主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅收藏樓盤免費業主放盤業主刪除樓盤代理登入

樓盤收藏 | 免費業主放盤 | 業主刪除樓盤 | 代理登入 | ENG

主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅

主頁 / 豪宅論壇 / 文亮語

瀏覽人次：49580 回應：43

如何以最簡單方法來分辨樓市走勢

2014年5月6日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　近日，樓價有回暖跡象，不但成交價不俗，成交量也不俗，有一位一向打算買樓的朋友打電話給我，問我現在買樓是否合適。我反問是他需要買樓抑或他的兒女需要，若果是他需要，我可以肯定，無謂啦，如果是他的兒女需要，這個當然可以考慮，點知，我朋友給我一個中間答案，他竟然說，是他買樓給他的兒女，用盡政府給與的丁權。我見我朋友如此精打細算，知道給他的答案一定不能夠馬馬虎虎，否則，會給他將軍將到暈，但我這位朋友通曉各種理論，如果跟他說理論，無論買抑或不買，都一定會給質到失暈。我想，每個人身邊都會有一些這類朋友，他們有一個統稱外號，叫包拗頸，今次真的頭暈。

　　那些包拗頸的人有一個特點，就是你講‘是’，佢講‘不是’，但若果你息事寧人，跟他講‘不是’，他又會說‘是’，所以一定要堅持自己答案。首先，我對我的朋友說出一個道理，就是高層住宅應該比低層住宅貴，這個他亦同意，於是我問他，最近在他居住的大廈，有沒有成交，他說有一個低層單位成交，成交價亦不俗，貼近市價，而我朋友住在中層，所以他認定他擁有的物業，樓價一定會比剛成交的貴很多，這亦是人之常情，而基於這個道理，對我們朋友說，若果低層單位能夠以市價賣出，樓價一定會有一定升幅，反之，若果，高層單位以市價賣，樓價將會有一定調整。我朋友就算是包拗頸，亦沒有否定我的論據。

　　其實道理很簡單，如果有選擇，任何人買樓都唔希望買那些低層單位，除非那些單位有很大折讓，我第一次買樓的時候，是買二樓近垃圾房，當時樓價是28萬，而同座中層的單位賣40萬，換句話說，我用7折買那些質素較差單位，當時我是自用，所以沒有所謂，但當我買入了單位之後，有前輩教訓我說，那些單位很難搵人買，笑我做了一次錯誤的決定，當交學費，但過了不久，我買的物業還未成交，有人願意以40萬買我的物業。我知道樓市將會上升，當時我賣走我的物業，即時再買兩間質素比較好的物業，一層自用，一層收租。到今日，當我見到有低層單位以市價成交，這其實是一個上升訊號。不過，報章演繹這個訊號與我不同，他們將那些低層又略低於市價成交個案演繹成劈價，是樓市下跌訊號，我唔敢說他們錯，只是雙方演繹方法有所不同，不過，今日講樓價升，一定會給人質到失暈，但是講跌又過唔到自己，真是頭痕。

上一則：

高鐵危機（1）問責，只不過是精神而已

下一則：

高鐵危機（2）調查，其實已經是一個答案

更多...

我要回應

我的稱呼

回應 / 意見

驗証文字

回應 / 留言規則

禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論；
禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司；
禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容；
禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入

1. 亮劍 2014-05-06 08:53:14

10大屋苑放盤跌 二手現盤荒

麗港城放盤率僅2% 業界料樓價下調

經過3、4月份的快速吸納後，二手屋苑缺盤情況嚴重，多個屋苑放盤量更處於歷史低位，買家被迫流入「無樓睇」的租盤。業界認為，二手交投量勢跌，價格易跌難升。

湯博士------請指點無知的在下，點可以喺普遍缺曬盤、平均叫價上升的情況下，可得出樓價會下調的結論？

這是邊一路的辯證法？

2. 湯文亮 2014-05-06 09:10:41

亮劍兄，

請參閱4月13日文亮言「缺盤又怎會變成重災區」

3. 法子 2014-05-06 09:25:43

回1樓：

cy 是南韓船長

傳媒是擴音器

明明船已翻則（樓已缺盤，爆邊在即），還叫人留在原位。

4. 客輪傾斜了45度以上，已經是不可能恢復的狀態，但是沒有人跳入海中 2014-05-06 09:48:05

结果....

http://finance.people.com.cn/BIG5/n/2014/0423/c66323-24930408.html

5. 十十下 2014-05-06 09:52:44

結果船長一走了之

6. 順民 2014-05-06 11:56:27

今早看到一則飲食新聞﹐某大酒樓客似雲來﹐座無虛設﹐致令點心供應亦見緊張。而門外仍有大批顧客輪候入座﹐酒樓不得不貼出告示﹐告知輪候顧客點心將會售罄﹐勸喻排隊顧客離去。估計該酒樓由於點心供應短缺不足﹐由明天起將會大幅減價劈價以作招徠‥‥

以上新聞全屬虛構﹐如有雷同實屬昂居。

7. 睇得通 2014-05-06 12:04:25

他竟然說，是他買樓給他的兒女，用盡政府給與的丁權。.......

現在香港一部份精英份子,已經一早按排兒女名字買樓啦!!!

8. 引刀一快 2014-05-06 14:47:05

以今時今日嘅樓價，買同租嘅居住成本無分別。假設樓價租價都唔跌幷且同通漲保持平衡，今世唔買樓都唔怕！今世唔買樓都冇壊！百幾萬嘅首期定存人仔都幾千蚊一個月，有需要嘅時候仲可以用嚟創業、發圍。好多人話安居樂業，其實亦有明憂隱憂，冇租交會俾人赶，冇錢供樓就肯定死多幾錢，生活壓力唔係同一級別，何來安居？而且我仲係假設樓價唔跌，唔加息，唔會負資産。

如果收入有10萬一個月，買樓租樓都係濕濕碎，鍾意咪買囉！不在討論之列。首期都係儲兩年之嘛！若如係25000一個月呢？大家查查香港入息中位數喇。

如果有日，層樓供完，維維數先發現原來供樓有冇著數都計唔清，咁辛苦儲嘅首期俾咗人地收息、運用，多少機會喺身邊流走咗，爲咗層樓頭髮白多咗幾多，生活裏美好嘅事物少咗幾多，就會發現，今日嘅樓價係好可怕嘅。

9. Niceman01 2014-05-06 15:32:32

TO : 8 樓

今日物價都好可怕, 你不如唔好食啦, 哈哈。

10. 小蜜蜂 2014-05-06 16:13:27

我自己咁諗,如果7折買低層用來長期放租,租金唔會低得過中層好多, 未必一定是錯誤的決定,正所謂貴買貴賣, 平買平賣,當然在市差的時候如果等錢用要賣樓可能會比較難有人接貨

11. 亮劍 2014-05-06 16:30:59

假設樓價租價都唔跌幷且同通漲保持平衡，今世唔買樓都唔怕？
咁就睇兩兄弟一個買層 3 M 樓，一個就攞 1 M 去存人仔然後去做租客。
那麼 30 年後會點呢？為方便計算全面用 3 厘。

年份   樓價每年升3%   租金回報 3% *每年供款 **定存年息 3%
2014      3,000,000           90,000          106,244          1,000,000
2015      3,090,000           92,700           106,244          1,030,000
2016      3,182,700           95,481           106,244          1,060,900
2017      3,278,181           98,345           106,244          1,092,727
2018      3,376,526         101,296           106,244          1,125,509
2019      3,477,822         104,335           106,244          1,159,274
2020      3,582,157         107,465           106,244          1,194,052
2021      3,689,622         110,689           106,244          1,229,874
2022      3,800,310         114,009           106,244          1,266,770
2023      3,914,320         117,430           106,244          1,304,773
2024      4,031,749         120,952           106,244          1,343,916
2025      4,152,702         124,581           106,244          1,384,234
2026      4,277,283         128,318           106,244          1,425,761
2027      4,405,601         132,168           106,244          1,468,534
2028      4,537,769         136,133           106,244          1,512,590
2029      4,673,902         140,217           106,244          1,557,967
2030      4,814,119         144,424           106,244          1,604,706
2031      4,958,543         148,756           106,244          1,652,848
2032      5,107,299         153,219           106,244          1,702,433
2033      5,260,518         157,816           106,244          1,753,506
2034      5,418,334         162,550           106,244          1,806,111
2035      5,580,884         167,427           106,244          1,860,295
2036      5,748,310         172,449           106,244          1,916,103
2037      5,920,760         177,623           106,244          1,973,587
2038      6,098,382         182,951           106,244          2,032,794
2039      6,281,334         188,440           106,244          2,093,778
2040      6,469,774         194,093           106,244          2,156,591
2041      6,663,867         199,916           106,244          2,221,289
2042      6,863,783         205,913           106,244          2,287,928
2043      7,069,697         212,091           106,244          2,356,566
合共                         4,281,787.41   3,187,324.80

*3球樓首期連使費一球，借銀行 2.1 M分 360 期定息三厘。
**1球存人民幣定息三厘。
1 樓價每年升 3 %，30 年之後就升足倍幾！

12. 港業主的反擊 2014-05-06 17:12:48

一股不沾迫香港政府雪樓撤招及放鬆樓按

13. 江湖隱士 2014-05-06 17:40:29

如何以最簡單方法來分辨樓市走勢???

用黑心論: 來分辨樓市走勢???

香港現在有73萬人是百萬富翁!!!

如果樓價下跌?這一批73萬人中百萬富翁將會產生大量貪婪的搶購者???

同時又會產生一批沽出股票的新富翁參與搶購房產行動者???

如果樓價上升,香港就會少一部份新富翁?完全符合香港有心人消滅新富翁的聯合行動/施政???

14. Jon 2014-05-06 18:28:18

看了湯生的文章已兩三年了，感覺讀者留言質素每况月下，希望有識之士繼續多留言分享讓我等八十后多多學習. 我也是三間楼投資法的支持者，不過分得散，一間上海普陀区，一間广州天河，下一間香港仲储緊錢

15. 引刀一快 2014-05-06 18:49:44

亮劍兄

1，點解一邊300萬起，另一邊100萬起？你加咗杠杆入去，條數更係大喇！

2，而且我係給予買樓方最優惠最優惠假設，就係以今日上車盤樓價為本假設一定只上不下冇有買冇賠冇風險冇加息，而且冇樓市大跌執荀貨，如果銀行加息就此消彼長，揸錢著數。呢個假設一定要加色强調再強調。實際有冇咁筍嘅投資？當別論。

3，“樓價每年升 3 %，30 年之後就升足倍幾！”存人仔果邊咪又係倍幾，有咩分別？

4，你冇假設呢兩個人嘅收入，呢個係最偏頗嘅地方，我都話咯，月入10萬同月入25000係唔同講法，如果大家都係月入25000，存錢嘅每年多30000蚊駛，可以俾細路學琴學吹啲咑，可以一家去旅游，30年後佢嘅細路眼界濶D、多幾樣技能，一家溫馨回憶多D，咁就唔係一間自住屋可以比嘅喇。

有100萬喺手，屋企人有急事可以應急，揸屋就要搵朋友搵財務，有投資機會亦可以快快郁手，有得諗，供樓果邊供得咁重，邊有幻想空間？

5，如果依傢樓價平均4000蚊建呎，咁又當別論。

6，最簡單一句，成日話唔好賣自住樓，升幾多咪一串數字。

7，買樓方每年供$106，244，租樓呢，價格相對彈性，地點會比較靈活，可以就細路返學自己返工。如果上到樓呢？唔駛講秒殺買樓果位喇。

16. 引刀一快 2014-05-06 18:53:43

漏咗様，你冇計稅費入去

17. nobody 2014-05-06 19:01:23

之前同陶醉討論時分析過自住樓是否單係字既既問題。答案係NO，自住樓係一件對沖你身上自出娘胎就有既樓市空倉既財務工具，對沖程度可以用加按/downsiding/雙租等方法變化，但租樓加其他投資就冇得咁做，樓可以自己話事，但paperasset就任人魚肉（主席用你D錢請自己友，包女，買私人飛機，甚至將重要資產轉去自己私人公司，如馬雲，你冇乜可以做）

樓係自然有杆桿，亦係創造貨幣既主要方法。

唔明，都可以再睇我quote條片，youku 都有

http://v.youku.com/v_show/id_XNjE0NTg3NjI4.html

18. 小陽 2014-05-06 19:25:58

To nobody 兄，

I totally agree with u . That is the main reason I invest in stocks just because of down payment and early prepayment in the future.

Some listed companies large shareholders enjoy luxury dinner and treat it as entertainment fee . The companies buy cars and actually for personal use,

I think everyone has his own choice . Some ppl hv expertise in running business and fulfilling his dream .

19. 引刀一快 2014-05-06 19:48:14

再講一次，“假設樓價租價都唔跌幷且同通漲保持平衡。“一切以此為討論基礎嘅言論，目的只係表達對樓價不認同以及相應處理態度及方法，絕非同意樓市有此可能。如果我”假設樓價租價都每年下降3％直至与香港私樓住戶收入中位數接軌“ 我相信你地回應就唔會咁踴躍喇，哈哈哈哈哈哈

唔好以呢個完全偏頗益晒買樓派嘅基礎上面延伸你地嘅討論，因爲呢D係唱好嘅人自認已經冇咩好講嘅表示。反而我覺得你地可以試試討論”樓價租價都唔跌幷且同通漲保持平衡“ 嘅可能性喔。

20. 引刀一快 2014-05-06 19:58:59

to 10樓小蜜蜂

你所講嘅，就係”唔荀免問“囉，7折，好多架。

21. 引刀一快 2014-05-06 20:06:15

To 9樓

吾等唔食嘢會死嘅物種，同汝等將唔買樓同唔食嘢畫上等號之神物，難以攀比，失敬失敬。

22. 蜕变中嘅懶人 2014-05-06 22:00:58

TO21樓引刀一快兄

意見不同，辯論激烈啲都無問题，人身攻擊者，嬉笑回應係禮尚往來，LIKE!

23. 引刀自宮成一塊 2014-05-06 22:02:48

天下蠢人何其多！快來向我租樓喇。

24. 哈哈 2014-05-06 22:09:27

蠢好過白痴

燒炭時要炭我可以免費送

25. 蝦蝦 2014-05-06 22:24:43

哈哈，你唔死都冇用，不過死咗都冇用。

26. 順民 2014-05-07 00:34:47

剛剛返回來拜訪此博客﹐看到 11 樓亮劍兄的列表﹐直情係劃公仔劃到出腸間單易明﹐亮劍兄亦述明兩者同時以一球開始作推算﹐30年後買樓一方的總值是7,069,697﹐而存人仔一方的總值是2,356,566。

但又看完15樓的回應﹐竟問為何一邊100萬起 ﹖另一邊300萬起 ﹖又話人仔果邊又係升倍幾有乜分別 ﹖令在下摸不著頭腦﹐或者亮劍兄無須再解釋﹐可能再講佢都係唔明 ﹗

27. 順民 2014-05-07 00:45:20

在下又再補充一點﹐另一位陶醉兄的意見雖然和在下屢有不同﹐但陶醉兄確實是一名很有水平的人。

28. 蜕变中嘅懶人 2014-05-07 08:22:31

引刀一快兄與亮劍兄嘅争辯，引兄嘅假設樓價與利息同樣年升3%，則己經輸在起跑線了，理由：1. 樓以3：10槓桿踏高撬起步，人仔以1：1起步，如果步步向前無退後跑，人仔一起步就輸，無得追。2. 樓自住有租金收入貼，而揸人仔無要交租，又蝕。

我怕睇數字，但係當租金=人仔利息3%，引兄一定輸咗槓桿；除非引入樓價下跌風險，利率上升至有得贏，不過懒人屬於睇樓市長久必升死硬派，而且以30年埋一次單計必贏計，故此點睇都係引兄無著數，靠稔分析如上，請引兄諗諗。

29. 蜕变中嘅懶人 2014-05-07 08:38:44

補充：

就算唔用槓桿贏引兄，只FULLPAID買一百萬嘅樓，亮兄唔使交租=引兄收嘅息都打和，樓價年升3%都贏咗引兄，除非30後交晒租变咗無息嘅人仔100萬買到亮劍間樓，咁就握手言和，我唔知有無諗錯，引兄。請睇睇

30. 亮劍 2014-05-07 08:54:19

球樓首期連使費一球，借銀行 2.1 M分 360 期定息三厘。

球存人民幣定息三厘。

樓價每年升 3 %，30 年之後就升足倍幾！

交租 30 年就係四球幾，與供樓連首期相差不大！

在 30 年後一个會有層 7 M 幾嘅樓，一个就只得一筆兩 M 幾嘅定期存款！

在 30 年之後，一個就唔使供樓，但另一個唔該繼續交租！

31. 引刀一快 2014-05-07 15:15:32

To 蛻變中嘅懶人

”假設樓價租價都唔跌幷且同通漲保持平衡“

一旦離開咗呢個假設，佢地係冇嘢好講嘅！呢個假設出于今日不健康樓價，買家付出過大，已經好唔過租樓。

簡單嚟講，幾乎係幇佢封住蝕本門嚟計數，佢條數梗係好睇喇，但係我都認爲只係五五波。

因爲：

1，你呢度賺幾多都係冇意思嘅，因爲自住唔買，升嘅係數字。人家攞住係實錢。

2，人家手上有100萬，你冇，你冇錢供樓就天崩地冧，人地大把走盞。

3，我話樓價跟通漲啫，點解人仔定存又係同一個價？依傢人仔一年定存係3.75架。點解唔計通縮？亮劍計呢條係”聰明“數。

4，30年係一個好”聰明“嘅定位，好多二手樓都係得番三十幾年期，地價唔使計喇？

5，100萬培養得自己嘅仔女好D，嬴係前段，好過剩層舊樓俾佢，呢個理由我覺得無敵！

32. 亮劍 2014-05-07 15:39:21

引刀兄……我長輩71年在九龍東置业，楼價约三万，现在幾拾年楼又点呀？咪值二百幾三百万囉！

打後幾十年的世界真的話唔埋，不過我相信世界各國政府用印銀纸來解決政经問題呢條路会死人行舊路喎！

33. 引刀一快 2014-05-07 16:21:55

亮劍兄

印銀紙我都覺得係一個問題，已經印咗幾年喇，大陸印得仲犀利，有段時間我喺銀行攞到全部都係新銀紙！不過，總有盡頭挂？

大陸敗迹已現，係時候洗牌，就算唔大跌，都會隂跌。

呢個時勢開咁大個頭嚟置業，弊端太多喇。

我開始睇湯生呢個博客，其實當初就係想喺港島入市做功課，整整下變咗論客啫。

34. Jason 2014-05-07 16:24:21

To 31/F and 32/F

我見d舊樓官契寫去到2047年6月30日，請問係咩意思？

35. nobody 2014-05-07 16:33:34

>大陸印得仲犀利，有段時間我喺銀行攞到全部都係新銀紙！不過，總有盡頭挂？

其實又係週期論既另一種講法。

如果大陸經濟出問題，你估佢既做法會似美國（QE），定係似東南亞98年既緊縮？

如果似美國既情況，咁你應該用高摃桿入貨一線區而後用湯博士既借突大量cash去做風管。如果你認為可以低位入貨會唔會太天真？紐約其實都跌唔夠兩成，三年就升突。

我比你條片，其重點就係生產力係容許貨幣供應加大而唔出現超通既Limit,，長遠來講經濟係睇生產力，全世界生產力仍然過剩，重要高速增長，增加貨幣係防止通縮必要既做法。

36. 引刀一快 2014-05-07 16:34:10

To 26樓

你明咩吖，冇頭冇尾，唔知頭唔知路，斷章取義啫。

37. 亮劍 2014-05-07 16:37:42

TO Jason

香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位.

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。

38. Jason 2014-05-07 16:47:10

亮劍前輩，解釋很詳盡，謝謝你。

39. 順民 2014-05-07 17:08:44

to 36樓

無頭無尾 ﹖人家亮劍兄在開頭已寫得很清楚﹐兩兄弟其中一個以一M買樓﹐另一個以一M存人仔﹐呢個係頭。結果30年後買樓的一個擁有一層 7 百幾萬嘅樓﹐而存人仔的一個只得 2 百多萬存款﹐呢個係尾﹐何來無頭無尾 ﹖

講到唔知頭唔知路﹐因閣下嘅回答本身就無頭無路﹐教在下如何得知 ﹖

斷章取義 ﹖這點在下承認一半﹐在下的確是有斷章但並無取義﹐閣下所講的說話既無意義﹐故又有何義可取 ﹖

40. 引刀一快 2014-05-08 01:18:13

大陸印得仲犀利，有段時間我喺銀行攞到全部都係新銀紙！不過，總有盡頭挂？

其實又係週期論既另一種講法。咪乜都話人週期論喇，週期論又有咩唔妥？週期論喺好多範疇都好王道，問題係周期幾長幾時到折點啫

如果大陸經濟出問題，你估佢既做法會似美國（QE），定係似東南亞98年既緊縮？出咩問題？大陸經濟出問題嘅原因，係咪印銀紙咁簡單？又係咪繼續印銀紙就可以解决？

如果似美國既情況，咁你應該用高摃桿入貨一線區而後用湯博士既借突大量cash去做風管。如果你認為可以低位入貨會唔會太天真？紐約其實都跌唔夠兩成，三年就升突。係咪有點事后孔明呀？

我比你條片，唔好意思，好長，冇心機睇，呢類有導向性嘅短片從來唔係我學習對象，言簡意賅只要幾百字就可以完美詮釋嘅嘢講半個鐘頭，係潜意識入侵。其重點就係生產力係容許貨幣供應加大而唔出現超通既Limit,，長遠來講經濟係睇生產力，全世界生產力仍然過剩，重要高速增長，增加貨幣係防止通縮必要既做法。講講增加貨幣嘅弊端，唔該，咪話我知浄係樓價升呀。

41. 引刀一快 2014-05-08 02:06:26

To 39樓

你問問亮劍邊個先係頭邊個先係尾，我都想睇下亮劍點講。佢不過係喺我成段文字裏面抽出一條”最誘人“嘅數出嚟計啫，冇加入嘅因素好多，你一見就咬住唔放，好耐冇贏過牙跤咩？

陶醉兄當然是一名很有水平的人，所以佢唔會隨便接受你嘅附和，亦唔會輕易同意你嘅觀點。

42. nobody 2014-05-10 01:23:52

> 講講增加貨幣嘅弊端

片又唔睇，睇都唔睇就話導過性，簡單講大過生產力就通脹，limit係生產力，生產力提升速度我認為係偏快，因為有交易，分工化等等，以前benz貴過太古城，而家就一間太古城貴過幾架中階benz，因為車產能升得快過建屋能力。

好多野都冇週期，如電子產品，甚至係政治週期都唔用，其實投資者唔使睇週期，如巴菲特係一味買，只係炒家資金小想高買低賣。

43. nobody 2014-05-10 01:25:24

另，單擋做法係了解銀行做法，反而多數週期論係事後孔明。