城規會就新界東北發展計劃審議昨日啟動，估計歷時4個月以上，尋找土地有多難？看看今年賣地計劃便清楚明白。

政府上月公布本季賣地計劃時，形容改劃土地建屋的過程十分艱巨，艱巨程度有多大？在過去半年，政府已完成改劃及可供出售的住宅地僅得兩幅，可建單位不足400伙。

6成住宅地須改劃 阻力重重

翻查發展局資料，本年度賣地計劃（2014年4月至2015年3月），合共有34幅住宅用地，但其中有21幅地皮需要進行改劃，比例高達61%。

規劃署在過去半年，已經相繼在灣仔、石硤尾、旺角、大埔及屯門等地區，就14幅需要改劃的土地，展開了地區諮詢工作及法定的規劃程序，但幾乎每一幅大大小小的地皮，都遇到附近的居民及其他地區人士的反對，部分土地因牽涉「綠化地帶」，亦惹來環保團體的不滿，增添了改劃土地工作的阻力。

截至昨天為止，規劃署已成功改劃的土地，只有鯉魚門鯉魚門徑及大嶼山長沙兩幅用地，但礙於地皮規模有限，所以可以興建的單位不同，分別只有約345及10伙單位，合共僅355伙單位，相信將來落成後的單位，在很短時間便會被市場消化。

側重「一鐵一局」 批地兩難

至於目前正在進行改劃的14幅住宅用地，可以興建的單位總數達8,900伙，屬未來3至5年重要的住宅供應，但改劃工作所遇到的阻力卻不輕，其中4幅大埔白石角用地，即前科學園擴建地盤，除了附近的居民之外，亦遭到科學園租戶聯盟及互聯網專業協會等團體反對，原定在上月初進行的會議，因為要處理的反對意見眾多，故要將會議延期續審，令所涉及的3,380伙單位供應，未能如期在本季推出招標。

另外，賣地計劃還有5幅地皮，仍未展開改劃土地的法定程序，故預期最終未能夠趕及在本年度內招標，所涉及的單位供應近1,600伙。

面對賣地計劃的改劃土地進度落後，政府下半年度的供應，便要側重「一鐵一局」供應，但由於有關地皮的規模龐大，市場競爭小，令政府的批地工作陷於兩難的局面。

財團土儲足 「執死雞」式投地

政府一方面要完成1.88萬建屋目標，急需加快賣地步伐，但由於發展商在過去幾年，已吸納了不少地皮，部分已足夠未來5年發展，加上樓市前景危機處處，故目前並不急於以高價投地，故近年大多已採取「執死雞」心態入標投地，迫使政府以更優惠的地價批地，否則寧願放棄有關的發展機會或讓地皮流標。

下半年度地價會續創新低或流標頻現嗎？未來住宅能否穩定供應仍然讓人憂慮。

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