星期日亂說話（17）陰乾

　　有物業代理阿頭說樓市將會被陰乾，當大家聽到這句說話的時候，有可能認為整個樓市會以緩慢速度減值，直至有一日，香港樓一文不值，這便是陰乾。其實，代理阿頭所說的陰乾並不是樓價被陰乾，而是成交量被陰乾，試問，成交量減少，物業代理行又如何能夠生存？但是因為由於有強勁競爭對手，物業代理行又不能壯士斷臂，否則，有可能被對手佔據大部分物業代理市場，唯有累鬥累，大家被陰乾。
 
　　物業代理行如何能夠生存，我當然冇資格多講說話，但是樓價是否會被陰乾，我就大膽說不會，我並不是說樓價不會下跌，而是陰乾與下跌不同，樓市陰乾的意思就是利息蠶食資產，終有一日，資產淨值低於零，當然，如果物業有租金收入的話，而租金又大於利息，樓市不但不會被陰乾，兼日益強勁，可能會生個仔出嚟，叫購買力，將樓市托上去，現在利息低迷，收租情況又不俗，想陰乾都難，不過，當物業市場空置率高的情況出現，大家就要小心，因為，沒有租金收入，利息就算是如何低迷，始終都會將物業資產值蠶食，而過程是相當緩慢，亦即是該物業被陰乾。所以，現在的香港人都非常醒目，對於那些空置太久而又見不到前途的物業，低市價些少亦會賣走，當然，報章會說業主劈價，但其實是那些有經驗業主生存之道，情願低於市價出讓亦不情願被陰乾。
 
　　有人或者不同意我的說法，他認為若果利息抽上至10%，以現行租金收益下，樓宇價值很快會被陰乾，我認為若果利息在短期內抽上10%，莫講樓市，全世界都會大亂，有現金的人當然開心，沒有現金的人就會很慘，當中就包括現在能夠控制利率的美國佬，所以，加息的事，好似玄學一樣，你信佢就有，而且隨時會出現，唔信佢就冇，有排都唔會出現。
 
　　有人問我，陰乾的相反詞是什麼。現在的相反詞很奇怪，只要在前面加個「逆」字便可以，即是逆陰乾，我當然不會以「逆陰乾」來回覆我的朋友。我認為是增長，是資產淨值增長，就算現在利息與租金相若，但由於借貸率低，負債依然會日漸減少，換句話說，即是物業資產價值日漸增長，持有物業的人防守力日漸增強，這是香港樓市不跌主因。
 
　　有人認為我說的不可信，他說CY已經打破香港人對樓市長升不跌的神話，如果樓市不會被陰乾，而且每年有增長，即是樓市長升不跌，如果不是我說癈話就是CY說假話，我認為兩人所說的都沒有錯，樓市在現行情況下確會長升不跌，我冇錯，但即使如此，在樓市的升軌中，一定會有一些波幅，那些向下挫的波幅表示樓市曾經向下，即是樓市不是長升不跌，CY又沒有錯。而真真正正樓市會被陰乾就是租務疲弱的時候，亦即是香港經濟轉壞，不過，到那時候就不止樓價被陰乾，庫房亦被陰乾，市民荷包都被陰乾，所以，很難如政府官員所願，各行業百花齊放的時候，只有樓市被陰乾。