| 隨著資金不斷流入香港，港元亦屢屢觸及強方兌換線，自去年以來一直無甚生氣的香港樓市逐漸透露出絲絲暖意。南都記者注意到，就連香港特區財政司司長曾俊華也于近日發表網志表示，特區政府會密切監視資金流入樓市的情況，不會掉以輕心。 “歐洲央行降息之後套利資金多了起來，香港樓市的利空政策基本已經明朗化，投資者在這個時點入市不確定因素比去年會小很多。”深圳一位房地產業界人士對南都記者說。 來自香港差餉物業估價署的最新數據也顯示，今年5月香港整體私人住宅樓價環比升近0 .8%，連續兩月回升且升幅正慢慢加快。私人住宅整體租金也在繼續上升，5月環比漲0 .26%，但較4月0 .32%的升幅有所回落，中小型單位租金仍然比較搶手。 熱錢解凍香港樓市 截至上周四，香港金管局已經累計7次向市場合計注入208.01億港元資金，以確保美元兌港幣匯率不至於升破7.75的強方兌換保證線。僅9、10兩日，香港金管局就先後向市場投入19.38億和25.96億港元，12個小時內就向市場注入45.34億港元。 分析人士稱，目前香港市場吸引資金流入有內外兩大因素驅動。“一是外圍套利空間存在，雖然美聯儲在逐步退出寬鬆貨幣政策，但歐洲央行還在進一步加大寬鬆力度，逐利資金還是有配置的需求；二是香港資產市場整體的估值還比較低，特別是中國背景的股票估值更是接近底部。”香港一位市場分析人士對南都記者稱。 但顯然，資金的持續流入並不僅僅只推高港股，已經持續盤整一年左右的樓市也在最近出現明顯反彈。整個6月份，香港樓市出現了罕見的反彈行情，二手樓成交登記量創下去年香港政府推出重稅調控16個月以來的新高。當月全港10大標誌性小區二手成交量比去年下半年升近60%，成交均價也有8個出現回升，其中沙田第一城成交均價今年上半年上升了7.6%。 “早前香港政府放寬了對雙倍印花稅的限制，二手的樓價和一些新盤成交有所上升。一些發展商下半年也會加速推盤，陸續推出的一手樓盤有可能也會刺激到剛性需求。所以可以看到，許多資金對地產市場比較樂觀。”申銀萬國研究(香港)首席分析師陳鳳珠向南都記者稱。 數據顯示，當月中小戶型的租售指數升幅最為顯著，市場認為是去年8月積蓄至今的自住需求大量釋放所致。數據顯示，面積最小的A型戶(面積430方呎以下)升幅最高，指數創下歷史新高的267.4；當月漲幅也達到0 .94%，同樣是歷史新高。略大一些的B型(面積430至656方呎)的升幅僅次于A型，最新指數報233 .2，也較上月上升了0 .91%。 市場分析認為，自住需求一方面擔心香港中長線住宅供應可能依然會趨於緊張，另一方面外圍資金湧入也促使購房人心理需求變化。幾項因素加總，導致一度冰凍的需求開始逐漸釋放出來。 下半年或穩中有升 新地董事總經理雷霆日前亦表示，由於最近香港市場上多個新盤銷售情況都比較理想，下半年香港樓市預計將平穩發展，樓價也將繼續穩中有升。 陳鳳珠亦向南都記者表達了類似觀點。“雖然部分人出現瘋狂情緒，但現在市場相對比較平穩，大幅度的上升不太可能，因為畢竟還是有許多的政策在打壓樓市。”陳鳳珠稱。 在市場回暖情緒的鼓動下，香港市場不少研究機構也一改以往的看空態度，認為香港樓市下半年將逐步從下行通道中走出來。去年曾經預計今年香港樓市將大跌20%-30%，平均跌幅25%的摩根大通，最近的報告就認為香港樓價已經見底。花旗近期發佈的報告也認為，香港市場中小型住宅樓價經過15個月“整固”，目前已經“見底”，今年內不會進一步下跌。 “這種轉變是比較戲劇性的，因為香港市場的資金進出受外部因素影響很大。機構一年前的報告不可能預計全球主要央行的貨幣政策操作方向。在2012年，香港市場還一度因為預計Q E3退出大跌，後來反而迎來了Q E4，這其實就是聯繫匯率制度的一種常態———跟著全球市場水位走。”深圳某私募人士對記者表示。 值得注意的是，亦有學者認為如果不是去年特區政府入市干預，香港樓市這一輪的上漲其實還沒有結束。也就是說，目前房價雖然存在泡沫，但需求依然旺盛，也因此跌幅會比較有限，只要市場信心反轉整個市場的情況就會陡然逆轉。 這確實是香港樓市需要面對的直接挑戰。前述受訪私募人士即表示，目前來看歐洲問題拖累了主要央行的退出步驟，導致資金反而湧入。但這種格局也不是完全無法逆轉，目前全球經濟複蘇的不平衡性依然強大，香港樓市再次變臉也不是完全沒有可能。 | 
