西半山雍景臺 損手約170萬

蝕讓潮亦蔓延至豪宅物業，中原地產副分區聯席董事周耀棠表示，西半山雍景臺新近錄得兩宗二手買賣，其中屋苑2座高層A室，面積1,128平方呎，新近連租約以1,950萬元售出，呎價1.73萬元，單位現時月租約4.6萬元，回報率約2.8厘，以豪宅物業來說相當不俗。

單位原業主為一名外籍人士，於2011年以2,000萬元購入物業，帳面蝕50萬元，若然連同其他行政費計算，損手約170萬元。

PS

原來傻P係更高手，佩服。

to 9. 肥師奶

對不起, 你只說對了一小半, 有咩情況下, 就算美國加息，香港亦唔一定要跟? 就係香港既利率本身已高過美國. 個簡單例子:若香港而家係0.5厘, 而美國係0.25厘, 咁美國加多0.25厘至0.5厘後, 香港同美國都係0.5厘, 香港真係未必要跟加0.25厘. 但若香港同美國個息差唔多, 咁美國加息，香港一定要跟.

to 18. 肥姐姐定肥師奶?

見妳留言都多, 本來唔係好想話妳

見你係9/F話"不小港人都有一個誤解，以為香港行聯繫滙率，所以美國加息香港就一定要跟，其實呢個純粹係經濟常識不足所引起嘅美麗誤會，係現實情況，就算美國加息香港亦唔一定要跟嘅, 兄弟姊妹們，要小心俄"諗住幫你supplement一o的資料(15/F).

但妳係18/F又話"其實， 樓上嘅PP兄啱啱講咗香港有幾次無跟美國加息，如無意外PP兄應該有相當全面嘅數據在手，不如就麻煩大家都佩服嘅PP兄，為大家上一堂『實戰經濟101』吧啦"

咁即係你係9/F係亂up, 但你又講到好似好了解同有真實數據係手咁, 真係早知唔駛認真覆你.

根據PP兄提供的資料，香港Prime Rate 是5厘，美國Fed Funds Rate是0.25厘，咁就算美國加多4.75厘先等如香港的Prime 5厘，而好多香港銀行貸款都以Prime為基礎，如聯滙未受衝擊或金管局拉濶7.8的上下限，香港可以有排唔加息。

順帶一提，現銀行的資金成本是接近零，而貸款又以Prime為基礎，如日后香港經濟或樓市因美國加息而令到有乜三長兩短，香港銀行公會班友開完會后，寧願贃少D唔加港息，你又吹佢唔漲。

http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-03-16/how-interest-rates-keep-making-people-on-wall-street-look-like-fools

If there’s one call that investors and economists almost always seem to get wrong, it’s the direction of long-term interest rates. For years economists have been predicting that rates would rise, yet rates have been on a downtrend for ages.

Over the years, a variety of reasons have been given for the forecasted rise. Inflation and the amount of government spending have often been cited. You also frequently hear that “rates have nowhere to go but up,” yet it turns out that yes, they can keep getting lower.

The ongoing decline in interest rates isn’t just a U.S. phenomenon, either. In Europe, many government bonds now carry negative interest rates—a decline some wouldn’t have thought possible. In Japan, the term “the widowmaker” has been used to describe the perpetually losing trade of betting on higher government rates.

So why have rates declined so intensely over the years? Inflation has been on a steady downtrend in most places. And as societies get older, the demand for ultra-safe assets, such as government bonds, gets bigger.

And yes, in 2015, analysts are once again predicting higher rates.

睇完你所謂分析, 就知道我們是不同層的.

1. 美國減, 香港唔減, 又咩咁奇? 記住, 香港息要高過美國以免arbitrage.

2. 點解你可以用fed fund rate 同best lending rate比? 一係你就係唔識, 一係你就專登弄錯.

fed fund rate 係美國聯儲局借出的利率, hong kong best ledning rate 係香港銀行借比商業及街客的參考利率. 你係比較, 都用外匯基金票據利率make sense 0的la.

難為你話自己從不覺得在理據及客觀事實上被人擊敗過. 我諗你住係火星, 個度無人.

Arbitrage是雙向的，為什麼  "香港息要高過美國以免arbitrage"？

見到一些回應, 講到博士女兒大手入紅山半島, 懶人兄再入手屯門碼頭豬仔, 或者其他人實際既行動, 就斷定佢地心裡對樓市既預測, 個人認為不盡不實, 甚至斷章取議.

對於博士打理整個集團也好, 對於很多師兄作為個人投資者也好, 怎樣預測, 也不及怎樣tailor made管理自己資產先係重要!!!

to 56. 人人                         

最慘係仲要選錯data, plot錯圖...

唔明點解有人可自稱高手.

係咪好似中學辯論咁, 又人話佢母win就win? 抑或好似打拳咁, 對手嗌投降?

老老實實, 我又真係未見過有人用把口可以駁到人嗌投降, 倒地不起. 有既話, 真係想開下眼界.

to 52. 肥姐姐

你比law student 踢爆完, 仲有面出黎教訓人, 閣下面皮幾尺厚, 佩服佩服

to 59/F 傻P,

唔好燒埋我. No interest to get involved in your fierce argument with PP.

PP 兄,

我諗你可以考慮用US best lending rate 同Hong Kong best lending rate 比較會好0的.

另外, 亦可LIBOR vs HIBOR

Or US federal fund rate vs HKEF rates

港美加息必須同步嗎？

2014年12月01日

10月底美國宣佈正式停止買債，將量化寬鬆(簡稱QE)措施劃上一個句號。

QE簡單來說，就是以印銀紙方式增加異常充裕的市場流動性，藉此壓低貸款息率及鼓勵銀行借貸，以圖挽救經濟。

QE1後，繼而的是QE2及QE3，數年間累計買債規模高達4.5萬億美元。

如此龐大的流動資金，當然不會甘於留在美國本土，結果導致大量熱錢流入投資機遇高的國家及新興市場，推高資產價格；至於美國，QE對實體經濟沒有起很大作用，但經過長期QE藥效，美國總算避過通縮一劫，經濟亦正在邁向復蘇之路。

QE政策持續超過５年，但今年終以漸進形式減少並繼而結束買債，因為QE只屬非常規的強效藥，首次服用效果最顯著，但長期服用則效用已減退，更何況QE沒法直接推動消費就業，基本上是藉熱錢進入不同投資渠道後之財富效應曲線刺激經濟，效用有限之餘，亦有資產泡沫風險，若不適可而止，則反效果只會日益浮現。

再者，美國總不能讓資產負債規模無止境的擴大，需要在適當時機以溫和方式逐步結束;現時美國經濟雖然仍時陰時晴，但經濟倒退的風險已大大減少，先讓QE退場亦是正常之舉。

那麼QE結束後，何時啟動加息，以及收回過於寬鬆的流動性環境？

這方面美國聯儲局議息後表示可能在相當長的時間仍會維持現時近乎零利率水平，但一方面又指出亦有可能按就業及通脹目標實質情況較預期早或遲開始加息，字眼故意模棱兩可是避免市場過度敏感，但可以理解的是，美國仍需時間觀察QE後之經濟發展才可確定何時加息。

事實上，現在美國未有條件需以加息機制調節經濟活動，市場普遍預期美國最快於2015年下半年方會開始加息。

不過，筆者相信即使明年美國啟動加息，初期亦可能只是先調整過低之利率，繼而再作觀察，並非急於進入一個常規性的加息周期，加息步伐會相當溫和。

估計明年美國消費動力仍不足，加上美國目前十分重視出口，太快調高利息對其不利，相信明年底美息仍處不足１厘水平。

倘若美息明年回升，本港息率會否同樣轉向回升自必然受到關注。

由於香港推行港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度，港美息不可出現太大差幅，故港息基本上跟隨美息走勢。

不過，對於美國加息的步伐及幅度，香港在實質上卻未必需要完全跟隨，當中可視乎本港資金充裕狀況。

以對上一次分別是加息及減息周期為例，港息均沒有全然跟隨美國聯邦基金利率的調整步伐，上升及下調幅度均少於美息。

美國上一次加息周期始於2004年6月底，香港沒有即時跟隨，於2005年3月才正式展開加息周期；整個加息周期累積計算，美息上升4.25％，本港最優惠利率(P)升幅分別僅為2.75%及3%，由於本地銀行上調P之幅度有別，故市場上亦出現了大小P之分。

這說明了港息調整步伐亦受自身經濟狀況影響，2004年美國開始面對通脹壓力，需以加息作調節，反之香港剛經歷完６年樓價跌勢，經濟才剛剛好轉，加上銀行體系資金充裕，故未有跟隨美國加息之急切需要。

至於美國在對上一次減息周期始於2007年，及至08年金融海嘯後需再大幅減息救市，累積減息共10次，減幅高達5.25%，而香港沒有完全跟隨，累計減息８次，減幅共 3%，美國減幅較香港多出2.25%，可見將來香港未必需要跟足美息回升幅度。

而且，目前香港銀行體系結餘仍然超逾2,000億元之高度充裕水平，明年需視乎資金流向狀況才可決定實質加息步伐。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

to 60. 引刀一快

同意, 利率如果加得0個少少, 真係止唔到咳.

經濟收縮先係黎緊既key risk factor

香港加P之路仍遠

2014年03月17日

美國曾提出考慮加息的其中一個指標為失業率降至6.5%，然而今年初美國失業率數字已降至6.6%，幾近加息指標，加上美國正在有序退市，令市場一度擔心美國加息期是否提早來臨。

不過，新任聯儲局主席耶倫已表明，即使失業率下降至6.5%後之一段長時間，仍會維持現有超低利率不變。換言之，美國已悄悄然撤走所謂失業率指標。

筆者早前亦曾提及，美國不會在失業率降至6.5%便自動觸發加息，事實上，美國目前仍以確保堅穩之復蘇步伐為首任，擔心經濟再次放緩而非過熱，而美國失業率數字並不完全反映當地實際就業狀況，例如數字下降可能與多了人找得兼職有關。

美國上一次加息期始於2004年6月底，當時的失業率處於5.6%水平。目前美國另一經濟指標通脹率仍處偏低水平，經濟表現時陰時晴，維持低息環境以促進經濟保持增長仍然是當前主要任務。

筆者相信美國加息之路仍遠，展開退市只是邁向正常化的第一步，首先將QE買債規模縮減，把放水量逐步縮少，卻並非等同把放了出去的水收回。

在退市路程中，美國仍需持續地觀察會否打斷復蘇之路，若對經濟增長出現負面影響，不排除美國需暫緩退市步伐。

倘若美國可如期在今年底完成退市，亦不代表立刻有條件加息，美國仍需一段時間觀察結束QE後之經濟及就業狀況會否倒退，故此估計美國最快於2015年下半年才開始考慮利用加息機制調節經濟活動，逐步收回過於寬鬆的流動性環境。

今年美國加息無期，而早前有分析指若未來市場資金流向出現波動或較大變化，香港或需早於美國加息，相信是對部份息率如新造樓按息率影響較大，新造樓按息率是按揭計劃的固定息差，會受到銀行自身的資金供求、成本及市場競爭等因素影響，但只會對新申請按揭客戶受到影響。

至於最優惠利率(P)屬於浮息，對全部現有採用P按之業主及新按揭客戶均造成影響，筆者認為P早於美國加息的機會不大。

原因是香港推行港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度，港息與美息走勢基本上需同步，不可出現太大差幅，否則便會促使大量資金進出，影響匯率穩定。

再者，美國對上一次減息周期展開前，美國聯邦基金利率與香港最優惠利率之息差為2.5%-2.75%，美國於2007年展開減息周期，以至其後金融海嘯需要再度減息救市，息率累積減幅達到5%-5.25%；而本港銀行於期內之減息幅度僅為3%，美息減幅大於港息高達2.25%，可見港美息差已明顯較前拉闊，美息已處於一個較香港更為超低水平，故將來香港是否需要完全跟隨美國同步加息，或需視乎香港經濟及資金充裕狀況，但可以預料香港早於美國加P的機會不大。

雖然港息基本上需要跟隨美息，但從以往加息或減息周期可見，香港銀行實質沒有緊貼美國聯邦基金利率的升降同步調整P。

例如美國對上一次加息周期於2004年6月底展開，但香港銀行並無即時跟隨，延至2005年3月才正式開始加息，反映港美息率調整步伐亦會受經濟狀況異同所影響，2004年美國開始面對通脤壓力，需以加息作調節，然而香港才剛步出通縮，加上資金充裕，未有立刻跟隨美國加息的需要。

眾所皆知未來港息必然回升，但現在的香港與中國的經濟形勢緊密聯繫，反之港美經濟步伐卻未必一致，故將來加息周期時間表存在一定變數。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳

一些修正

香港息低過美國的話,
資金為什麼要留在香港? 過美國重高息啦

港息好多時低過美息，以今日為例
Fixing    HKD       USD
O/N        0.05        0.12
1 W        0.11        0.14
1 M        0.24        0.17
2 M        0.31        0.22
3 M        0.39        0.26
現今熱錢充斥香港資本市埸，港息O/N比美息還要低，有幾多熱錢？PP應找到有關數字。

資金流出, 港圓貶值, 但聯繫匯率下, 金管局出手沽美金, 買港圓, 維持7.78

資金如流出，現在金管局樂於見到，只要不穿越上限7.85(不是7.78)，懶得理。

香港繼續唔加息, 金管局繼續出手, 直至美金儲備耗盡,
聯繫匯率bye bye

隔港每日的成交量比3、6港多好多好多，12個月根本冇成交，又或者你再指正我在78樓哪些concept錯哂。

97金融風暴我出過幾張隔港飛300厘，你知唔知對手會係邊D人？

金管局：財務公司按揭不足以影響樓市發展

AASTOCKS – 5時前

金管局副總裁阮國恆在網站文章「匯思」中表示，金管局於上月底向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，令公眾關注準買家或會由銀行轉向財務公司申請物業按揭貸款。

他 指，在2014年12月底，有45間銀行向59間財務公司提供融資，融資總額270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%。當中，29間財務公司有經營物 業相關貸款業務，涉及以物業抵押的貸款(包括按揭和其他一般周轉使用)總額約為92億元，與本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較， 僅約為百分之一。可見財務公司借出的置業貸款金額並不足以影響香港樓市的發展。

根據金管局的規定，如果當這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。

阮國恆重申，宏觀環境風高浪急，有意置業人士要小心衡量自身的供款能力，亦務必顧及在周期一旦逆轉及息口調頭回升時自己所須承擔的風險及周轉能力。(jw/a)~

指教就冇必要，講吓歷史啫。
邊D人要借入300厘？
咪個D成日要借入錢嘅銀行囉，D credit line用爆哂。
買樓一樣，冇咁大個頭唔好戴咁大頂帽，否則隨時夾死。

現在好多香港年青人都想中國仆街，好想中國硬著陸，好想比歐美各國去統治，蘋果衣十幾年嘅影響力不能低估

撈波係唔係指nobody?  追返以前珍惜香港既post, 有D都有link到nobody, 發現佢D長文雖然難明，但就用另一個切入點推出珍惜香港好接近新既結論，呢點令我覺得佢地既推測應該可信。    老實講佢有D理論我都唔係好明，但佢D結理其實都幾準  例如珍惜香港link左佢呢一個post最後一斷    >我仍然睇大陸只會慢慢走下坡而唔會有重大問題，甚至會有幾個大反彈，因為可以freeride美國既科技創新（雙馬同近期既雷軍都係high-tech freeriders, 為中國創造巨大財富），俄國既反美自保亦令中國多左個中間人角色。    >加息問題都可以保充小小，而家中歐美都冇通脹壓力，歐洲甚至係通縮，歐元走低令美國唔加息都吸引到人買債（最多蝕息賺匯），而中國放水可能有通脹壓力，但又可以調節物價係通脹比例出個好D既數字令人民好過D，加上中共係以面子維持既政府，唔會比差既數字出玩，多數都會靜靜地放水去保一線樓市，連理財產違約影響咁多人都可以拆掂，樓市呢D可以case by case咁估價就更加唔係問題。    再睇由9月到而家，中國股市真係升到你唔信，如果佢真係要寸人，佢只要用返自己名login認屎認屁，根本唔使扮第二個。