ENG
瀏覽人次:47217    回應:15

求過於供只不過是理論,最緊要是供得起

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  我們經常聽到別人講樓價,上升的時候就會說求過於供,下跌當然是供過於求,這兩條曲線,我阿媽嘅阿媽都識,仲有人奉為金科玉律,但其實又沒有錯,真的是金科玉律,不過,是理論上的金科玉律,如果供得起,就算供過於求樓價都會上升,供唔起,求過於供樓價都會下跌,古時叫這個情況做物賤鬥人窮,就算稻米失收,需求量大,但經濟太差,市民冇工做,唯有食雜糧,稻米都要減價促銷,如果唔減價,可能會益咗谷牛,不過,我是打橫來講,求過於供的確是令樓價上升的金科玉律。

  香港的樓價上升不單只求過於供,而且市民買得起,供得起,要樓價下跌,如果唔增加供應,唯有破壞香港經濟,這又一點不難,搞多幾條限奶令,放任那些驅蝗,鳩嗚人士,拖慢所有基建項目,提高綜援金額,起碼高過最低工資,廣建公屋,兼提升質素至私人樓宇水平,甚至有過之,政府以這個態度施政,CY在離任之前,樓價定必會大幅下跌,但露宿者,住劏房的人就會增加,到那時候,或者會有人很奇怪,點解樓價跌了一半仍然滯銷,社會人口沒有變動,即是需求不變,地產商見銷情不佳,已經停止建樓,為何樓價仍然下跌,答案很簡單,就是那些有需要的人供唔起,樓價下跌亦是正常。

  雖然樓價上升並不一定是經濟強勁結果,反之,因為樓宇供應充足,社會穩定而令經濟表現理想,所以,供求對樓價影響,絕對不及社會經濟表現,但要令社會經濟佳,就一定要有向上流的推動力,CY在競選的時候,以基層市民為基礎,開下不少空頭支票,當選後,亦知道這個政策不行,推動社會下游,經濟轉壞,雖然亦令到樓價下跌,但市民收入差,樓價雖跌亦買唔起,甚至要將自住單位賣走,長此下去,述職的時候一定會被李總理問到唔識答,於是來一個90度轉變,以中產為根基,突然間增加一萬個居屋單位就可以略窺一二,競選時向基層所說的諾言,只不過是過程而已,況且,全世界的競選,有幾多個得勝者可以做到競選時的諾言,有人會認為,CY乜唔係180度轉變,當然唔係,如果是180度,即是政策是傾向富豪。CY現在的政策是正確,以中產為主,搞活經濟,令人均收入增加,但後遺症是對樓宇需求增大,樓價會繼續上升,唔緊要,只要大家供得起。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 麗娜 2015-01-06 12:48:41
今天博士的幾篇文章都非常有啓發性。謝謝。
同意,只要供得起,我也願意供多幾層⋯⋯^_^
2. 師奶仔 2015-01-06 14:59:28
無錯! 
現在利息低, 其實, 不是太貴的樓, 絕大部份人都可以供得起.

現在買樓的人在貴價都買的, 其實, 係對政府投不信任票的表現.
雖然無人估到將來會否慘淡收場,跌到阿媽都唔認得. 
不過, 與其等政府出手, 真的把個供應量搞出來, 倒不如買左先, 尤其自用者為主導的巿場.

好多人要結婚, 成立新家庭都要用樓. 當然, 租樓一樣可以達到共同生活的目標.
總之, 香港人為層樓都係辛苦. 
您看!! 大陸D 樓同樣價錢可以好舒适, 寛濶, 人都住得開心D.
尤其有小朋友, 太細屋真係活動都唔夠地方.

希望踏入 2015年, 不管生活在那裡的人, 都可以過著無咁大壓迫感的生活, 寫意自在, 
合家愉快!!



3. 師奶仔 2015-01-06 16:24:40
銀行現在跟得好貼金管局, 佢叫點, 佢地都跟到足嚟做. 仲有過之而無不及!
所以, 我唔認為價格會有好大風險.(當然叫價太高又另當別論)
現在供得到, 都要借得到先至得.
銀行估價足或高於買入價都無用
借錢比以前難了.

盤源缺, 如果搵到有租約的, 都唔易啃, 更加難拉, 即使首次置業, 都只借得一半. 樓價又貴, 您唸下, 度唔掂架.

銀行會第一把租金計八折先(問您死未?) 即使收一萬租, 計您收8千. 大部份仲係上車盤,
所以買樓要問清楚銀行先至好, 否則會失預算. 一個唔該話借唔到都會. 銀行好保障的.

有些銀行現在唔肯做按揭添.
有些好似最少借1,500萬,哈哈. 都唔係上車盤的生意.

4. Alan Pepper 2015-01-06 17:31:01
At least now policies should favor the middle class, where productivity comes from. Making the pie bigger is important. 
5. 舍神 2015-01-06 19:26:56

供求定律是經濟理論的基礎罷。

但係...其實好好笑!中國人有句說話叫自圓其說,外國就叫呢d為套套邏輯 (Tautology)。

上升的時候就會說求過於供,下跌當然是供過於求 ---- 同結果去解釋証明你的理論, 進化論中的適者生存 (survival of the fittest) 亦是類同,生存得下來的就是適者。 那樣呢個理論跟本唔會有錯的可能!

既然是 套套邏輯,跟本冇乜價值,吹水而已!

早年壹周刊逃犯教授寫了一篇近似文章,說佢當年恩師說起供求定律上堂,大概提起同一問題,成班友唔知佢up乜,激到教授想死。

有買有賣先有成交,買量同賣量無論交易金額及貨物數量都是絕對一樣,無論升市跌市都是一樣,叻的人像發展商及股市大戶,可以越sell越高,更能做到越買越跌既神級境界,如何証明升市一定是求過於供,跌市是供過於求?難啊。

除了供款能力(我有$,供得起唔代表我就會買罷),我比較認同索羅C講過的一句話, 價格是由感知(perception)決定。

簡單來說, 你控制到d人接收到乜野資訊,某程度上控制到價格。

每次大牛市都離不了大眾傳媒的喧染罷。

6. 買市區楼 2015-01-06 20:38:48
買市區樓 靠父蔭 中橫財 做生意  
網民總結三大法則

06/01/2015

置業是否難過登天?有計劃買樓的網民因交通問題拒買新界樓,惟市區樓首期至少逾百萬元,認為要圓置業夢需符合以下其中一項條件,包括靠父蔭、中橫財或做生意。不少網民指買樓要「睇餸食飯」,學者則指,太多考慮會錯失良機。
不少港人想做業主。有港爸在討論區發帖,聲稱一家四口與工人現租住紅磡一單位,儲蓄和投資有六十至七十萬元。因夫婦均在金鐘和尖沙咀上班、小孩在紅磡上學、雙方父母則住則在北角和大圍,故計劃買市區樓。但九龍區屋苑的首期至少要一百五十萬元。
該港爸又指,近年新界區樓價升幅直逼市區,兩、三百呎開放式單位不夠空間,又擔心上學、上班猶如「去旅行」般坐長途車,故認為能夠成功上車,不能單靠打工,除非本身做生意、靠父蔭資助置業、或中橫財,帖文稱:「無以上條件,你想在香港有個住得下的屋企,下世啦。」
不過,不少網民認為這位港爸要求太高,直指他「要近家人又要就校網,仲要返工方便及市區樓,做人要睇餸食飯。點解無錢又要住市區?有瓦遮頭先係最重要」。

無錢住市區 被指要求高

假如沒有上述港爸所指的三大條件,便難以買樓?從事市場營銷的80後Cola月入逾兩萬元,二零一一年已計劃置業,每月儲一萬五千元,死慳死抵兩年,加上近十四萬元積蓄,終在二零一三年購入一個二百八十萬元的二百五十呎市區單位。她認為,首次置業要按部就班,由細單位入手再以樓換樓,「畀百幾萬首期好吃力,市區尚有不少三十年樓齡以下的單幢式洋樓,可按九成。」
另外,有網民指今年初終靠自己十年來的投資和儲蓄,以五成按揭上車。樓價逾三百萬元,月供六千多元,裝修連傢俬為二十五萬元。該網民留言:「香港樓係貴……買唔買到樓,好睇你二十歲至三十三歲呢段時間點儲錢和點使錢。」
理大建築及房地產學系教授許智文表示,置業難不只是香港的難題,「日本啲樓都係供幾代先供完」。他認為年輕人要上車,應衡量供款能力,其次是屋苑、地點等,「呢啲都可以遷就」,但太多考慮反而會錯失良機,「買樓可以係你嘅第一桶金。」

預備40萬 首置揀新界

祥益地產總裁汪敦敬認為,首次置業人士首要是選擇符合經濟條件的住宅,例如向較便宜的新界樓入市,做九成按揭連雜項約40萬元可上車。目前屯門、天水圍尚有數百個300萬元的私樓單位。如希望居住空間較大,屯門豫豐花園568呎、三房一廳現售420萬元,乘輕鐵轉西鐵出市區也不用一小時。
至於首期從何而來?理財專欄作家雷裕武表示,20至30歲是黃金十年,如能量入為出、量力而為,制定清晰可行的儲蓄目標,應可儲到第一桶金。他說,要養成先儲蓄後消費的習慣,「每月扣除家用、生活費等,固定存起一筆錢」,把積蓄作投資本金。例如目標是300萬元、以七成按揭上車,連雜費需約100萬元,每月便要儲7000元,投資每年有5%回報率的產品,十年後便有機會做業主。

 
7. 引刀一快 2015-01-06 21:59:19
To 5樓 舍神兄

進化論中的適者生存 (survival of the fittest) 亦是類同,生存得下來的就是適者。 那樣呢個理論跟本唔會有錯的可能!“

不是的,適者生存是是變異個體(mutant)在演化過程的篩選機制
8. 舍神 2015-01-06 23:39:16

引刀一快,

無論mutant, non-mutant死....都是survival of the fittest..... ^^ 

有d野要自己去明,勝過別人千言萬語。

如果你仍然覺得自己是對的,那我也冇計了。

I hate repeat, 明就明唔明就算罷, 或許是我錯啦!

Tautology套套邏輯可以虛耗一整晚。

9. 舍神 2015-01-06 23:59:26

一個theory可歷時百年,當然有佢一定道理,

那許這樣罷, 一時時啦, 有d情況有說服力一點,有時的確跌入tautology‧

Suppy and demand.......基本上好難量度, 甚至乎準確定義亦不易。

Demand, 只單是"想要",算不算demand?

定單是"買得起"就叫demand? 或兩樣都要? 即使定義了, 點measure? 如果measure到的話,當然不是 tautology. 但現實是無法量度的, 在實戰層面,就成為隨口up的真理了,永不會錯!反正無人証明到你錯,但卻言之成理。升跌都是對的!


都係博士那句 :   Supply and demand --- 只是理論


10. Joe 2015-01-07 01:33:38

樓市供求的無法量度,主要在於二手放盤供應量及樓宇投資需求的不確定性,因而沒法量度,人們只能事後孔明去解釋供求關係影響樓市升跌....

11. to 引刀一快: 2015-01-07 01:33:44
12. 引刀一快 2015-01-07 02:08:38
Joe 兄 

你點出咗問題重點,就係因果關係嘅混淆同錯配。

供應量係有限制嘅,但係需求呢,超出一定範圍之後,就相對抽象。
13. 引刀一快 2015-01-07 02:10:53
To 11樓

好抵買喎,你買多幾間喇。
14. 引刀一快 2015-01-07 04:11:31
舍神

適者生存唔係結論,演化先係結論。
15. 全靠SSD 可以過六球上車嘅「正常生活」 2015-01-07 06:34:06
今日三大樓市新聞:

淘大見6球上車
屯門時代廣場呎價萬二
沙田河畔花園太古城價 呎價萬六

上車盤連環破頂,只有一個原因,就係今年係SSD額外印花稅由兩年升級做三年嘅空白期(2012年10月27日延長至三年,兩年SSD喺2014年10月27日斷纜,要到2015年10月27日後先「回復正常」)。

早排睇樓,幾間行幾個地產代理,睇嚟睇去同一個盤,同一條鎖匙要大堂交收,點解升咁多都冇盤?因為冇業主會願意交稅送個賺幅俾政府。樓市最大供應,係二手市場。市場得一兩個盤,嗰一兩個業主定價,變成成價市場指標,

當然結構性仍然有一個問題,就係2010年開始有樓市辣招,趕絕投資者,全部都係用家,亦都係市場冇盤元兇。不過,業主額頭唔會刻住「用家」定「炒家」,住啱嘅時候,用家都可以變炒家,賣咗間樓搬番去同屋企人住,做番個重視家庭嘅「傳統中國人」,並且靜待樓市下跌。

放寬SSD,一定會遇到巨大政治阻力,甚至短期樓市會升都唔奇,但係要增加供應,最快方法就係鬆SSD,活化二手市場。今日個樓市搞成咁,倒番轉睇,當日主觀意願SSD係「需求管理」,客觀效果係「供應管理」,需求仲係強勁,但係供應壓低咗,樓價就任挾。

BSD買家印花稅、DSD雙倍印花稅兩個控制大陸人同投資者措施,可能太政治化,寧願唔掂住。但係既然條街啲人咁想買樓,六球買上車盤都覺得係「正常生活」,咁點解仲要做「供應管理」SSD呢?趕走大陸買家同投資者之後,如果香港本土用家需求仍然負擔得起呢個樓價,就認咗佢,香港樓係值呢個價。

個價升咗咁多,實有用家心郁郁想沽貨,放番啲盤出嚟,平衡番供求。樓市年頭已經咁挾法,如果冇經濟危機,陳德霖「上車盤六球」好快全面到價。

高明