法子《為什麼一手樓價沒有把二手樓價壓下》
2014年7月13日
友人問：「法子，可否解釋一手平過二手下，二手為何繼續破頂呢？」
這問題問得非常好。自從上年一直有很多地產界前輩認為「一手樓開售將會劈價，二手樓價將會"支持唔到"而跟隨下調」。（詳情請看節錄1）
但經過一年，事實剛好相反。二手樓價不但沒有被一手樓的「劈價」壓下，而且還節節上升。何解？
簡單的答案是「唔夠樓」。
此話何解？其實好簡單，很多評論員都這，一手樓一劈價推出，二手樓就抵不住。但如果一手樓的「總數根本不足」呢？長策會計過，每年私樓要有1萬9千個才足夠。過去亦證明，每年1萬2千個這數量根本就壓不下樓價。現在的一手樓數量，根本不夠。
現在的一手供應量還不夠，所以我上面說「為什麼一手樓價沒有把二手樓價壓下？」原因是「唔夠樓」。
大家應該看到，一手樓太多人爭，大部份人也買不到（昨日楊怡搞了一整日，最後也買不到），批人就回流二手市場，而二手市場又只得兩3個鎖鍉盤，要買就要搶。大家話，問題的核心是否「唔夠樓」？
在此帶出一個重要的問題，為什麼唔夠樓的情況下，發展商唔再賣貴一啲。
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節錄1：地產站【專訪】施永青料樓價續挫 豪宅新盤看跌2成
2013年12月16日
中原集團創辦人施永青認為，2014年上半年樓市會持續調整，預期豪宅及新盤價格將從現水平下調15%至20%，中小型住宅價格下跌5%至10%，而調整期較長。
施永青表示，2013年2月政府推出雙倍印花稅時，樓價應該開始下調，但是當時被「白居二」效應刺激，小業主減慢減價速度，令樓市調整的延遲至第三季才開始。他指出，是次樓市調整是由一手樓帶動。「發展商送釐印費吸引買家，只是其中一種招徠之術，長遠始終要減價賣樓，相信新盤減價陸續有來，可以說發展商減價賣樓的號角已經吹響，未來新盤及豪宅樓價，將下跌15%至20%。」
新盤減價賣樓 陸續有來
他進一步解釋指出，二手市場中有6成小業主已經「供滿樓」（沒有借貸），所以小業主減價賣樓的壓力較細。發展商減價賣樓的壓力相對較大，尤其是大型發展商，無論市靜市旺，他們每年都有一定數量的新盤要發售，若果因為市道差而押後今年的賣樓計劃，明年的樓盤又要推售，兩年的新盤堆積起來更難賣，可以說是拖得半年，也拖不了一年，所以說發展商的賣樓壓力相對較大，相信減價賣樓的發展商陸續有來。
二手每月5千成交 現再生力
另外，施永青指出，健康的樓市必須依靠二手市場產生購買力，現時政府辣招截斷大部分換樓市場，加上發展商不斷減價搶客消化購買力，雖然短期時間內營造到不少成交，但僅局限於一手市場，二手市場缺乏再生能力，當購買力消耗到一定程度時，樓市交投又再次放緩，令調整期相對較長。
至於調整期何時完成，施永青認為，樓市調整第一個現象是，要有承接，若二手市場每月重回5,000宗的水平，二手市場才算有再生力，方可支持樓市，按目前的市況，成交量根本無法增加，所以預期2014年上半年都不能完成。
至於下半年能否完成，則還要看其他因素，例如中國經濟、中央對香港的政策等。「據我個人觀察，近期來港買樓的內地資金有所增加，特別是投資全幢式的商廈個案不斷增加，不知是否中央擔心有人撤資，所以開放資金來香港掃貨，反映中央仍支持香港穩定。」
至於市民置業取態方面，施永青指出，現時的樓價水平，可算是仍處於周期性的偏高水平，雖然價格仍有下調的機會，但總不能因為米貴而不吃飯，不能因為樓貴而不結婚。對於用家而言，現時入市好處是較少人搶盤，而且有價講，較容易找到心水盤。至於投資者方面，由於現時樓宇投資者是政府打擊的主要對象，所以若想買樓投資的人士可免則免。（系列之一）
