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每週指數巡禮(36)說升,亦只不過是輸少當贏

湯文亮

紀惠集團行政總裁

  樓市非常靜,近幾個月比沙士時期還靜,成交量慘不忍睹,如果以股票市場理論,十次牛皮九次跌,樓市亦應該向下調整,但點解樓市靜了那麼多月,樓價並未向下調整。中原指數只是在117,118點徘徊,昨日收市,上升0.09,報118.4,在如此市況,都唔知道怎樣評論樓市,老實說,樓市表現比我想像為佳,我當初亦認為樓市在辣招之下,從每週指數巡禮開始到現在,最少亦會下跌10點,但比那些說跌一半的評論員為佳,如果根據他們的推算,中原指數昨日收市應該是99點,昨日收市雖然仍比巡禮開始時下跌了1.4,但其實我已經有多少輸少當贏感覺,但我知道中原指數的數字不真實,但又不是成交量太少而缺乏代表性,而是現今要買樓,要賣樓的人都基於他們的需要,就算賣咗買唔返或者買樓的人明知要付那些辣招稅亦在所不惜,做咗先算,我相信,這個情況仍然會持續一段長時期,直至有一個明確訊號,樓市才會決定以後所走方向,我個人來說,向上機會仍大於向下,不過,亦只不過是微升,幅度亦不會影響樓市,不過會令那些說樓市會大跌一半的評論員心裡不好過而已。

  就算有小業主想賣樓,但始終有一個擔心,驚賣走物業之後很難再回購,同時要付那些乜稅物稅,現在若果是自用當然不會考慮,就算是收租都是抱著多一事不如少一事心態,就算那些物業代理怎樣說,都不會出售手上物業,以致市場缺盤,反過來說,現在要買樓的人除非可以利用手上丁權,否則要多付接近20%辣招稅是沒有多少人捨得,所以,市場上的購買力沒有明顯地呈現出來,其實對於一個小業主,甚至持有多個物業的投資者來說,這都是一個非常好的結局,我說升,亦只不過抱著一個輸少當贏心態而已。

  有網友說我不停唱好樓市亦只不過是想放貨,我想他們有些誤會,我是一個投資非常保守的人,公司與私人投資借貸比率不足20%,與和黃相若,所有物業都有租收,實在沒必要賣樓,就算要賣,都不是賣給一般市民,接貨的人一定有相當經驗,我就算唱好樓市他們都不會信,我講樓市只是傳達一個訊息,就是不要將自住物業賣走,而現在那些有頭有臉的人講樓市,都比較有保留,最低限度,他們都說不要將自住物業賣走,在我來說,已經達到目的,如果小業主不將他們的自住物業賣走,樓市就不會下跌,最低限度不會大幅大跌。

 
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1. 亮劍 2014-05-03 09:58:10

解湯博士、PP兄、法子兄以及我亮劍,會認為樓市就嚟有一定升幅?

其實道理不難理解,因為令樓價上升嘅因素,還繼續發酵囉。

大家不妨放下成見,先解答我下列問題:

 

1  環球貨幣供應會否於中短期大幅減少?

2  重要經濟體系的利息會否於中短期急升?

3  香港十年建屋 47 万目標夠唔夠又能否達致?

4  香港有無足夠已規劃土地以滿足呢 47 万目標?

5  香港做地成本及建築費用中短期有無下跌空間?

6  香港樓市衡平價是否處於極不合理水平?

7  能負擔現行樓價嘅香港人及境外人仕可否汲乾新增樓宇供應?

8  中小型樓宇中短期係僧多粥少或是供過於求?

9  你信唔信有足夠三成首期的港人家庭達 30 万户?

10 最後係大家信唔信 CY 係一個誠實可靠的長官?

 

資料搜索完、功課做過、地代問埋!

結論係租金升硬,樓價跟進。

我哋現在只係依書直說,如果第二時以上情況逆轉,我亮劍保證就會化身做淡淡,同硬好肉搏絕不手軟!

呢啲就係見風轉舵、見機行事、隨機應變-------

 

 

2. 睇得通 2014-05-03 10:02:19

我講樓市只是傳達一個訊息,就是不要將自住物業賣走,而現在那些有頭有臉的人講樓市,都比較有保留,最低限度,他們都說不要將自住物業賣走,在我來說,已經達到目的,如果小業主不將他們的自住物業賣走,樓市就不會下跌,最低限度不會大幅大跌。.........

問題就是香港有一部份人,他們幻想著出售他們的自住物業, 賣走之後樓價大跌,接著他們就占占自喜,又可以順利回購,如意算盤打得響..........

3. LAU 2014-05-03 10:19:53

Maybe Apple Daily today shows what's happening for the mid > family income from 400K -900K per year is going up rapidly, double digits increasing see below :

400K-600K - from 254,000 increase to 282,000 (+11%) 

600K-900K - from 131,000 increase to 145,000 (+10.7%)

Above 900K from 128,000 increase to 140,000 (+10%)  

4. 最後一條問題嘅答案喺 2014-05-03 10:25:55

最後係大家信唔信 CY 係一個誠實可靠的長官?

https://www.youtube.com/watch?v=tJ_sKJli-Xg



5. LAU 2014-05-03 10:26:04

Low Income Group keep decreasing benefit from Lowest wages policy, see below :

100K-200K per year - Decrease from 470,000 to 384,000 (-18%)

200K-300K per year - Decrease from 394,000 to 377,000 (-4.3%)

Source from HK Tax Dept 2011/12 to 2012/13

6. Oscar Lam 2014-05-03 10:26:43
博士,現在買住宅投資,如果以個人名義,而又能守住三年不賣,那他只是多付出雙倍印花稅,即比原來多支付4.25%。

現在報章上所謂劈價盤很多時是業主持重貨,又或者物業經多次按揭而業主守不住,在此情況下,除豪宅外,如果業主肯以低於市價5%左右放售,物業很快就被市場吸納了。由於這類成交量不多,它們對於整體樓價的影響不大。

對於樓價未來二年的發展,本人的看法和博士相若,即不大升、亦不大跌,5%左右上下變動,以平穩的可能性較大。
7. 頂咗啦 2014-05-03 11:24:01

頂咗啦

8. 高薪族增 2014-05-03 11:43:51

 

 

高薪族增納稅人減 薪俸稅升1

上年度稅收2435億新高 今年或微跌

政府上年度稅收創新高,達2,435億元,其中薪俸稅收飈1成。年薪逾90萬元納稅人更升近1成,惟本港受歐債危機等影響,料本年度稅收將略減0.3%2,427億元。

稅務局昨公布,2013/14年度稅收達2,435億元,較前一個年度增加14億元;其中薪俸稅收佔556億元,上升1成,主要是由於整體工資持續增長,以及稅務寬減額上限調低有關;惟本港仍受外圍經濟波動影響,上年度利得稅收僅錄得1,209億元,較前一年下跌4%(見表)。

倘議員拉布 恐延享稅務寬減

雖然受子女免稅額上調等稅務寬減措施的影響,2012/13年度需要繳納薪俸稅人數減少近4萬人,跌穿160萬人。

不過,年薪30萬元以上的納稅人趨升,其中年薪90萬元以上納稅人有14萬人,較2011/12年度增加9.4%;年薪60萬至90萬元及40萬至60萬元組別亦分別錄得逾1成升幅;而薪俸稅納稅人整體收入亦錄得5.5%增長。

對於有立法會議員就審議預算案撥款「拉布」,稅務局局長黃權輝表示,如拉布令印花稅條例及稅務條例修訂草案延遲通過,不但會令納稅人較遲享受到提高父母及祖父母免稅額,以及個人薪俸稅等稅務寬減,亦會阻礙引入雙倍印花稅,影響市場確定性,但他並無估計條例延遲通過對印花稅的影響。

羅兵咸倡改稅制 引入消費稅

黃權輝又預料,本港及公司利潤仍受歐債危機等影響,將影響本年度的薪俸稅及利得稅,料全年稅收為2,427億元,微跌0.3%

羅兵咸永道高級顧問王銳強表示,雖然公司利潤減少,但因市場競爭大,企業須依靠中高管理層增加公司優勢,故須加薪挽留或吸引人才。

他指,本港逾5成經濟產業結構都來自地產及金融業,較易受外圍經濟波動影響,加上本港稅基狹窄,首10萬名納稅人已繳付約8成薪俸稅,他建議政府應考慮改變稅制,如引入稅基較闊的消費稅,以保障政府收入。

今年寄237萬報稅表 刷新紀錄

另外,稅務局今年會寄出約237萬份報稅表,較去年多約5萬份,亦刷新紀錄;黃權輝提醒納稅人,如以郵寄方式報稅,須於下月3日前提交,以免觸犯法例。

稅局上年度審查1,802宗有問題報稅個案,涉及漏報129.4億元,須追回25.4億元稅款及罰款,並成功檢控兩宗個案。

對於早前有報道指發展局局長陳茂波旗下的公司涉及瞞稅,黃權輝表示不評論個別案件,但強調不論納稅人的身份或是否名人,如有違規,稅局都會依法跟進。

撰文:吳婉茵

 

9. Albert 2014-05-03 21:23:59
查吓各政府高官和議員,
手上還持有多少物業?
在辣招推出之後,他們到底是 買樓 多定 賣樓 多?
10. 王不同意 2014-05-04 08:48:46

「統計數據顯示,香港自上世紀九十年代中期以後,不論男或女,離婚率都出現急升,值得注意的是,擁有自置物業的較富裕人士,離婚率明顯低於只租樓住的人士(圖)!」王于漸指出,現時香港的離婚率已排名全球前十名之內,相信和上述原因有密切關係,但那又應如何改善跨代貧窮?

「很多人以為只要增加福利,便可以解決貧窮問題,其實不然。1990年代中期,香港人因讀書、生病、殘疾等理由而不工作的年輕人比例,只有不足1%,而到了2011年,有關比例卻急升至3%至4%,甚至更高,反映增加福利,確實反令更多人不願工作,更難脫貧!」

他認為,投放更多資源提升教育水平,讓單親家庭的子女更容易接受優質教育,令他們有更強的謀生和致富能力,才是解決跨代貧窮的最好方法。「很可惜,1990年代以來,香港政府開支急增,但很高比例花在福利之上,教育佔GDP的比例,卻停滯不前,實在有違解決跨代貧窮的目標。」

根據王于漸的研究,香港「無殼」家庭的離婚率較高,且易造成跨代貧窮,那是否只要樓價大跌,令更多人可以上車,問題便能迎刃而解?

王不同意﹕「樓價大跌時,往往經濟也變差,人更易失業,樓價低了,窮人也未必有能力和夠膽買樓,反而成為有錢人入市掃貨的機會。」他認為,以現時私人住宅的樓價水平,就算跌三、四成,低下階層也未必有能力去買,所以他一直建議政府容許公屋售予租戶,並將日後轉售的補地價先凍結封頂,且提供超長期年按揭,這讓低收入家庭也可以買樓。

11. 大豐收 2014-05-04 09:18:55

2014年進入賣樓收錢的誘惑???大豐收???

偉文中層670萬承接

(綜合報道)(星島日報報道)亞洲地產區翠紅表示,北角偉文大廈中層B室,實用面積六百六十五平方呎,三房兩廳設計,外望開揚景觀。獲買家以六百七十萬承接,實用呎價約一萬零七十五元,低市價百分之五成交,買家為換樓客,原業主○二年六月以一百四十八萬購入,帳面獲利五百二十二萬元,持貨十二年,物業升值約三點五倍。

12. 小人物 2014-05-04 13:10:45
想緊逢三退一,賣一間變現,夠我小人物慳'慳地吾打工、去旅行、不需交薪俸稅,呵…
13. 香港無奈 2014-05-05 11:59:05

小弟的愚見:

聰明人賺錢除了知道低買高賣,也會高買更高賣。

一般人賺錢知道低買高賣,不敢高買更高賣。

愚笨人經常想賺錢,希望低買高賣,但是又怕現在接火棒。左思右想,最後坐系度。

經常看透時機的人,而進行買賣的人絕對不多,一般人偶然看通一二次當然有。

其實,贏錢的人一定是注重風險管理的人。

淡友喪罵湯博士,PP,亮劍等人,如果樓市PK, 你們放心,這些人一定受到市場懲罰!

但是就算是懲罰,也不一定PK死,贏錢的人有其風險管理法則,他們就算輸錢,也可以屹立,等待時機。贏錢的人,尤其是樓市,難道他們自己沒有自行做壓力測試,我相信有,而且比政府的規定(+多3釐),更加嚴格!

好友就算贏錢,但是不顧風險,過分杠杆,萬一不可以抵受突如其來經濟的逆轉,也會反艇。

所以,希望好淡雙方繼續理性討論,儘量不要人身攻擊啦。。。

在這裡看到高手們的論點與資料收集,非常感謝!!