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政府可以調控樓市，但不應控制樓市商業交易

2014年5月8日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　上星期五晚，美聯黃子華請食飯，我有幸敬陪末席，向各位物業投資界前輩偷師，有人認為當晚氣氛應該不會很好，但我又唔覺得，在座各位投資者均身經百戰，深諳物業投資之道，在政府出招壓抑樓市之時，實在宜守不宜攻，大家得閒坐埋一齊，食餐飯，吹吓水，而且各投資者借貸率不高，租金收入不俗，DSD傷害不到他們，反而會傷害香港經濟，香港官員心知肚明，不過，DSD已出，並沒有可能收回，就算明知道是錯，亦不得不繼續推行，直至香港經濟有結構性傷害，才會考慮撤招。

　　有很多人唔明白，點解有人話買唔到樓住，政府便出招壓抑樓價上升，以便那班整天叫囂的人可以上車，而當時樓價上升，的確是有一些地區炒家大言不慚說炒樓很容易搵食，並且將政府的九招十二式不放在眼內，DT推出SSD亦是無可厚非，他的目的亦是打擊那班炒家，而且，SSD並不會傷害香港物業的商業活動，到後來CY推出的BSD與及DSD便不同，DSD目的是專注打擊香港商業樓宇的活動，DSD可以說是非常成功，令致香港商業樓宇活動死寂，我真的不明白，政府明明是打擊炒賣住宅樓宇，點解會控制商業樓宇交易，這點與香港作為一個世界金融中心角色有所衝突，再講淺白一些，即是有人投訴在藥房買不到奶粉，政府除了推出限奶令外，連其它藥物，生活用品都限購，請問藥房如何做生意，如何有錢出糧，交租，交差餉等，難度藥房又不是低價入，高價出，亦是炒家所為，其實，管制是沒有用，只要多供應，自然會出現競爭，商品價格自然會平穩，高壓管制又有什麼用。

　　不過，DSD仍然未通過立法會，可以說尚有轉彎餘地，我相信在BSD通過立法會時避席或者投棄權票的二十九位議員，今次應該不會避席，而DSD相信要到九月，十月當立法會議員休假完畢，重開議會時才會投票，我又相信DSD今次不能通過立法會的機會很大，最低限度政府會作出一些重要讓步，而高鐵工程延誤事件，已經使到張炳良官威盡失，如果他不丟官，一定會十分感激立法會議員高抬貴手，對DSD作出讓步亦是可以理解，不通過亦有可能，所以，我與黃子華等打賭，如果DSD原裝通過我就請食飯，唔通過就佢請，不過，若果真的是通過，做物業代理的一定是食都無味，所以，我稍稍改動打賭內容，若果唔通過就我請食飯，DSD通過就唔食，費事酒入愁腸，不過，唔會化作相思淚，是會令人很容易醉，使我想起酒仙李白一首詩，當時李白為阿叔外號「迷魂鎖」李雲餞行，正是離愁別緒，好容易飲醉，當晚亦有物業代理飲醉，於是我又做酒仙，不對，是走先。

　　　　宣州．謝脁樓餞別校書叔雲

　　棄我去者，昨日之日不可留。
　　亂我心者，今日之日多煩憂。
　　長風萬里送秋雁，對此可以酣高樓。
　　蓬萊文章建安骨，中間小謝又清發。
　　俱懷逸興壯思飛，欲上青天覽明月。
　　抽刀斷水水更流，舉杯銷愁愁更愁。
　　人生在世不稱意，明朝散髮弄扁舟。

　　（謹將這首詩送給利物浦球迷，曼城剛剛贏維拉4比0）

上一則：

高鐵危機（2）調查，其實已經是一個答案

下一則：

千祈唔好阻住別人買樓或者賣樓

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1. 法子 2014-05-08 08:52:39

2. 亮劍 2014-05-08 09:57:01

呢個 DSD 簡直係中產向上流嘅惡法，唔大幅修訂都唔得！

舉一反三，有對月入過 10 万，要交標準稅嘅夫婦，他們育有幼兒一名。

他們有間市區兩房值 8 球，仲爭按揭 2 球。

拒哋有可變現短期投資共 3 球幾，無其他負債。

現在我請問政府，呢對夫婦點喺只搬一次嘅情況下，可以兩房換一個 12球三房單位？

俾少少提示：

過千萬嘅物業只能按一半，咁首期就要俾 6 球，仲要係估足計。

如借6 球分25 年去供按揭，就算加上壓測他們供樓都係好鬆動嗰隻。

先買後賣他們要付稅費過百万，再加上首期即係最少 7 球，請問中產點班？

先賣後買他們可解決首期不足問題，同時可少交幾拾万 DSD，但他們一家人就要喺短期搬兩次屋，小朋友慘被玩殘，情何以堪？

唔好以為 12球單位好巴閉，一千呎唔夠仲要係計建呎！！

想出呢個 DSD嘅人，唔知有冇細路要養？

3. mer1974 2014-05-08 10:29:10

"呢個 DSD 簡直係中產向上流嘅惡法" - x 1000! 正一打靶惡法！

小弟最近換樓，為咗避百幾萬無辜辜的DSD 及先買後賣突遇市況逆轉之風險，唯一出路就是先賣後買，中途要一家避住 serviced apartment 1 個月。

4. 小陽 2014-05-08 11:16:45

回亮劍兄，

完全明白苦況，尤其兩公婆要返工，個B又細，簡直擾民,

湯博士識得達官貴人多，唔該幫我地中産出聲，而家傳媒，中産票源民X黨全部向下流，打開報紙以為回到過去，文化大革命，鬥地主。

5. Alan Pepper 2014-05-08 11:28:34

At least the government should increase the 6 month transition period to 1 year. Because 6 months is realistically not enough time for moving, renovation finding an apartment etc. The person who put down 6 months is an idiot and clearly does not have experience in a real life situation.

6. 香港無奈 2014-05-08 11:55:18

小弟正在看，想換大單位。

五一勞動假期，有8組人看我的單位。

五六佛誕假期，也有6組人看我單位。

就是盤源不夠。

不夠好鬼煩，看中的大單位，業主不肯落價，我沒有理由平賣我單位掛。。。

7. DSD惡法 2014-05-08 12:10:18

亮劍兄真係講中我心事......我地呢一班有小小儲蓄,有兒有女,想換/或買多一層為老來打算的家庭比政府玩到企左係度........又嬲又無奈..........

8. ... 2014-05-08 12:16:09

最憎就係未立法先收稅, 同預繳稅一樣, 人工都未賺就收定先....

9. 鐵石心腸 2014-05-08 12:28:23

狼震鷹仲硬過塊鐵，點會讓步？好高興博士終於放過DT一碼，其實無謂怪政府，怪狼震鷹夠啦！

10. 正確題目 2014-05-08 12:37:52

炒家可以調控樓市，但不應控制政府推行棘招

11. 亮劍 2014-05-08 12:53:01

連襯地淋都識得講 6 球嘅單位，都只係上車盤！

咁如果有揾倒嘅中產，一心想嚮應 DＴ走去生兩三個。

那買間市值千多万嘅三房兩廁都只係最底武力咋！

你政府要買呢 D 拾零球單位嘅人要交 3.75 % SD ，已經極之唔合理！

現在你們仲要人限時限刻去換樓，否則罸多 3.75 % DSD，咁直頭係搶錢無極限！

還有一件唔合何車嘅嘢，就係嗰 D 仟零万嘅單位究竟有多大？

可叫呢種做豪宅嗎？

點可能要人攞成 50 % 做首期呀？

以一个 12 球單位計，你多咗呢成幾兩成首期，代表人哋要儲多三五七年錢！

到時點做 20 年以上按揭呀？

咁呢 D 單位還可以俾港人買倒嗎？

12. 小陽 2014-05-08 13:33:19

10樓師兄俾傳媒和政府一流經濟學家D報道中毒太深，我好多謝老豆教識我要有獨立思考，不要人云亦云，D世叔伯當年就係信左報紙千里遙遙由東南亞去到中國，點知餓到儍左

13. Vvv 2014-05-08 13:38:04

回十樓，

依家樓市好多炒家，佢地勁個周乂股票老手，叫信眾跟佢入貨，跟住就一齊賺！

14. 順民 2014-05-08 13:46:06

5/F Alan speaks quite well, the guy who set the time limit of 6 months are from head to tail an idiot ! I don.t thing 6 months transition period have enough time for a whole family to achieved so many things include : selling house, buy another one new house , then relocate from one place to another......
what stupid !

15. Ed 2014-05-08 14:16:56

To 2nd Floor 亮劍:

What a good example! Hope somebody who's working in government related dept can reaad this. DSD is a really stupid idea.

16. to Alan Pepper 2014-05-08 14:21:37

絕對贊同.

小弟試過換樓, 裝修要橫跨農曆年, 停工幾近個半月, 傢俬又做錯. 由收樓到入住, 搞左半年. C FU同我講, 這很正常呀....

裝修唔搞到9成, 點敢放自己住緊果層? 到搞到9成才開始放, 又點會有足夠時間去完成交易?

17. 村長 2014-05-08 14:27:17

劍兄:

其實好易, 買多一二個細價收租, 連自住樓出租埋, 自己去租乜豪宅都得, 除時仲有錢袋

Stamp 平一大節, 又慳佣

政苦迫我咁做, 我自己都行緊.

18. 亮劍 2014-05-08 14:33:10

Ed-----你要是有朋友D仔女係就讀於國際、直、私中小學校，問問拒哋，肯定仲有好多類似嘅苦水個案聽！

19. 回 10 2014-05-08 14:33:22

沒有 "棘招"，

只有辣招或辣椒。

20. 新裝修完重有好多甲醛 2014-05-08 14:39:19

裝修令逾百幼稚園生集體流鼻血？

http://www.881903.com/page/zh-tw/audiocolumndetail.aspx?itemid=716687

21. 蜕变中嘅懶人 2014-05-08 14:42:27

懒人記得早2、3個月前，樓市一些灰暗之際，法子兄、亮劍兄、PP兄極力预言樓市今年7月將爆边，亮劍兄更以井喷式去形容，之後湯博士更指出此预言將提早出現，上月，樓市果然出現掃筍盤小陽春，至今漸形成零散搶盤潮，雖然程度離井喷式爆升仍有距離，但時間上距離7月中仍有2個月時間，前輩嘅预言喺懒人半信半疑眼前展現咗曙光，深深拜服。

懒人心中有疑團：近來多個貨尾新盤如東涌星會銷情起色不大，如尖咀海魚要折扣加至24%促銷，銷情好嘅如風會要靠貼2手價至大賣，跟住有幾個大盤將應市，如鯇魚海灣1700伙大盤臨近登場，估計又係低開試水溫，在有機會連環新盤低開壓2手预期下，2手樓要喺7月中形成井噴式爆升，首先要新盤高溢價大賣至有可能，難度不小。

懶人想請教各前輩，至今係咪仍然有信心预期7月中，樓市井噴式爆升會應驗呢？可否透露分析理由供網友學習呢？懶人深信有不少網友同樣期待中，謝謝。

22. 大閘蟹 2014-05-08 15:34:45

現時1~2年都缺貨，不過2017年‘大閘蟹’無限供應。

請耐心等候。

23. 亮劍 TO 蜕变中嘅懶人 2014-05-08 15:57:51

近半年我講井噴嘅有幾篇，但我好似冇話今年會有井噴喎！(我認為大跌市之前一定會井噴乃事實)

亮劍 2014-05-02 12:04:39

現在各地產商點喺香港玩地產：-

長和系-----拒哋應該估計於 2017 - 2019 年應爆煲，但在此之前應有井噴出現，咁他們的做法，應該係唔好入嗰啲要攪幾年才賣得嘅地皮；扣實快將落成嘅樓盤睇位賣；將其他到價嘅資產陸續沽出或分拆。如果我估計冇錯的話，小超會於臨爆前嗰段井噴期，就大手出售下樓宇，然後順手來个世紀大供股籌，補充彈藥以便在災後執平貨。

亮劍 2014-02-10 10:47:06

現在當港樓只有十個人玩，其中五個已經係業主，四個有政府關愛住公屋，咁中間那一個乜都無嘅，我稱之為「敲起喪鐘的一人」！

好奇怪每一個政府都對呢條友特別「關照」！

例如97前後，香港就起夾屋、攪租者置其屋及發放首次置業貸款幫佢哋迫上車！

而美國就整次按、日本就玩供三代！

而呢一個人，又通常係邊緣置業人仕，他們遊走於買同唔買樓之間，咁你政府幫到手囉喎，咪趕埋呢架尾班車啦！

但喺絕大多數情況下，呢條要接受政府政策支持先上倒車嘅友仔，通常都係低佢唔買，反而到咗就來爆嘅高位先嘈，話要乜要物，要生要死，咁政府俾人迫埋牆角，咪整個白居2出來止咳攞彩當做咗囉！

樓房週期大約十幾年，其實只有最終嗰年多先係高危期，因為喺呢年幾就會玩噴泉式上升，九成升得好急，成交又好大，啲買家又最多烏下下盲搶之徒，同埋槓桿普遍做到好盡！

咁攪法就算有小學六年班學歷，都知價又搶高，槓桿又高，仲有連最後買家都出埋，咁邊有下手接貨？那麼嗰市唔死唔爆都無天理！

咁現在香港有無人孕育牛三井噴的土壤?

敲起喪鐘的一人出咗未?

買緊樓嘅人有無乞當借搏盡非理性?

如答案係「三點不露」，咁要跌五成絕對有難度，但呢度並不包括那近一千個白居2買家以及其餘於呢年零飛撲入咗居屋嘅人兄，無論係白表、綠表、補左或未補價！

亮劍 2013-12-27 16:36:58

年時，有用家在美國以1萬枚Bitcoin買兩塊價值約25美元（約195港元）的薄餅；事隔三年，德州4月初一名用家以竟以300枚Bitcoin購入一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車，升值能力叫人吃驚。

喺今年 12 月初 Bitcoin 俾中國大媽炒到 1240 美元，即係一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車，你用 32個Bitcoin 就可買下，或如果你用1萬枚Bitcoin，就可買成百万件薄餅！

咁從任何角度來睇，呢啲唔係泡沫係乜？

咁香港樓市有無泡沫？請睇睇拾多年前發生咗乜事先！

喺 1996 年頭，CCL 做 55.81 ，全年計CCL平圴約65.3。

在 1997年 10月， CCL去到 102.93 先爆，全年計CCL平圴約 93.05。

即CCL可以一炮過由 96年低位，經 22個月，升足 84.43 % 俾你睇！

就算計 96年平均，都升足 42.5 %，如此升幅，才叫井噴！才可叫泡沫！唔爆無天理！

後市點睇？首先你知我係好友底，由今年初開始，我走去問過唔少收緊租嘅老友，咨詢拒哋收租情報，他們絕大部分都話，下一條約會加租，有D 仲狼到加兩成幾(但仲係低過市價)！

呢幾年我身邊唔少朋友唔聽我話，他們狼到走去沽空自住樓，然後轉做租客搏低位平倉，拒哋為保留多點彈藥，有 D 由三房有套廁變兩房，有 D 由西半山轉北角，有 D 由東半山轉西環尾，但不約而同他們都喺呢幾个月問我點攪點再上車！

事不尋常跟著我個群組就走去調查下各區地代２手放盤情況，點知結果好令我哋咋舌，嗰 D中小型匙、實、到價盤全面性急跌，同他們老闆公開的言論南轅北轍，有古怪！

我又睇倒 + x 哥將拒 D 就來拆棚嘅盤，死扣爛扣，發售日期一再押後，呢鑊冇嘢？我死都唔信！

再結合我們成班人同政府計計他們有幾多土地彈藥喺手，結果已經由 PP 公報，因此我哋一致認為政府呢鑊杰等爆邊！(即反覆上升最少一成)

24. 順民 2014-05-08 16:00:29

博士：
請恕在下多言﹐有人既不自量力﹐不顧現實而追求幻想﹐你又何必為其抽刀斷水﹐舉杯銷愁呢 ﹖以閣下今日財富﹑名聲﹑地位大有條件可消遙世外獨享風流。不如學吓晏殊咁：

一向年光有限身
等閒離別易銷魂
酒筳歌席莫辭頻
滿目山河空念遠
落花風雨更傷春
不如憐取眼前人
好過啦 ﹗

25. 香港可奈 2014-05-08 16:02:40

甘你可以同业主講‘你依家唔平啲賣，再遲啲可能更平呀!’

洗唔冼人教呀，，千奇唔好比老闆知你甘样賣野呀。(炒硬).

26. 鳥語花香 2014-05-08 16:33:57

Sure,香奈兒。

賣花使者格言:見人講人話，見鬼講鬼話至㩒撈.

醒啲啦。

27. 肥婆四 2014-05-08 18:28:09

提起藥房買奶粉，年初親友托買思敏兒1號奶粉，我先到超市睇一下價錢，一鑵279元，再到藥房問價196元一鑵，咁都相差83元，認真利害。照計的利潤深過起樓又少工夫！我地係茶樓用個白飯都要10元，噙日煮飯婆買粉葛做扣肉20元一斤，我嘩一聲，佢話賣咗好奈啦！咁嘅情景，你話點可以平間樓比人呀。

28. 蜕变中嘅懶人 2014-05-08 18:29:18

多謝亮劍兄回應，原來懶人將井噴同爆边當同一樣野嚟諗，錯咗，要再做功課，謝謝。

29. 政治瘋子 2014-05-08 21:11:11

政府可以調控樓市，但不應控制樓市商業交易???

我現在倒希望有政治瘋子推出私有財產公有化運動議決案!!!

30. to 29/f 2014-05-08 23:18:18

同意!!支持住宅配給法!一家一宅由政府分配!買第二個單位打極重稅!!完全趕絕住宅投資市場!

31. 法子 2014-05-08 23:32:12

回21樓：

飲多咗，返緊屋企，好在無揸

32. 法子 2014-05-08 23:32:31

車。

33. 法子 2014-05-08 23:33:16

噢！原來3傻覆咗你。

34. 法子 2014-05-08 23:34:48

樓價唔會永遠升。

利息嚟緊只會升唔會跌。

35. 法子 2014-05-08 23:35:48

呢啲說話，食飯時又聽。

36. 法子 2014-05-08 23:37:11

我問：「樓價咁幾時跌？」

（靜哂）

37. 法子醉咗？ 2014-05-08 23:42:58

法子醉咗？寫嘢一截截咁？

38. 法子 2014-05-08 23:43:21

講極都唔信。係都要沽樓，仲檔我害佢。

39. To 22F 2014-05-08 23:44:40

大閘蟹年年都有，九月圓臍十月尖，唔使等到2017年。

40. 法子 2014-05-08 23:45:06

我話：「係咯喎，8成人睇淡，沽樓，你幾時見過香港有咁多智者？」

41. 法子 2014-05-08 23:45:52

我話：「8成人領嘢就有」

42. 小陽 2014-05-08 23:46:52

亮劍兄，

真心覺得你寫得好---/like爆

我有一個問題，爆邊上一成都Ok，但會唔會大跌呢？

我自私地想樓市平平穩穏，吾大升都OK，不大跌就得

43. 法子 2014-05-08 23:46:58

再問佢：「咁點解你覺得有泡泡呢？」

44. 法子 2014-05-08 23:47:35

再問佢：「咁點風你覺得有泡泡呢？」

45. 法子 2014-05-08 23:52:06

佢話4升咗哄多咪有沿沫囉

46. to 30/f 2014-05-08 23:52:37

同意!! 支持男女配給法! 一男一女由政府分配! 結第二次婚要打靶!! 完全趕絕男溝女、女溝男市場!

47. 法子 2014-05-08 23:54:08

接住又扣帽子，你係炒家！

48. 法子 2014-05-08 23:54:47

我09年到而為無限樓㗻

49. 法子 2014-05-08 23:55:40

原來你出火

50. 法子 2014-05-08 23:57:13

生話：「我有買，你就話我係火家，生無買你話我出貨。」

你點都要話有樓的是衰人

51. 法子 2014-05-08 23:58:13

救得一個得一個

其實你一廂情願

攞苦嚟辛

52. 法子 2014-05-09 00:02:33

小陽，

有無聽書？

現在1.15，升到1.6，嚟緊幾年起碼還有3成幾。點會一成咁少？

53. 法子 2014-05-09 00:02:53

小陽，

有無聽書？

現在1.15，升到1.6，嚟緊幾年起碼還有3成幾。點會一成咁少？

54. 有10.1%受訪者曾資助子女買樓 2014-05-09 00:03:35

香港集思會剛完成了一項題為《年輕長者的就業、經濟及生活狀況調查》的研究，訪問了1002名55至74歲的「年輕長者」，包括已退休、半退休及未退休人士；這個年齡群組，主要屬戰後嬰兒潮世代，佔香港人口總數的21%。

研究發現，有超過一半受訪者表示，以自己目前的積蓄、資產、投資收益及退休保障，要應付退休後的生活「不是太足夠」或「完全不足夠」，覺得「足夠／非常足夠」的僅得2成半，餘下23%的受訪者也態度猶疑，只稱「可能足夠」。

面對生活壓力，超過4成受訪者表示，退休後生活水平要略為降低，另外15%更指生活水平要大幅下降。不過，他們普遍表現得隨遇而安，認為最重要是調整個人心態及生活方式，並學習「知足常樂」。

當被問及最關心或憂慮的事情，最多人說是「個人健康」（56%）、「子女工作前途」（23%）、「生活水平太高／物價高漲」（23%）、「家人健康」（23%）、「個人經濟」（21%）、「家庭經濟」（21%），以及「房價／租金太貴」（13%）。

由於擔心子女無法「上車」，有10.1%受訪者曾資助子女買樓，中上階層及上層受訪者有此做法的比例，分別達23%及40%，基層的比例也有5%。

筆者覺得，集思會的調查反映香港父母就算可能覺得退休後「唔夠使」，仍很緊張和盡力幫助下一代買樓。不過，如何幫助卻要值得深思，因買樓並不是替下一代出了首期便完事，子女仍有可能要繼續供樓十多二十年，若在樓市見頂時給了他們首期，那隨時只是將他們推入負資產的火坑。

其實，儲首期是辛苦，當中涉及要努力工作，節約消費和做好理財，如自己能儲得首期買樓，便證明他們有獨立的能力，相信在工作或人生其他範疇，也容易會有更大的成就。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

55. 法子 2014-05-09 00:06:07

老實講，我最想年尾再加下Dad

等啲人交多兩年租先爆邊。

呢轉爆完，都唔知做乜好。

56. 法子 2014-05-09 00:06:47

sorry

原來你唔係問我，問阿王。

57. 法子 2014-05-09 00:07:18

56. 法子 2014-05-09 00:06:47

sorry

原來你唔係問我，問阿王。

to 陽子

58. 饮大咗 2014-05-09 00:14:58

觥籌交錯，頹然乎其間者，法子醉也。

59. 順民 2014-05-09 00:17:31

法子兄：

你今日做乜 ﹖

60. 小陽 2014-05-09 00:19:28

冇問題，法王答都OK，

61. 小陽 2014-05-09 00:20:32

謝法王！

62. 法子 2014-05-09 00:23:25

回37樓」

無飲醉，只是

淡淡笑我太瘋癲

我笑淡淡看不穿

畀淡淡激親

63. 大話怕計數 2014-05-09 00:33:02

2014年5月8日

四叔施壓凱譽減10%散貨

近月新盤連環推售，加上二手蝕讓頻仍，導至樓市承接力弱，恒地（012）旗下尖沙咀凱譽推出2周僅售出零星單位，人稱四叔的集團主席李兆基高度重視，昨午親身出招，接見各大代理行商議促銷方法，並即時接納代理建議，劈價10%「散貨」；業界表示，由集團主席為樓盤銷情督師，情況極為罕見。恒地昨晚隨即發出另一張22伙價單，實用面積計平均呎價3.4萬元，計算折扣回贈後降至2.6萬元，已貼近同區二手市場，在四叔施壓催谷銷情下，代理不敢怠慢，即晚促成4伙交易，包括一買家斥資約3000萬元連購2伙。

政府消息指出，一手供應增加，將進一步拖低二手樓價，並警告若加息3%，供樓開支將增加1倍。

「若加息3% 供樓開支倍增」

近月新盤續見減價或增加優惠等促銷，有政府官員表示，按照目前樓市狀況，即使樓價下跌一至兩成，仍只是回復到去年的水平。不過，未來一段時間發展商有多個一手樓盤可推售，在供應增加下，一手樓價或進一步回落，肯定進一步拖低二手樓價。消息指出，政府會密切監察加息周期對供樓人士的影響，「如加息3%，每月供款開支可能是現時的雙倍。」

上月底正式發出首張22伙價單的凱譽，也在大型新盤推出前，進一步降價推售。項目不受一手新例監管，早前推出後銷情一直不理想，發展商恒地昨日召見各大代理高層，並由李兆基、集團副主席林高演和李家誠於中環國金二期76樓恒地總部親自接見。

會議在昨日下午3時15分開始，約20分鐘結束，消息透露，會上四叔向代理查詢凱譽銷情欠佳原因及如何刺激銷情，態度平和，有代理回應指出，項目參觀情況着實不俗，並提議可減價10%至15%。最終四叔亦接納代理意見，即時減價10%，但表明是次減價後不會再調低售價，寧可保留收租，希望代理「可多多幫手」。有代理引述四叔表示，現時樓市並非很差，在地價及建築成本不斷上升的情況下，相信新盤亦不會大幅減價發售，未來推售的新盤亦不會「劈得很深」。

晤怪得年年財政預算計錯晒數。就算以現時最平的息口H+0.5%加三厘，即係利率由0.8%加至3.8%，供30年，每月供款都只是多49%。可見大話怕計數！

64. CH 2014-05-09 00:34:34

法子兄，先休息一下，整日諗住好淡無益

65. 法子 2014-05-09 00:41:09

回64樓：

只是看見朋友，一個一個賣了自住樓，唉！

現在我的心難過。

66. 大寶二寶 2014-05-09 01:32:35

回65 法子兄

淡淡笑我太瘋癲，
我笑淡淡看不穿，
中原指數爆边上，
便是淡淡夢醒時。

保重，保重。

共勉之，哈哈！

67. 珍惜香港 2014-05-09 02:25:50

【珍惜香港】

TO：法子

睇嚟，閣下真喺醉咗！醉者，從來都唔會認醉啦！哈哈哈！

乜仲有咁多人做咗鴕鳥，走去賣自住樓咩？咁個需求泡沫，咪仲大？

TO：42/F 小陽

呢樣嘢，我可以加把口回應一下。

我認為，所謂爆邊，只喺需求泡沫嘅局部釋放。個市唔會大升，上升一成，只喺粗略而合理嘅估計。

但喺，如果呢個需求泡沫真喺全面爆破，出現千鴕萬鳥嘅壯觀景象，就會好似法子兄咁話，有機會升至三成。當然，升幾多成呢啲數字嘢都只喺斷估。而法子兄嘅估計，喺基於衡平比呢個指數。我唔知道衡平比喺點計出嚟，不過以往佢關於衡平比嘅一系列留言，同我自己對樓市嘅宏觀感覺喺好吻合。

由於預期嘅升幅，將會嚟自果啲等無可等嘅「理性亢奮」，FULFILL 咗嘅，亦將會喺真正嘅實力需求，所以當中涉及嘅成交，喺唔會造就一個拋貨嘅因。即喺話，需求泡沫爆破形成嘅樓市升幅，喺唔會導致一個未來嘅大跌，所以，波浪理論，响呢個情況之下喺唔會成立。

講到大跌，都喺果句，唔會關加息事。樓市响可見嘅未來都會喺供不應求，只要香港嘅經濟冇乜大問題，樓市喺唔會大跌。由於冇造就到拋貨嘅因，升幅過後，只喺會逐步回返至合理水平，即喺話，唔見得會低過依家嘅水平。因為我認為依家嘅樓價，正喺處於合理水平，法子兄嘅衡平比亦反映咗同一樣嘢。不過，就好似余偉文咁話，仲要計埋未來嘅土地供求、人口結構變化同收入增長等等嘅因素，咁呢個合理水平，到時仲會高啲。

都喺果句，以上講嘅嘢，都喺斷估；唔對現嘅話，我喺唔會負責嘅！

68. 法子 2014-05-09 03:24:22

難得珍惜兄認同。

你的需求泡沫，應該係我說的負泡沫。

3成係指往後幾年，去到1.6的瘋狂位。

今年升一成差不多。還有兩成在往後日子。

所以今年升完一成之後係唔會大跌。

69. Bull99 2014-05-09 07:25:07

今日 02:55 國際財經

耶倫:須5至8年縮減聯儲資產規模

聯邦儲備局主席耶倫表示，當局可能需要5至8年，才可能完成縮減聯儲局資產規的安排。這是當局首次具體闡釋減少規模的時間表。有關時間與市場預期相若。

她周四出席參議院聽證會時指出，暫時沒決定如何處理膨脹了的資產規模。聯儲局過去7年不斷購入證券刺激經濟，資產規模由2007年的8000億美元，增至現時的4.5萬億美元。

耶倫披露，當局沒有急切性決定多少資產規模才算合適，但肯定最終會減少有關規模至金融風暴前水平，但相信要待經濟整體好轉時才會進行。

聯儲局現時繼續進行第3輪量化寬鬆措施，上月議息會訂下本月的買債金額為450億美元。

耶倫認為，聯儲局決定提升利率後，也是開始縮少資產規模的時間，因為這是政策正常化的其中一項步驟。她估計，如果聯儲局採取讓債券到期不再增購的措施縮減規模，可能要5至8年才會讓資產回復至金融海嘯前水平。

70. 蜕变中嘅懶人 2014-05-09 07:41:27

懶人昨日病咗，勉強睇完亮劍兄嘅回覆，留言謝過又即瞓，到今朝早睇見法子兄嘅留言前所未見咁風趣，同平時一本正經好大分別，果真酒後見真情，盡顯法子兄感性一面，盡吐心中情後輕鬆晒係好事，法子兄言論出於真心善意，評論由人定，公道在人心，請不必介懷。

讀完昨日留言，講實話，即將面對幾個大盤出場，單位數以千計應市，發展商必然盡出奇謀，務求食住近日難見嘅小陽春散貨，新盤貨尾估計亦不敢怠慢，往年惜售埸面恐難復見，2手熱潮將趨平淡可期，久等再上車需求熱潮好容易被滿足、被冷卻再歸於平淡，懶人靠估直覺，最後可升一成都無必然信心，直話直說而已，請勿介懷。

不過，懒人牢牢記住，法子兄之前提過，预見2手盤源漸枯之際，新盤有更重大發現，不過不便透露，當然懶人绝不會強人所難，會待3幾個月後市況較明朗化後，抱學習態度，以馬後炮方式再諗前因後果，又或者到時法子兄覺得已係合適時機透露，咁就慳腦力又有野學了。

71. Peter Paker 2014-05-09 08:13:29

to 法子

倘若2年後租金再升多3成，就算到時可能升左3成，可能仍未過1.6？

72. 惜緣 2014-05-09 09:17:22

法子兄，早晨！

你昨晚的經歷我也曾經遇過，感同身受，唔好灰心，你都是想帮人啫，支持你！

73. 法子 2014-05-09 09:35:24

回70樓：

你真係記得哂，所個寫過什麼。利害！

二手為何會無乾盤，你响嗰篇文已經知道。其實，一手方面，資料來源不方說，盤源仲簡單，一手係從「地」起的，政府手上已經很少地，所以 cy 上兩年供地也就住用，今年也會乾了。

至於嗰幾千個新盤，根本就唔夠，「長策會」都話香港一手私樓每年要大約1萬9千個先夠。因為過去10年都「起唔夠樓」，現在香港新一代等買樓的人累積了很多。幾千個新盤根本唔夠。

74. 法子 2014-05-09 09:39:22

回71樓：

你說的情況是有可能的。

兩年後應該要用兩年後的數據再計。例如：租金、稅率、建築成本、利率、管理費、債息、公用股息率、交通費。

但兩年後租金、利率是升是跌，要留意。

75. 法子 2014-05-09 09:40:45

回72樓：

多謝你。

可能和我的說話和他們無緣份。

76. 蜕变中嘅懶人 2014-05-09 11:00:44

多謝法子兄回應，我會再諗諗，我唔會賣到自住樓，呢方面我一定跟從。

77. Alan Pepper 2014-05-09 11:02:58

Back in 2007 my friend sold his flat and wanted to wait for drop in prices. I urged him to ar least buy something for own use. He finally bought a flat 2/3 the size of the original one. Of course he regret selling the larger one but still thank God he kept a small one. At least he doesn't have to rent now. In retrospect he thinks no matter prices rise or drop, at least own the flat for self use. As his salary more than doubled over this 7 years and the money he would have spent renting would only accumulate. And 7 years seems a long time but it flashed before his eyes.

78. 順民亮劍 2014-05-09 12:34:12

重未出晒貨？

79. 小陽 2014-05-09 12:46:01

珍港兄，

謝謝你的教誨，我問這個問題係因為昨晚朋友間又談大跌問題，我個位英藉大陸海歸派有BB，又係兩房換三房問題，佢放緊兩房，諗緊租定買三房，佢話三房首期冇問題，D香港仔係我隔離暗嘆好有錢啊！我心諗郷下仔，未見過大蛇小便。

海歸小姐話佢唔望樓升，但怕大跌50% ,因為佢都係大陸人，見大陸個市都危危地，但係佢有實際需要，腦交戰。

我又懶醒噤叫佢照買三房，不要平賣兩房，因為三房借貸成數低，需求較兩房細，容易叫業主減價，佢都話佢個屋苑兩房和三房呎價差不多。還有我話你屋苑港島區和4年樓齢，一手買家都係老派實力人，冇實力個D放緊盤啦！汰弱留強，佢個屋苑遇到大霖市應該企得住

我回家後又驚講錯，所以上來問大跌問題囉

80. 肥婆四 2014-05-09 14:17:54

法子兄：要保重身體爲要啊，佢睇淡米由得佢囉，何必搞倒自己身體呢，下次記得由佢呀，多休息下啦。

81. 珍惜香港 2014-05-10 02:42:35

【珍惜香港】TO：79/F 小陽

嘩！乜教誨咁言重；我會唔敢覆妳架！

閣下嘅朋友有咁嘅實力，當然喺三房照買，兩房放租啦！妳嘅提議好 GOOD，唔使驚講錯喎！

啲換樓客俾政府窒住，爆邊仲未影響到三房，所以三房依家喺抵買，尚有議價空間。

大陸嘅樓市同香港結構上好唔同，香港就算單計本地需求，都好難响可見嘅未來得到滿足，何況喺外來嘅需求？所以，只要香港嘅經濟冇問題，就算內地樓市下跌，香港嘅樓市亦穩如泰山。況且，內地人喺唔會咁輕易放棄响香港嘅投資，就算走一個，都會嚟番十個；證據呢？冇噃！信不信，就由你啦！

幾日前同舊朋友食飯，當中亦有內地人。大家講起中港矛盾，一個內地 FRIEND 滔滔不絕，最近佢去過韓國自由行，讚不絕口，話香港有乜咁叻，依家啲內地人，唔再鍾意嚟香港買嘢，又話五一已經冇人嚟。咁又喺！今年五一的確喺少咗好多內地遊客，响港鐵度同經過啲旺區都 FEEL 到。講到來港置業投資，佢話依家內地人好多選擇，可以投資美國等等，使乜揀你香港，又話要住嘅幾好都有，香港有乜好住。最後我終於忍唔住口，先嚟一句開場白：其實，唔使同啲後生一般見識喎！跟住，加埋以下呢句，佢就冇哂嘢講。

香港，始終喺最自由嘅城市；除非，你唔再做中國人。

世事有好多嘢，看似好複雜，但喺睇穿咗當中一啲不變嘅事實之後，就變得好簡單。中港矛盾，只不過喺一個過程。無論喺香港人，定喺內地人，始終都要為自己嘅將來打算，有能力嘅，邊個唔想揀一條好路俾自己走？你仲可以意氣用事得幾耐？只要有 1% 有能力嘅內地人，諗通咗我上面果一句，香港已經可以陸沉。

今時今日，响香港嘅大學修讀碩士或以上課程嘅，內地留學生佔咗好大比例。我都有呢啲租客，佢地個個斯文大方又識諗，唔喺一般香港年青人可以比擬。見過佢地嘅，冇一個唔慨嘆啲蝗虫論者喺井底之蛙；我喺老闆，都會請佢地唔請香港人。有人話，佢地只喺以香港做踏腳石走去外國，我當然唔排除有呢啲人；祟洋嘅，有冇中港矛盾，都喺咁祟洋，要走嘅始終會走。不過，我有個租客，起初亦喺內地留學生，畢業後响呢度揾到嘢做，落地生根，仲開始 PLAN 買樓；呢個現象，其實已經好普遍。

香港人，真喺要爭氣啲，唔好仲以為，自己喺天之嬌子。

82. 十十下 2014-05-10 11:33:01

我估到內地人升上中高層之後, 佢地就會請更多內地人做野, 大家同聲同氣ma...

83. 小陽 2014-05-10 14:53:56

To 珍港兄，

好多謝你的意見，尤其下面個段；

世事有好多嘢，看似好複雜，但喺睇穿咗當中一啲不變嘅事實之後，就變得好簡單。中港矛盾，只不過喺一個過程。無論喺香港人，定喺內地人，始終都要為自己嘅將來打算，有能力嘅，邊個唔想揀一條好路俾自己走？你仲可以意氣用事得幾耐？只要有 1% 有能力嘅內地人，諗通咗我上面果一句，香港已經可以陸沉。

你講得好岩。我公司有很多回流人士，叫佢地返美國、澳洲工作，佢地都不太想，因為難上位，如果要做亞頭，都最後都要返亞洲。香港係華洋集處社會，最岩佢地住，你話個大陸friend 可能冇係外地長住讀書工作, 去到外國一定有歧視，我老豆話這係人性，要體諒，始終文化不同。所以你見越來越多海歸派來香港，佢地唔想返大陸（冇得上Facebook.,google), 你地知唔知冇地上網等於悶死我地。所以留在香港or星加波，佢地唔係買樓投資，係自住，去得外國讀書，一定屋企有錢，做夠七年嘢便買樓囉。

佢地就係除了大陸學生留港讀書外，海歸派係第二個購買力。

84. 法子 2014-05-10 16:21:54

回83樓小陽，

我的對白和我跟一個朋友的對話好似。

那時「上海自貿區」剛提出，老實講，當時我真的不清楚細節。那朋友說得很高興，對自貿區很有信心，而且可取締香港。因我當時不明白自貿區的細節，便問了一句：「在自貿區內能否上 fb?」他到現在也沒有回答，我到現在也不知。