現在日出 4 補地價連進場費，AV 係2,279 元。

發展商之後每呎還要俾下列費用：

建築成本----2.300 元

裝修家电----450 元

利息支出----800 元

銷售支出----450 元

合共每呎費用： 4,000元

**每一個發展商都有唔同計價方式，我斷估咋

連埋土地買入價，每呎總成本係6,279 元，而現在日出做緊每呎 7,5XX，咁發展商以後如可平均在 8,000元散貨，呢个項目的毛利只係 27 %。

但如果之後樓市下滑，咁因為建築及相關成本壓縮空間有限，那被蒸發掉的會是這可憐的 27 %利潤，要是發展商手緊，那隨時 6xxx 或以下都要走，入曬肉。

交了學費仲唔醒一醒？咁之後政府如再開呢個 AV 2,000 元，還有人落搭嗎？AV地價 2,000元，政府做基建就當要俾 1,000元，其餘嗰1,000元係一次過收曬你打後 50 年的基建保養及維修費用，那麼呢个 AV 2,000 元有否下跌空間？

當然唔同地區有好大差別啦，但係你政府在地價有多少減價位可走棧？真係值得三思！

鄧小平『摸著石頭過河』、『實踐是檢驗真理的唯一標準』才是至理名言。 到北京旅遊就是歷史之旅，這是北京地陪姑娘在我們到達北京首都機場後的第一句話。她說論高樓大廈，北京比不過上海，論山水風景北京根本就沒有...

關於本文 《實踐是檢驗真理的唯一標準》，是由 南京大學 哲學系教師 胡福明 原作，經過多人修改，最終由時任 中共中央組織部 部長 胡耀邦 審定的一篇文章。這篇文章的發表，是 鄧小平 等人對 中共中央主席 華國鋒 等人主張的「 兩個凡是 」理論 ...

1978年5月11日 《光明日報》:實踐是檢驗真理的唯一標準 《光明日報》特約評論員 檢驗真理的標準是什麼﹖這是早被無產階級的革命導師解決了的問題。但是這些年來﹐由於“四人幫”的破壞和他們控制下的輿論工具大量的歪曲宣傳﹐把這個問題搞 ...

老鄧講過「實踐是檢驗真理的唯一標準 」，這句話有道理，因為「實踐」聯繫了現實與抽象、理論與實務，但什麼是實踐？它是單指在工作過程中的勞動付出？還是指實務操作後的結果？實踐的具體內涵又是什麼？嗯～你來上課，我就告訴你 ...

（你哋全班都是九流分析員!）DT-1997

呢句豪氣干雲、擲地有聲嘅評語係DT-1997年任財政司長，擬悉數動用香港數千億儲備，迎戰大鱷襲港，面對眾多財經評論員警告行動過於冒險時，以諸葛亮舌戰群儒嘅氣概，毫不保留嘅正面反擊言論，如今事後證明DT真係當時嘅拾加（拾分滿分仲要加分）分析員，智者應該係號稱金管局沙皇任總，懶人估仲可能有中方幕後支持。

（只要政府一出招，樓價就馬上跌三成!）DT-2010

呢句同樣豪氣干雲、擲地有聲嘅樓市評語係DT-2010年任特首時，因應一對高薪專業人仕夫婦投訴買唔到理想居庭，歸咎炒家而出SSD1辣招，如今事後證明政府出招後，樓市僅作短暫輕微下調即作V型反彈，歷三年多至今，再挨新3D痛擊後仍升差不多一倍，今次DT竟成為自己之前力貶嘅九流分析員，莫非風水輪流轉，地球玄又玄。

懒人好想諗吓，1. 到底DT英明神武同逆英明神武事件部，到底同有無任總教路有無關係呢？2. 逆英明神武事件結果事願違嘅原因何在呢？我而家去厠所坐坐諗諗，最好都係呢度有前輩高人明示，咁就諗都唔使諗，唔使用舊個腦。

[2003-02-18] 美聯商「拯救鴻運」方案 放大圖片 美聯物業主席黃建業昨日表示有意收購鴻運地產。 【本報訊】鴻運地產昨宣布清盤後，香港兩大物業代理公司美聯及中原旗下利嘉閣表示有興趣接收鴻運或鴻運部分員工，其中美聯物業更已去信予鴻運的臨時 ...

過往，大多數樓市評論員都是由股票評論員兼職，他們可能一生從未買過物業，但是他們的書本上知識豐富，隨時都可以將樓市講到一文不值，你向銀行借錢買入一個物業，他們在理論上說你買入一個債項，...........

說你買入一個債項.........的痛苦指數???要供30年的樓,仲有樓房折舊???.

周顯社評(每日連載) by: greatsoup38

對於「全民退休保障」這六個字，我們在原則上是絕對贊成的。但是在細節方面，卻大有商榷的餘地。然而，在這問題上，其細節之多和複雜，及資本主義份子和社會主義份子的想法南轅北轍，根本無法調和，想在其中找出一個「最大公因數」，看來也是不可能的任務。
所謂的「求同存異」，現在先讓我們找出各派相同的意見，也即是大家同意的大原則。第一條：全民退休計劃是必須處理的，因為在很快的將來，香港即將踏上老人社會的路，現在未雨綢繆，是必須的。第二條：無論甚麼樣的全民退休計劃，必須能通過精密計算，在實際上行得通的。以上兩條，是人人同意的先決條件。
就實質數據討論才有意義
但很明顯，在今日有關這個問題的討論當中，單單在精算方面，已經無法得出共識。福利主義者認為社會負擔得起，但是很多人則認為社會負擔不起，由於沒有人人相信的數字可作參考，所以所有的人都在原則上兜兜轉轉，互相指責，你說我無良不體恤老人，我說這種福利主義根本行不通、付不起。但實則上，雙方的原則是相同的，只是精算上並沒有共識，但是由於現時並沒有一個雙方信服的精算數字公諸於世，所以大家的爭拗也只是無的放矢，在煮無米之炊，停留在哲學的層次，並沒有任何實質的意義。
有關精算方面，政府應該設立獨立的精算委員會，由大學經濟學和統計學的學者去主持，評估未來的人口增長、退休人數、社會收入，來供整個社會作為討論這個重大議題的參考資料。當然了，供款的數目豐儉由人，福利主義者和資本主義者也會有不同的意見，但是擁有基本的數據，兩者的爭拗才有其根本，有其意義，否則其討論只是流於哲學層次，沒有實質的數據去支持，爭拗來爭拗去，也只會是無稽之談而已。
而供款的數目，退休的安排，是精算的層次。但是，究竟用甚麼模式來作供款，卻是制度上的安排。23名泛民主派立法會議員聯署，要求政府盡快成立專責委員會，研究制訂全民退休保障制度。在這一點，我們是同意的，因為這問題刻不容緩，必須馬上去策劃，不能再拖下去了。再者，現時縫縫補補、架床疊屋的退休保障方式，也實在應該有一個統一的、簡單的制度，去加以取代。

然而，23名議員一致贊成以政府、僱主、僱員的「三方供款」形式，推行全民退保，並將每月2,200元的長者生活津貼，作為全民退保的過渡方案。對於後者，我們說過，不會贊成不經資產審查的長者生活津貼，而對於前者，我們是反對的，原因下述。
政府應留「彈藥」作緩衝
我們曾經用過一首名曲：《Que Sera Sera》來描述未來世界的不確定性。退休計劃是30年以上的長遠大計，而未來充滿了不確定性。因此，如果以為單單一個三、四十年供款的長期退休大計，便可以安枕無憂的話，是很危險和很錯的。在這方面，我們必須預留一個緩衝，以防在這三、四十年之間，出現甚麼變故，也可以作應變之用。而這個緩衝，只落在政府的身上。
所以，我們的看法是有關全民退休供款的，只有市民和僱主兩者負責，而政府則不用供款。政府負責的，是一種類似現時，隨收隨支的方法，去支付退休人士的福利。這為社會保留了一點彈性，假設退休計劃不如理想，要作出補救時，政府可以留有「彈藥」，去作出最後的救濟。
為甚麼我們會認為，必須要留下政府隨收隨支這一個緩衝呢？答案很簡單：早在十多年前，香港政府已經「未雨綢繆」，為全民退休作出了「妥善」的計劃，這就是今日的強積金計劃。到了今日，強積金計劃的效果如何，大家應該是有目共睹，有口皆「悲」的，已成了香港人的夢魘。強積金的問題還未解決，現在又冒起了一個「全民退休保障」，正是一波未平，一波又起，香港人的一難未過，另一場可能更大的災難又再面臨了。
全民退休保障是必須馬上計劃的，可是在計劃之前，首先要解決的是改革，甚至是取消今日的強積金計劃。如果政府和泛民心目中的全民退休計劃，是強積金的擴大版，那麼，市民的捐款只會是擔沙填海，政府和議員們也將會成為千古罪人，受到未來港人的唾罵。正如我們一直以來的比喻：人病了，吃藥是必須的，但是必須吃正確的藥，才有治療的作用，如果是亂來一個全民退休保障，而這又是強積金的翻版，即是用「神茶」來治病，那我們當拒絕吃藥，才是最上算的！

其實我做錯，理論上我應該與他們一起唱淡，並不是悶聲發大財那麼簡單，而是出錯的話，有那麼多學者，資深股市評論員打頭陣，幾時會輪到我，但事實上我過不了自己的關卡，明明是租盤缺乏，鎖匙盤失蹤，但我怎樣能夠學報章所說，劈價盤，筍盤湧現，理論上報章沒有報導錯誤，真的是有那些成交，而事實上亦有高價盤成交，記者們或者未能察覺，不能夠說他們違規，如果要找出事實真相，只要找那些地區性地產代理一問，誰是誰非便可以一目了然，何需爭拗---------

湯博士一你一言驚醒我呢個夢中人，其實我同PP及法子可以咪咁多事，大家隨波逐流齊心戮力唱淡，隨時大把「田雞貨」俾我哋執----哈哈！

但我睇見身邊嘅親朋好友，人人雷打不放，好多仲手執球球声等入貨，那教我如何唱淡？

理論(Theory)或一種大眾化觀念(Exoterica)的由來源出於經驗(Experiment)。理論的成立須經過將事物進行多次連續測試(Continue Test)以進行確定。測試過程是先收集事物的原始數據(Given Data)在同等狀態/環境(Condition)下進行多次的可靠性測試(Reliability Test)及重複性測試(Repeatability Test)﹐再將測試得出數據進行排列﹑布局﹑分析後變成已知數據(Estimated Data)。

所以講到底理論的始祖就是實踐和經驗。

To : 28

唉，股票＝估票，真係點計都係物業相對穩陣 ! ( 純粹個人意見 )

2010年11月SSD1出招前夕，我以出多2萬蚊搶贏另外2個買家，奪得屯門區一個佰多萬細單位投資收租，當時搶盤火爆程度比法子兄预示今次爆邊程度，以人數眾多出盡價搶一個盤，有別於現在多數人搶夠厘數回報嘅筍盤；在此拜服法子兄神算。

翌日，老婆驚聞SSD1公佈，DT話要樓價下跌3成，即刻叫我撻訂，重叫我將屯門收緊租另外嗰2個細單位放賣，我都驚咗一驚，但係我話諗諗先，橫掂重有2日先落大訂，我諗咗成晚，平日，我覺得樓市似個巨型黒箱，亦似一架超重型貨車，起步加速難，要刹停亦唔係1腳brake就可以停得住，何况當時樓市熱火朝天，架超重型貨車正以高速向前衝，边有咁易停得住，諗到呢度我就決定完成咗呢單交易。

至於另外嗰2個屯門收緊租嘅細單位，我都唔會平賣，我諗，只要樓市熱潮仍在，我呢3個單位都唔使俾SSD1綁2年，如果有被SSD1綁嘅相近似條件單位同我爭買家，我賣貴過市價10%都贏，何況被綁者多數等鬆綁至會賣，咁就造成供應少咗同埋SSD1托起咗樓價，嗰3個單位現在已升值近或超過1倍，因為睇跌我13年頭將中價樓變現，嗰個單位現在估價低約10%，我現在仍然睇好细單位，遲啲筍盤無晒價就會被搶高，心水價會變現。

其實我現在對樓市3、4年後有戒心，樓市呢架超重型貨車俾DT 輕輕brake咗1野，跟住俾CY重重哋又brake咗1野，下一次會唔會俾佔中三子1野刹停咗呢？

我想講我靠估嘅方法唔係盲人摸象，我係睇到野嘅，我係用玉石買手嘅方法，在無得切開嚿玉石嘅情況下，靠經驗，先睇老行尊落標嘅動作同興趣，再睇玉石外表形態，估裡裏有無可能有翡翠，段嚿估，然後決定落唔落價、落乜野價。

其實我非常欽佩呢個網站嘅前輩高人，佢哋發表嘅資料、圖表、數據、經驗，都係極之詳盡嘅無私奉獻，呢啲才能令我羨慕不已，奈何我學歷太低、英文又差，唯有好似盲人咁優化其他官能輔助，方法係玉石買手段嚿估。

TO大寶二寶兄

36樓唔係我，我英文好差唔識指正人。

我時時有留意兄台嘅留言，係我尊敬嘅前輩之一，我成日靠估其實都係知識唔多之過。我係對屯門區有信心，又貪啲樓當時價平啫，多啲交流係開心嘅事，期待。

TO各位兄台

我其實知道嘅區分前景唔多，暫時只知道元朗及將軍澳会係供應重災區，唔敢掂。

我10年前係買九龍塘區樓，之後4-6年間，加按又加按買咗幾間屯門細單位，亦有買賣過上水同奧運站君滙港單位，托頼都有得賺，97年賣過自住樓雖然銀碼細都有7、8倍賺，06年賣將軍澳新都城同車位蝕少少，不過計埋自住慳租計都有微赚當打和，我覺上天待我不薄，其實我都唔知我到底係炒家定係投資者，不學無術乱打誤撞靠估，其實真係好知足，好開心繼續喺呢度學野。

TO44樓大寶二寶兄

我講漏咗其實我將6M現金轉咗人仔及其他基金，等多3、4年市跌再衝，咁會唔會喺兄台心中即時变咗淡友？我估計現在有好多人持有大量現金億億聲等市跌掃貨，我係樓市大好友，認為樓市長遠必升，但係樓市必有波幅，能在高位變現低位入市係所有投資者嘅心魔，我覺得無論手中有樓或無樓，只要心中時常想住有樓就係好友，語無倫次講多咗，唔好意思。

TO45樓70後兄

屯門租客質素好唔好我無研究，但係我而家租出嘅3間细単位嚟講，租客交租歷史無乜問题，我諗屯門而家已經富起來，同以前唔同咗，請參巧。

你想將炒家-投資者「偷換概念」?，根本好少存在純炒家/投資者。就算巴菲特這樣投資者,都話有部分資金用來炒。投資最怕systematic risk,投資什么都無法倖免。七分天意,三分技術。

樓主:

其實香港只要不衰落(有中央撐住)，土地肯定值錢，長遠一定升，你分不分析也如此。

香港大多數人都不知樓主你的理論，樓價升與你無關; 正如: 香港傳媒全天候 不停唱淡了年幾，樓價也不跌;

因此，唱升，唱跌，分析升，分析跌，意義不大。

公雞  以為太陽是它 叫 出來的，你說可笑不可笑?

陶醉兄：

你所說是有的﹐即相關性分析(corelation)﹐採用多個參與對象﹐對象身分包括不同身分及參與時段﹐以他們的實際結果(Actual result)作基準(Reference count)﹐計算出平均值及比例﹐最後當然以佔大比例者作為理論的依據。這是一個很漫長及費時的實驗﹐除了講究經驗和實踐之外 ﹐別無二法。至於蛻變兄的"買玉石論"﹐當中亦包含了經驗和實踐的重要性﹐就已經是一條很好的理論了。

小陽師妹:

我記得曹仁超之前還講過:''我有生之年只會看到美國加息1/4厘息, 我估我有100歲命.''

To 自我陶醉兄,
我於4月12日在呢度的回應對你講:''現在說市埸上有炒家简直是白痴，在政府的辣招下已几乎絕迹。'' 到現在為止我對於講了''白痴''呢兩個字一直耿耿於懷、很內疚, 覺得自已說話過份了, 在呢度真誠地對你說聲:''對不起!''  所以我用''惜緣''代替之前的''沈默人'', 提醒自已講嘢要有分寸, 希望可得到你的諒解和包容,  互相珍惜理性溝通的緣份.