅人，無論係作出承諾還是接受承諾嘅資格都冇，去銀行借錢要簽名，連名都冇嘅，銀行駛唔駛睬佢？ 3，既然接受比賽，就應該留到比賽完結，完結咗呢？依傢係第二個比賽進行緊：http://www.property.hk/forum_content.php?id=30943 4，事後呢個變形人注册咗一堆名，繼續插科打諢，如果引刀消失咗，佢會消沉架。 |
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59. 引刀一快 2015-03-23 19:26:45 |
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 左王羽，右田豐 |
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60. pp leung 2015-03-23 19:37:10 |
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I understand Dr Tong's good will of telling the truth of 「細價樓爆煲論」. As a long term property investor, I support you and follow your step. Dr Tong need not discourage after seeing too many fans not support you regarding your recent hit topic of 「細價樓爆煲論」. As a long term investor, their will be no influence against the 「細價樓爆煲論」. However, for those short term investor, they will be very afraid of your 「細價樓爆煲論」as they may not have sufficent risk management skill or preparation. In connection with whether your 「細價樓爆煲論」will not will not finally come true. I think that is no exact answer. For a short term estimate, it seems will not happen. However, for a long long period and if the price of small size property still sharply increase the price, there is no doubt will happen. This happen. Hence, Dr Tong need not angry, you may timely adjust your 「細價樓爆煲論」to a level that it will / will not happen. Then, the result of 「細價樓爆煲論」will be hold in your hand. |
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61. Oscar Lam 2015-03-23 20:15:16 |
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62. 惜緣 2015-03-23 20:29:33 |
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汪敦敬先生-----好文分享 美元假強勢下，樓市何去何從？ 2015-03-23 剛與太太到了平和的京都過了寧靜的四天，酒店推介我們吃民間美食「割烹」，以吧枱形式觀賞烹煮時食的過程，廚師和客人更融為一體。 與鄰座日本人舉杯互相祝福：「世界和平！」有意思！ 日本人是一個優秀的民族，但在我們眼中卻有不少奇怪之處，普遍潛意識是崇洋的，武士道精神骨子肚裏是仰慕擊敗自己的強者，但更深層次的潛意識卻不可能不對美國痛恨，血債不單只是原子彈，還有1985年的《廣場協議》，戰後的日本是好端端的和平崛起，卻在美國的金融手段下元氣大傷，傷到日本人本身都認為自己不可以再走出美國的魔掌。 直至到釣魚台事件崛起，日本「莫名其妙」地與中國對立，中國，是最不願意對外打仗的國家，與他對敵其實風險不多，但得到的效果就是無論在軍事或者金融的範疇上，都逐步脫離了美國的控制。 看香港樓市前景，最可靠當然看市場數據，其中放盤量是市場的果，我認為最值得去參考，其他的區內因素，我認為不需要太認真，我們直接被國際金融大局影響，已重於一切了。 筆者一向評論樓市都尚算準確，尤其是09年之後，我力陳觀點認為量化貨幣必令樓價急升，被人稱為「好友」，但其實樓價上升不是我的期望，我更希望樓價合理調整一下的，因為樓價上升太快的確令社會怨氣加重，只是，我始終是市場人士，我是應該將我看到的和公眾分享的。但我不會固執效忠我的評估，我只效忠我的原則和事實。希望我以下分享的最新市場情況會令到期望市場平穩的人滿意。 樓市新辣招自從於2月27日推出後，到了今天，我們開始有充足的時間和數據去評估樓市，我們發覺樓市初步有結構上的變化，當然這只是初步，還要看往後市場如何用數據告訴我們，我們看看屯門區2月15日去到3月15日的二手私人樓買賣放盤量，450萬以下的放盤是由800個增加至849個，終止了多年樓盤不斷減少的趨勢，我們再集中看看400-450萬的私樓放盤板塊，就由230個增至257個，再看看350-400萬就由319增至356個。以上的數據是令人鼓舞的，因為政府過去共出辣招4次，頭3次出招之後的一個月，細單位樓盤依然仍在減少！今次是多年來第一次出現放盤量增加的情況。 而屯門區的整體私樓二手放盤量亦由2月15日的1339增加至1457新高，這是2015年3月的水平。 租務方面，和2月18日相比，去到3月15日，屯門區的租盤由653個略減至647個，算是打橫發展，是終止了之前租盤不斷增加令租金下調的趨勢，屯門區租盤的放盤量由5個月前的398個去到高峰的653個，到了今天算是因辣招而平穩，但是租務市場成交明明是倍增的，應該租盤大減才對，顯然如果沒有新辣招出，租金是應該隨著租盤持續增加繼續下跌才對！ 筆者認為雖然市面上零星不斷出現破頂價和微調價，但是市場的走向仍然是比放盤量和下半年的經濟表現影響最為重要，如果放盤量持續以這個水準增加的話，半年左右樓價是有機會放緩。不過還要看3月尾新居屋抽籤進行後，釋放的購買力會否令放盤量重新減少。 更要看金融戰爭下的貨幣走勢，始終貨幣近年都是最影響樓市的因素，如果過去幾年，樓價上升是因為量化貨幣的話，近年的美元「強勢」，如果持續香港的樓價應該有下跌的壓力才對，只是，恐怕美元的不是真強勢！ 香港人對美國仍過於迷信，其實美國已經是強弩之末，今日的美國強勢，其實是被一眾「諸侯」離棄而來，24個國家同時量化貨幣，美國的勢只是「被強勢」，是美元過高的情形之下，如果情況繼續，美國出口會重創，看歐洲各名牌紛紛減價，可見歐洲量化搶去的購買力，加上美國各「諸侯」也紛紛倒戈加入中國提倡的亞洲基礎設施投資銀行，美國霸權急速「被去勢」，在軟、硬實力都蒸發下，美國可能要被迫重新加入量化貨幣，但如果美國一貶值，可能就壓不住黃金和石油市場的低價，金價、油價一起，美元就更容易下跌了。 貨幣戰爭波譎雲詭，因此香港樓價的上落亦可能風雨飄搖。 |
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63. 打工仔 Andy 2015-03-23 22:17:44 |
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懶人兄
我唔好得你幾多, 97年百幾兩百既貨, 升少少又賣出了果d, 現在已經升到4M幾! 所以現在手上既豬仔, 大部分都係1M幾在九龍東買入, 所以,就算依升咗幾多都唔想賣! 因為, 仲有10年8年就夠鐘退休, 賣咗,跟本買唔返! 所以死就死, 長揸不放!
共揸之, 哈哈哈! |
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64. 物業初哥 2015-03-23 22:21:06 |
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若以成敗論英雄，唯有歷史可見證。
星國父李光耀一直被人批評他專制橫蠻，但他對星加坡的貢獻皆是有目共賭，全為國家著想，國民都無不為他逝世而哀悼，歷史會給予他最公平的評價。
歷史會還博士一個公道 |
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65. 打工仔 Andy 2015-03-23 22:23:18 |
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66. 蜕变中嘅懒人 2015-03-23 22:41:54 |
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TO 63樓 打工仔兄
歷史教訓我哋，唔好貪小利，未到最後關頭，不要輕言放你擁有嘅樓，因為佢哋會陪到你退休，两餐唔使愁。
共HOLD之，哈哈。 |
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67. 低or高? 2015-03-23 22:46:25 |
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如果8月14日，指數低過136.64，我未必可以接受網友批評，從此收筆亦未可料。
如果8月14日，指數高過136.64，我未必可以接受網友批評，從此收筆亦未可料。
如果8月14日，指數等於136.64，我未必可以接受網友批評，從此收筆亦未可料。 |
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68. 大家吹水閒聊 2015-03-23 23:41:07 |
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其實，好多朋友在此社區活動，只是食飽吹吓水，閒聊間了解樓市未來風向而已，博士何需太過介意呢！既然短期盤口已開，許多人亦想知道最終結果是如何，銅板有兩面，總不能說，公就你贏，字就對方輸。太家玩吓啫，未到最後，亦無需太認真喇！ |
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69. 樓巿BB班 2015-03-24 00:39:16 |
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大家太著眼湯 博士口中的輸贏,時代變遷,大家更推崇陰謀論,把整件事o既是非變得更糢糊,基本上湯 博士應該想大家(巿場及政府)留意細價樓爆煲,等人人掛在咀邊,咁爆既話題,傳媒又幫忙宣傳,唔洗落廣告,你地日日討論已經得到成效我睇左咁耐博士既文章,語重心長,博士靈活多變,早已不計輸贏,反觀隨意說幾句,就有新的詮釋 他梗不停持唔同既論調談佢對"8月14日高定低過136.64",證明他根本無重視過所謂136.64,博士一早應該清楚呢個數字係無意思,因為輸既機會唔低,我諗有咁大既投資額的生意人,唔會妄言賭大細 他為智者,如果猜得到佢諗乜,我諗除非係佢條虫
所以平常心d 睇佢既文章啦,唔好當貼士,共勉之! |
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70. 樓巿BB班 2015-03-24 00:46:40 |
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仲有,一個好彩湯 博士估中,樓巿轉角,就會一封樓神.計贏輸百利而一害.高手高手高高手! |
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71. 殺君馬者道旁兒 2015-03-24 02:26:42 |
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湯生每天隨意寫一兩篇小品文章，口語化通通俗俗鬼鬼馬馬，顯然是急就章。寫者快意讀者過引就好了。但發展到今天說8月14底過136.64都算贏，高過就可能封筆，又何必呢！湯生用了一個未知是何所據的博士銜，自行步上神枱，不便輸？ 其次是接受了太多無謂歌頌，過慣了飄飄然的日子，現在每天被無情數據耶揄，疲於兜兜，氣餒了嗎？投資路上必有血的洗禮，贏輸等閒事矣！只要活在人間，笑看得失輸贏，就算輸了，自嘲明燈，不亦快哉？ |
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72. 引刀一快 2015-03-24 05:50:42 |
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To 61樓 Oscar Lam兄
如果係真心讚，咁引刀真係汗顔，引刀稱唔上有咩能耐，只係望發達望咗好”能耐“啫，嘻嘻 |
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73. 引刀一快 2015-03-24 05:53:16 |
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74. To 62/F惜緣 2015-03-24 09:14:37 |
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汪敦敬說的雖然也是看淡，但人家有清楚數據，相比湯文亮的假設段估，高下立見 |
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75. 亮劍 2015-03-24 09:20:50 |
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To：地盤佬……
你認為：「納米樓（百幾呎嘅studio flat）其實係一個藍海市場，可以吸納離婚人士，內地學生，單身貴族，內地專才同本來無迫切需要嘅年輕人，供應有排都未飽和。」
小弟亮劍就估計香港的地產商，會針對你講呢個「藍海市場」咁玩。 首先同政府商量，將自己旗下一幅約 10 萬平方呎左右的土地，以 7 倍地積比改建做服務式住宅。 改規劃、加楼面面積、過城規……呢D濕熱嘢，矛波攪！
10 万呎地以 7 倍地積去起，加埋發水一成，即係起倒 77 万呎楼面，其中用10~12 萬呎楼面，用來起停車場、泳池、會所、餐廳、會客室、健身室……即仲有 65 萬呎楼面可用來起住宅。
以每間房實用面積由 180~280 呎計，大约起倒 3仟個服務式住宅單位。 咁第二時開張大吉，如果係单身住客，咁 200 呎實用起居乜都夠啦，至於其他娱樂、飲食、會客及做運動，落楼下乜都有。
配合附加迷你倉、上網、專人打掃及洗衣服務，同住酒店一樣，咁計你每月呎租 60 元，每個单位計埋都係萬零銀，大把客啦。
呢個計劃發展商我估計 60 零億，應該可以埋单，以 平均呎租 60 元，可出租楼面 65 萬呎及9成半出租率計，在出租收入計有 4億幾。
因為租客使用增值服務，係用者自付的，畀着我就外判執一筆，那麽地產商每年在呢個項目淨收 5~6 厘，應無難度。 相對而言，要是呢幅 10 萬呎土地用來起正常住宅，以地積比 5 倍，建平均 450 呎實用兩房計，起得仟零個单位咋。
因此小弟相信，呢家各區200零呎楼下的納米舊楼，你買來收租要睇車。 |
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76. 致：74樓 及 62樓 惜緣 2015-03-24 11:11:36 |
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汪敦敬先生：『屯門區的整體私樓二手放盤量亦由2月15日《農曆年二十七》的 1339增加至3月15日的 1457新高』，《整體增加 118個 》或 8.8%。新辣招自從於2月27日推出《農曆新年年初九》。
本人認為，單從上述短期數據作分析只可作參考，意義卻不大。
中國人過新年，做業主的也不需要急於過年前三數日放盤賣樓。況且，過年一個月前樓宇成交量亦有不俗的升幅。如果業主真的計劃出售自己物業，一般情況下都要等到農曆年初十五即3月6日後。
另外，新辣招自從於2月27日推出後，有心想買樓的會考慮睇定啲先，或轉買為租等一等，以致租盤維持變動不大。同時，農曆新年後發展商推一手樓的兩、三房單位，卻買個滿堂紅，消耗大部分購買力。因此，政府新辣招能否即時止痛，起碼要睇多一兩個月市場數據，再作定論。
本人覺得，整體樓市氣氛沒有改變。 |
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77. 惜緣 2015-03-24 17:04:31 |
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To 74樓 兄台
這是因為博士與汪敦敬先生不同的風格，幾年來，博士的文章有數據嗎？點解之前又唔見兄台話博士無數據？是否因為之前啱聼就唔出聲，現在唔啱聽就話博士段估。
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78. 悶聲之人 2015-03-25 00:29:34 |
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千尺浮屠寳塔城 高峯頂上立停停 時人莫作尋常有 不是神仙難解登 富不期驕禍己遠 知足者方能不惑
只對自己的利益感到興趣而樂此不疲地歌功頌德，又或是所經營的小集團裡的吵吵嚷嚷地傳道磚頭論。投資者在洪流中被沒頂者少嗎？能在不怕不悔不惑之年遇上時機的幸運兒們，樓市現正政治鋒口上你們又知道否？説上百年的大牛市也只是虛幻，難得從苦難中爬起來人，你能想像他們有多少人願意再次跌進輪迴？你會容許這十多年無風險撿拾的巨利蒸發嗎？說要抱住磚頭共生死?你能保證在跌市中像股票一樣方便脫手?誰人可定奪跌多少後就有人承接？大家都是聦明人，那些都只是炫耀之話。資本正被駒趕至胡中待宰，不被饒言所惑才是明哲保身之道。
老爸教落，人多地方勿往，人吵地方勿站。 該說的都說了，自己的風險自己承擔，萬物有盛衰，莫要怪人怪政府。
在缺盤下只有向最殘最細最平樓，方能誘之成交，煙囪效應下成本最少功效最大，跌下來殺傷力最強，將來面對社會迴響也最巨...... |
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