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環球金融海嘯篇 - 為何商廈樓價仍未達97高峰 (下)

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  某人在1994年時,購入一層乙級寫字樓,持貨至今,價格仍未回復舊觀,在懊悔之餘,積極探其原因,愈深入解,愈心驚膽顫。
 
  又是另一個供求的問題,乙級寫字樓若只用作社區用途,需求不會很大。在1990年,大工廠及補給廠陸續北移,所空置的工廠面積愈來愈多,政府遂准許工廠轉成工貿樓,即大約三成面積可用作寫字樓。如果大家察覺,該等工貿樓,門面裝潢可媲美一些甲級寫字樓,加上三成寫字樓使用率只是紙上談兵,政府很難監管。
 
  乙級寫字樓另一最大作用是,作為甲級寫字樓的後勤基地,當甲廈需求減弱,租金下降,一些原本在乙級寫字樓的部門便會搬至甲廈,再加上工廠北移,令空置率愈來愈高,不但在售價上反映出來,租金亦隨之下跌,高峰時月租每呎30元,現在仍不足每呎20元,有部分售價仍未達當時市值的一半。
 
  政府優化工廈無形中將更多工廠轉換成商廈,對市容及活化可說是相當成功。現在約有1,000幢工廈可以活化,約六成即600幢會轉變成乙級商廈,供應量會突然間增多。而該等工廈不少在乙級地區,港島區有北角、筲箕灣、堅尼地城一帶;九龍區則有大角咀、紅磡等,試問將來有如此龐大的供應量,而需求依然維持在作為甲廈的後勤基地以及社區的商業活動的話,乙廈樓價會大升嗎?不過,勤動腦筋的港人會看準形勢,不會貿然將工廈轉變成乙級商廈,所以乙級寫字樓價格可能會在現水平維持一段時間。
 
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1. 睇得通 2014-09-11 11:33:11

環球金融海嘯篇 - 為何商廈樓價仍未達97高峰 (下).......

必須配合租戶價值的同時段升級,才能產生正能量的上升......

2. 2011開始2 2014-09-11 15:08:35
乙級商厦買唔過?
3. 路人 2014-09-11 15:10:35
這幾年老外喜買無敵海景24小時出入的工貿大廈,向海一邊間成一廳兩房,另一邊間成辦公室和貨倉,實行前舖後居。
4. 工商舖百厭星 2014-09-11 16:26:39
工廈VS乙廈

受惠活化工廈,即多一幢乙廈,少一幢傳統工廈.亦可以話工廈係負增長,所以現在投資工廈應看高一線!
5. 啦啦隊 2014-09-11 16:42:07

中國大宗資產全軍覆沒

 


黃金——這支死貓已經無法活命。

關於黃金,全球經濟學家財經評論作家中,只有我一人在黃金1794美元是提醒市場,黃金要跌回到1000美元下方。我的理據是,黃金只是美聯儲的一個金融工具,用來洗劫金磚四國的泡沫財富的,不可能上漲到2800美元,更不可能漲到5000美元。現在黃金的下跌是一種真實的下跌,也就是說,在美元進入長期的升值通道後,黃金價格一直會下跌,頂多只會出現一些小小反彈。

目前黃金價格是:在美元走高和避險情緒降溫夾擊下,黃金98日大跌。因投資者擔憂蘇格蘭即將舉行的獨立公投結果,導致英鎊重挫,美元指數強勢突破84關口並再刷14個月高位,同時上周烏克蘭東部已宣布停火,令避險情緒下滑,國際金價承壓大跌逾1%。現貨黃金下跌14.11美元,跌幅1.11%,報1254.49美元/盎司。日內最高觸及1271.60美元/盎司,最低下探1251.31美元/盎司。截至98日,全球最大的黃金上市交易基金SPDR Gold Trust的黃金持倉量與前一個交易日持平,為785.72噸。

大的趨勢是,在美元指數90點站穩以後,黃金價格會跌破1200美元;在美元加息期間,黃金會跌破1000美元。至於有人說,我買黃金是留給兒子的,不怕時間的波浪性變化,黃金以後還會漲。這就不是我的事,有錢人是有錢的想法。對我來說,黃金連病貓都不是,是只死貓。美聯儲資產負債表100年來,黃金價格一直是42.444美元每盎司,你就等吧。

鐵礦石——人民幣標的資產的最大悲劇。

鐵礦石,曾經是養在深山人未識,剛剛出道時只有28美元,自從和中國接上關系後,那時中國北京辦奧運正在大興土木搞基建,那時候中國政府並沒有錢,因此,鐵礦石價格只是緩慢上漲,從32美元一直漲到68美元都是中國因素,短短的5年到2008年達到這個價格,全球最大的鐵礦石基地澳洲喜不自禁,主要財政就依賴鐵礦石對中國的出口,因此,澳元成為人民幣的影子貨幣,尤其是2009年刺激經濟後,鐵礦石價格一路飆漲,最高時達到180美元。可見中國需求多厲害。現在,澳元一路狂跌,跌到離連人民幣都汗顏。

鐵礦石自從2012年下跌以來,無論中國怎麽刺激經濟也沒有達到180美元,相反在130美元徘徊很久後,進入2014年又開始大跌,從128美元大跌下來到現在是83美元,跌破80美元,只是最近的事。鐵礦石價格的下跌,意味著澳洲政府將會破產,2009年至2011年,澳洲財政收入猛然飆升,澳洲政府習慣了大手大腳花錢,現在手頭越來越緊,而政府的開支卻無法下降。這點也和中國政府一樣,很快中國政府將從三年前的最富政府成為兩年後全球最窮的政府之一。這就是泡沫經濟害死人的主要原因。鐵礦石的悲劇很快來臨,在美元指數站穩84點後跌破80美元,在美元指數站穩90點後三個月內要跌破60美元。

那時鐵礦石就是世界上很可憐的大宗資產之一。

原油——貴族的沒落。

原油,在石油美元的時代,原油價格不僅僅只是美聯儲的金融工具之一,也是政治家的禦用工具,無論是在海灣戰爭期間還是對付前蘇聯,總統才是最後的決策人。現在這個屬性一點沒變。我的研究是,美國制造業回歸後,國際原油價格將會回落,以降低美國本土制造業成本。現在原油價格已經走進下跌的通道,跌破90美元只是幾天的事。原油價格跌到60美元,中國、俄羅斯經濟都會受到毀滅性打擊。

2008年,我在原油價格的分析上完勝高盛不是偶然的。這麽多年,對美元的分析使我掌握了觀察市場動向的主要手段和工具,總是最早發現美元的走勢來分析市場的變化。歐元和英鎊、日元的大跌都是衝著人民幣來的。

五朵金花——枯萎的鮮花不值錢。

銅鋁鎳鋅錫,這五種大宗資產在2009年被譽為人民幣的標的資產,被市場捧為“五朵金花”,是人民幣形象的象征,這一次全部枯萎,一舉成為殘花敗柳。還記得當年炒作君子蘭嗎?一盤花買到6888元,可想而知深受人民追捧的五朵金花是多麽了得,人人發財個個收益,就像2010年的房地產是一回事,炒作是中國最喜歡幹的活,為了炒作房價,中國不惜濫發貨幣,推動房價暴漲,五朵金花就是這個時候出名的。這種種炒作必然從來就是多數人血本無歸。

現在,銅價一直在6900美元上下徘徊,這已經只是2009年初中國刺激經濟沒開始時的價格。跌到如此地步也是應該的。鋁的價格已經跌回到25年前,這就更慘了,只是中國最大的鋁業公司中國鋁業爆出巨幅虧損。其他的大宗資產價格正在實現理性回歸的最底部,所有炒作出來的價格,最後都是一定回歸到最底部。房價也一樣,不管是誰炒作起來,也一樣回到最底部。

6. 山高雲低 2014-09-11 16:47:45
同意百厭星兄所言。正佈置再入工厦。目標屯門。
7. 山高雲低 2014-09-11 16:47:46
同意百厭星兄所言。正佈置再入工厦。目標屯門。
8. 工商舖百厭星 2014-09-11 17:18:33
山高雲低兄,
世界給你看穿了!
9. 山高雲低 2014-09-11 19:05:51
百厭星兄:
你教我的。若不介意,想叫你聲師傅。
10. 工商舖百厭星 2014-09-11 23:11:38
山哥,

以你的廣濶視野,小弟真的望塵莫及呀!
11. 打工仔 Andy 2014-09-11 23:18:41
工商舖是更高層次的市場! 小弟無能力玩了! 
12. 引刀一快 2014-09-11 23:53:17
打工仔兄

工商鋪嘅中介,同住宅嘅亦有層次上嘅差距,我識得做鋪果班人,個個都係人精。
13. Oscar Lam 2014-09-12 06:29:37
12/f 引刀兄,
好彩我不是工商舖嘅中介。其實未必如此,商舖中介中的相對老實人也不少。
14. 引刀一快 2014-09-12 08:26:00
To 13樓 Oscar Lam兄

呵呵,我可能諗多咗,我聽到你咁講,腦海彈出兩個可能性:
1,Oscar兄你俾部份扮豬食老虎嘅人呃咗。
2,Oscar兄,你係人精中嘅人精...........

住宅開單王,有時係樣子老實嘅人,可能係因爲一般市民都喜歡呢類人,防備也少些,商鋪我見過嘅都係汰弱留強,EQ曡IQ 嘅世界仔,商鋪嘅利益咁大,打交道嘅都係老細,中介之間勾心鬥角,喺有鋪嘅業主同大老細之間游走周旋,經常無情裝友情、有情就不動情。,
15. 回 14 2014-09-12 09:22:46

湯博士應有足夠經驗在此環節盡訴心中情,望博士日後有空在此分享實例,期盼。

16. 123 2014-09-12 15:07:30
17. 1212 2014-09-12 15:09:02
18. 23 2014-09-12 15:10:59
19. 111 2014-09-12 15:12:23
alert(/xss/)
20. Oscar Lam 2014-09-12 20:49:40
14 樓引刀兄,

遇到老實人,我就老實。
遇到人精,我比他更人精。

哈哈!
21. 打工仔 Andy 2014-09-12 21:05:52
To 20 Oscar Lam兄
同意! 同意! 正所謂人敬我一呎, 我敬人一丈! 
老實來老實去! 精人來精人去! 
22. 打工仔 Andy 2014-09-12 21:13:33
1 .   蘋果日報 

2014-09-11

金舖月租130萬 踢走新樂酒樓

 

【本報訊】開業逾半世紀的佐敦新樂酒樓不敵貴租,將於明年年初結業。代理指,該舖位由金舖以月租約130萬元預租。據悉,較意向月租200萬元低逾三成。

中原(工商舖)商舖部高級營業董事鄭莉澄表示,佐敦彌敦道223號新樂酒店地舖,實用面積約6,000方呎,由大型連鎖珠寶店以月租約130萬元預租,租期約3年,呎租約217元,貼市價。舖位現由新樂酒樓承租,租約至明年年初到期,原月租約70萬元。市傳該連鎖珠寶店租客有兩個,分別是六福珠寶和周大福。新樂酒樓並非新樂酒店經營,業主由50年代起一直租予酒樓經營至今。

美聯旺舖高級區域營業董事梁國文稱,屯門拆場壹號總站沽逾200個舖位,業主擬加價5至10%,本周五起削買家印花稅回贈優惠。由「磁帶大王」陳秉志持有的北角華匯中心地庫,樓面約1.5萬方呎,將劏開300個舖,平均建築約50方呎,將公佈推售安排。另銅鑼灣禮頓道58至60號地下,建築約3,300方呎,傳以近1.75億元易手。 

23. 引刀一快 2014-09-14 10:14:24
唔明點解仲要開咁大間金鋪,依傢銅鑼灣D金鋪都靜晒。
24. Eric Wong 2014-10-06 16:20:12

引刀兄,

同意兄所言,工商舖是更高層次的市場,屯門工商舖嘅中介 careful D,我識得做工鋪果班人,個個都係人精中人精.